扩围至近300城！常州已经走到了全国“城中村改造”的前列

增量提质、存量改造，是当下构建房地产新模式的重要方向。

在存量的范畴中，城中村改造是一大重任，并且这项工作的能级还在持续增加。

就在日前，住建部、财政部联合印发的一份通知中，明确提到：城中村改造，将由最初的35城扩至近300城！

不仅覆盖的范围扩大了8倍多，政策支持的城市也由最初的超大特大城市扩大到了全国近300个地级及以上城市。

可以看到，未来城中村不再是大城市专享，全国各地都有机会享受到这波红利。这也意味着，城中村改造的能级上升到了全国范畴的高度，这对于构建房地产发展新模式有着积极助力作用。

这则通知中还有一个重点：推进城中村改造货币化安置。

其实10月17日国务院新闻发布会提出的“四个取消、四个降低、两个增加”的政策“组合拳”，其中一个“增加”就是通过货币化安置等方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造。

据相关调查，仅在全国35个大城市，需要改造的城中村就有170万套。这也是此次扩大改造政策支撑范围的主要原因。

此次，地级城市资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。接下来，城中村改造的总量，或许将远远超过初步计划的100万套。

而自首批35城就在名单之列的常州，无疑也将是本轮城中村改造工作中的受益城市之一。

在城中村改造这条新赛道上，这两年不少城市都在“抢跑”。这其中，自然也包含常州。

早在2023年，官方新闻中就曾提到斜桥巷小区、青果巷三期片区、乌衣浜片区、常州客车厂片区、亚细亚片区、三堡街片区等十多个城中村改造地块。

2024年1月，常州市龙江路以西产业园新桥片区、新闸片区、金坛指前镇片区三个城中村改造项目获得全国首批专项借款。

在此之前，实施城中村改造专项借款项目，没有先例。而开年以来，常州各区陆续发布了相关的改造计划。

比如天宁区的民生实事中就涉及了红庙头地块、斜桥巷小区、潘家村片区等城中村改造项目；武进区将全区19个重点片区的城中村改造列入5年规划，并围绕礼嘉镇集镇片区城中村、两湖创新区仕尚长汀片区城中村、武进高新区南夏墅片区城中村等11个重点改造项目集中发力。

值得一提的是，常州还在持续探索城中村改造的新模式。今年3月以来，钟楼区新闸、五星、永红、西林等多个街道分别召开城中村改造自主更新推进会。

今年9月，常州市自然资源和规划局印发了《关于支持常州市城市更新的若干政策措施》的通知。其中，对于经市政府批准的城中村自主更新试点项目明确了多条措施，包含支持居住户型改善优化、提升产权登记办理质效等方面。

就在11月，常州首个城中村自主更新实施方案公布。

作为全国首批实施城中村改造的城市之一，常州从政策支持、模式创新等多方面大力推进改造工作，且推进节奏非常快。

目前，钟楼区已有三个城中村自主更新试点项目，分别为新闸街道大丼村—陈家塘自主更新片区、西林街道老凌家塘城中村自主更新项目（一期）、永红街道小园村自主更新项目。

从模式来看，均是在统一规划之下选取几户民房作为先行试点，按照“成熟一片、启动一片”的原则逐步推开。

以大丼村—陈家塘自主更新片区为例。片区的改造提升方向划分为自主更新区、生态廊道景观提升区、提质增效示范园区、商业盘活区4个区域。

从设计方案来看，更新后的民房无论是颜值还是功能都不输于当下的新建商品房。

此外，还会对小区环境、配套设施等同步进行提升，包含道路拓宽，公园、菜园、池塘等现有老旧场所的保留更新以及建设集政务服务、康养休闲等多功能为一体的公共服务中心。

△大丼村—陈家塘自主更新片区效果图

自主更新模式虽然还在试点，但从多区域前来考察学习的动作来看，未来是非常有望成为城中村改造的主流模式之一。

从现状来看，目前常州的城中村改造模式还是比较多元化的，除自主更新外，还有综合整治、拆除重建、拆整结合等。

那么，大力推进城中村改造，对于常州房地产市场会有怎样的影响呢？

从短期来看，城中村改造对于房地产的影响是有限的。

当下的城市更新早已走过了大拆大建的时代，和棚改不同，城中村改造的空间是相对有限的，且还是一项复杂、长期的系统工程。

尤其是常州的城中村改造项目大多集中在老城区范围内，不仅难度系数大，同时还需要大量的时间成本与资金成本。

从长期来看，城中村改造对于人居提升和促进房地产新模式的构建都是有积极作用的。

如钟楼区虞家村这类旧改项目，一方面拆除后将为城市发展腾挪出一定的开发空间，另一方面结合房票安置制度等带来住房需求的提升，促进房地产市场去库存。

而综合整治、自主更新等城中村项目，也能盘活存量并提升品质，从而促使整个片区的界面大幅提升。同时，这类项目往往还会要求在改造时完善休闲、商业、绿地、一老一小等相关配套，对于完善人居环境、提升居住价值都有着重要作用。

增量提质、存量改造，多元化的城中村改造模式，与构建房地产新模式有着相同的发展路径。

本轮城中村改造，最显著的利好是可以加速城市更新的进行。

就常州而言，除城中村改造外，盘活商业、工业存量资源以及老旧小区改造等齐头并进。相信，随着城市更新的持续推进，常州的城市风貌将更加多姿多彩！