中国楼市后期房价走势预测。

中国楼市后期房价走势预测。

老规矩，先说结论：绝对不会涨，这一点我非常笃定，而且极有可能持续下跌。

先来说第一个关键因素。回顾过去 20 年，我国处于农业社会向工业社会转型的关键时期，当时面临巨大的就业压力和人口迁移重任。在此情况下，房地产行业扛起大旗。1998 年，房地产改革开启，商品房交易逐渐常态化，城市化进程大规模推进，大量人口从农村涌入城市，这既创造了海量就业机会，也催生了强烈的住房需求，城市不断扩张，房屋建设数量一路猛增。就拿数据来说，过去多年，城市住房建设量以年均较高百分比持续增长，才满足了当时不断涌入城市人口的居住需求。

然而，随着时间推移，特别是 2017 - 2018 年涨价去库存策略实施后，大部分家庭都已拥有自己的房产。当下，从 2020 年到 2024 年这几年，尽管各地纷纷放开楼市限制，鼓励大家购房，但实际成交量持续低迷。为什么呢？很简单，老百姓住房需求基本饱和，真实购房需求寥寥无几，这直接导致房价呈稳中有跌态势。

接着谈房子去金融化这一重要走向。在房地产交易整个链条中，购房者、开发商以及银行都深度参与。以往，购房者支付首付，再依靠银行贷款完成购房流程，银行举足轻重。但过去 20 年，银行监管存在诸多漏洞，大量本应用于企业经营等其他领域的贷款，如经营贷，甚至一些不符合条件的贷款违规流入楼市，造成审批环节混乱，大量资金无需涌入房地产市场。

后果是，许多人因无力偿还高额贷款，房产最终沦为法拍房，房地产市场金融风险急剧攀升。这便是 2020 年国家给银行设置三道红线的根源所在。若房地产金融属性不除，老百姓资金将持续被捆绑在房产上，经济转型也会化为泡影。如今，经过一系列调控，大部分房子金融属性已被削弱，租房市场逐渐回归理性，未来租房成本必然越来越低。

再把目光聚焦到人口因素上，想想 70 后、80 后、90 后这几代人，绝大多数已在城市购置房产。那这些房子将来留给谁？留给 00 后、10 后和 20 后。可现实是，我国自 2022 年步入人口负增长时代，年轻人生育意愿持续走低，意味着未来新增人口减少，住房需求大幅缩水。同时，当前楼市库存房源数量庞大，如同一座沉重大山，如此巨大库存压力，加上人口需求锐减，房价怎能不下降？

很多人可能会拿日本、韩国举例，说他们出生率极低但房价依然坚挺。但大家忽略关键事实，东京和首尔这两座城市吸纳了日韩三成甚至一半的人口。而我国有 4 座一线城市、18 座新一线城市，以及 30 多个千万级人口城市，人口分布更分散。在这样人口结构下，我们的人口数量能否支撑众多城市高房价？显然很难。

最后一点，我国经济发展模式已到转型关键节点，不能再过度依赖房地产。过去，因城市建设不完善，就业岗位稀缺，为推动经济发展，保障国防建设所需税收，房地产行业成为重要引擎。

但如今，城市规模基本成型，人均住房拥有量达一定水平，经济体量今非昔比，继续靠房价上涨拉动经济已行不通。当下国家倡导房住不炒，租购并举，房地产在未来经济体系中只是众多支撑指标之一，而非核心唯一。随着我国在科技创新产业等多个领域大力投入发展，经济结构逐步转型，房地产影响力会逐渐减弱，房价也会顺应趋势自然下降。

综上所述，从这四个核心方面理性分析，未来中国房价整体将稳中有跌，并会出现两极分化现象。大城市因人口聚集效应房价相对较高，小城市人口相对较少，房价则较为低廉，这将成中国房价长期发展常态。房地产行业自身也需与时俱进，迈向高质量发展阶段，转变发展模式，将更多资源引导向先进制造业和现代服务业等新兴领域。这也是我国近年来频繁进行楼市调控，即便在多达 700 多次调控放松过程中，也坚决不启动涨价去库存策略来激活楼市的根本原因。

展望未来，在中国迈向第二个百年奋斗目标征程中，房地产去金融化、教育去资本化、医疗去市场化、就业公平化、养老多元化是不可阻挡的必然趋势。当这些问题妥善处理后，困扰我们许久的消费问题也将迎刃而解，让消费真正回归其原本自然、美好的本质。