观点网 经过“共有转安居”的传闻后,鸿荣源珈誉府的共有产权房终究还是落地了。
11月29日,位于宝安的鸿荣源珈誉府(珈誉时尚花园)首批共有产权房获批预售,房源1729套。
值得一提的是,这也是深圳首个获批预售的共有产权房项目。
去年8月1日,《深圳市公共租赁住房管理办法》《深圳市保障性租赁住房管理办法》《深圳市共有产权住房管理办法》《深圳市保障性住房规划建设管理办法》等四个政府规章正式实施,标志着深圳与国家住房保障体系全面衔接,由以往的公共租赁住房、人才住房、安居型商品房为主,转为以公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房为主。
其中《深圳市共有产权住房管理办法》规定,项目销售均价按照同期同区域同品质商品住房市场参考价格的50%确定,而非备案价格或者最高限价的五折,因此也被称为“真五折”。
因此,本次珈誉府5区推售的1729套共有产权房,其中68㎡两房1383套,88㎡三房346套;单价只要2.1万元/㎡,首付只要22万元起,2房总价145万元起、3房总价206万元起。
无论是首发时请来歌手李克勤、王心凌助阵,还是项目自身的流量,鸿荣源珈誉府从来都不缺乏曝光度。
该项目地处宝安大道和凤塘大道交汇处,是宝安沙井核心生活区,总占地约31万㎡,总建面约248万㎡,由9个地块组成,其中住宅建筑面积约70万㎡,商业、办公及旅馆业建筑面积约46万㎡,并配建一所63班九年制学校,其余为公共配套设施面积。
2023年6月30日首次拿证开盘时,鸿荣源珈誉府就一次性推售1401套住宅,当天卖出1190套去化率85%,同年8月25日再次拿证推售818套住宅,开盘去化率73%。
然而到了今年3月1日,珈誉府二区拿证推售1067套住宅,开盘去化率降至60%。随后6月14日加推867套,开盘当天仅卖出54套,去化率6%。
一方面是成色原因,例如项目主打名校光环,但深圳外国语学校宝安学校初中部在一些“鸡娃”家长眼中不算顶流,另外,项目自带的壹方商业是奥特莱斯,属于实用有余而奢侈不足。
但更多还是价格因素,二区折后备案价5.1万/㎡左右,折后单价约在4.62-5.76万/㎡区间,总价约在364-690万区间,而周边的次新二手房包括华强城市花园、中粮凤凰里、博林君瑞等,小户型成交价已经逐步下探到4.2-5万/㎡区间,和一期预售时相比,珈誉府不再具有倒挂红利。
如果再考虑共有产权房,鸿荣源最大的对手恐怕还是自己。
珈誉府住宅区域6个地块中的3个有保障房,总数量约4058套,商品房户数则是7337套,而共有产权房在五年后可以封闭流转,且承购人拥有后续流转的定价权。
广东住房政策研究首席分析师李宇嘉接受观点新媒体采访时表示,“共有产权房和配售型保障房本质上是一类,价格较低,流通受限,主要是剥离金融属性,如果大量的供应的话,对商品房市场可能会造成一定的扰动。”
镜鉴咨询创始人张宏伟则向观点新媒体指出,共有产权房会分流部分刚需客户,现阶段不适合大量共有产权房涌入市场,供应结构和供应节奏接下来或许会受到调节。
根据此前8月份宝安区住建局的回复文件,除了这次入市的珈誉时尚花园,包括珈誉未来花园、悦章凤凰里3个项目合计4726套房源全部为共有产权住房,均位于宝安。
从更宏观的视角,在深圳住房发展“十四五”规划当中,就提到“十四五”期间建设筹集共有产权住房8万套。2020年深圳出让的34宗住宅和商住用地中,包含建设共有产权房18宗地,2021年出让的宅地均要求配建一定比例的保障性住房(以共有产权房为主)。
后来共有产权房迟迟未有实际落地,人才房则供应增加,直到去年8月前述四大文件公布,深圳保障房体系与全国接轨,以及再后来设分为配租型和配售型两大类。
李宇嘉表示,这些转变的其中一个深层次原因是,深圳过去可能为了吸引人才,向人才倾斜,现在可能更多转向公平,要普适性,向共同富裕的角度来推动住房保障体系。
张宏伟则从保障房整体出发,认为核心原因在于市场,“之前市场情况不允许大规模再做共有产权房,去化压力会更大, 现在新增一部分共有产权房供应,当成为存量房屋再去流通时,深圳市场气候的压力应该没那么大了。”
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