深圳楼市：开始发飙了？？

2024年最后一个月了。

得来全不费工夫，一系列政策背书下，众多观望者入场，深圳楼市11月的成交数据，意料之中的不错。

二手住宅过户量7125套，环比10月上涨16.5%，创46个月新高。

新房网签量8076套，环比上涨94.5%，仅次于2021年1月的巅峰行情，是近4年来的第二高。

无论是新房还是二手房的成交量，放在2024年，都是独一档的存在。

那么问题来了，深圳楼市这一波行情，真的稳住了吗？

01

首先，实事求是地说，深圳11月楼市创新高的网签录入数据有一部分源于10月的成交。

直接看整体实时交易热度，11月环比10月是有点回落的，但这也在大家的预期之内，如果深圳楼市连续几个月像10月那样红红火火，以深圳的住房供需情况，那就是火爆的房荒行情了。

就新房认购量而言，10月是1.3万多套，11月是9986套，认购量虽下降了，可对比10月份之前的情况还是要好很多。

目前深圳全市新房库存量约3.9万套，9月末还是5万套左右的样子，加上10月和11月的推盘，10月预售1071套新房住宅，11月预售超1万套，粗略计算，这俩月深圳大概消化了2万套新房。

什么概念呢？2024年1-10月，深圳新房累计成交量才2.31万套。

相当于两个月就卖了过去10个月的量。

成交量上来了，库存压力也就下去了。

数据显示，截至11月底，深圳全市新房去化周期11.2个月，环比缩减了4.5个月。

当然，深圳市场也有冷清的一面，比如东部大部分板块，天量的库存现状就摆在那里。

在未来，东部依然还是深圳的供地大户。

东部不少楼盘打骨折，现在你看觉得便宜，可能未来很多年以后它还是这个价格，甚至更低。

所以，深圳也不是什么样的房子都值得买，无脑入会损失惨重。

02

二手房市场方面。

11月深圳二手房网签量7125套，创下4年来新高。

拉长时间维度来看：

今年1-11月，深圳二手房网签46205套，去年同期是29224套，同比大涨58%，买房人的信心明显修复了。

据深房中协数据显示，10月深圳二手房录得8269套，11月持续走高，达8770套，后续录入到12月份的网签数据情况会明显。

与此同时，挂牌量也在一路上升。

特别是今年，整体二手挂牌处于稳定上涨的状态，目前接近7万套。

二手挂牌量持续激增，很多卖房人依旧进退两难，觉得降价也不好卖，但近两个月的成交均价却呈现出持续回升态势。

为啥这么诡异？

比较合理的解释，就是先涨起来的那一部分房子，其涨幅了远远盖过那些还在降价成交的房源。

据一线市场反馈，深圳湾、科技园、宝中等这些先锋板块，现在帮客户找房源已经开始不好找了，要么价格比预期的高，要么业主比较惜售，死咬价格不放。

每一次市场出现情绪反转，最先反应过来的都是这类房子。

对于以旧换新的置换群体而言，卖掉老房子后，就是要以拿住这类整体稀缺的房子为选筹核心。

03

最后，简单总结一下11月的深圳楼市。

新房市场——

从房价上看，除了个别盘子涨价以外，大部分仍在打折，包括929新政后的几个“日光盘”都是开发商让利换来的。

现在深圳日光盘的秘诀，也就是以少量多推的方式而达到饥饿营销效果，在市场上都是公开的秘密了。

可以说，深圳日光盘的含金量已经变得越来越低。

二手房市场——

更是冰火两重天。

好板块的次新品质房率先恢复元气，其次是强学区房，即使上了一定楼龄的也有反弹，最差是边缘地带资源匮乏的房子。

买卖双方博弈加剧，性价比高的房源优先成交，目前不少成交卡在价差上。

所以，深圳楼市行情真的稳住了吗？

1、这一波复苏行情，主要得益于利好政策的接连释放，929新政的热度延续到了11月上旬，后面就有点降温了，直到税收减免新政的到来，最后一周市场又活跃了一些。

2、深圳的基本面没问题，比全国99%的城市都要强。低首付、降契税、取消豪宅税等这些王炸政策，放在前几年出台，可能一下子就起飞了，但是这几年深圳楼市的内伤太重，很多人都被吓破胆了，所以后续仍需政策的刺激来稳固信心，强化预期。即便新一轮行情的启动，也注定是一部分板块和产品的春天。

3、当下深圳楼市，对于购房者而言，最重要的并非解决买不买的问题，而是解决怎么买和买哪里的问题。

4、置换的，趁着市场热度还在，抓紧完成以旧换新、以劣换优的向上置换，该卖的卖掉，别优柔寡断，重点掌握核心资源资源才是王道。同时也要综合对比市场，提高分析能力，切忌心急而买错房。

买房和换房作为普通人的超大额支出，同时又是极其低频的行为，绝大部分人都缺乏经验。而缺乏经验却要做如此重大的抉择，做对了当然皆大欢喜，做错了很可能会悔恨终身。

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