出国后才懂了，为什么美国几乎没有烂尾楼

出国后，你会发现，别的国家那些烂尾楼的事儿，还真是相对比较少的。

就拿美国来说，次贷危机那么大的风浪，也没见多少楼烂尾。

这事儿，挺让人寻思的。

那么，咱们能不能学学美国，解决一下烂尾楼的问题呢？美国有没有期房？他们是怎么卖的？

要聊烂尾楼，得先弄明白美国有没有期房，烂尾楼，本质上就是期房预期管理不到位，直接导致的。

但在美国，他们不让卖期房，或者说，他们也卖期房，但预售只收定金。

老美烂尾楼的债务，那全都是开发商的，不会转嫁给消费者，同样卖没建设好的房，但是美国期房的钱，不是直接给开发商的。

美国的期房和咱们最大的不同，就在最终付款这个环节。

美国的开发商，得完工交房后，最后的验房没问题，这时候才能放款。

而放款之前，款项都是放在公证托管公司里，由第三方监管。

他们是在房子完工交房的时候付款，咱们呢？封顶就放款，房子还没盖好，开发商就拿到钱了，这不就容易出问题吗？

咱们这些烂尾楼的问题，其实是地产行业无序扩张造成的，有些开发商，明明只能支撑两栋楼，非得搞个20栋楼的大型社区，资金一下子没到位，工程不就停了吗？这不就烂尾了吗？说到底就是利润空间太大了，没有人在乎风险。

美国这边，是你有多大能耐，就搞多大项目。因为他们首先要保证能完工，不完工就拿不到钱，而且他们还得做好服务和质量，万一没做好，消费者闹着退房，他们也不好解决。

所以在美国，期房是开发商承担最大的风险。

咱们以前的开发商，也是自己承担风险，他们自己走银行贷款，完成项目，但卖不出去，款项收不回来，还得还贷款。资金链一断，不就破产倒闭了吗？银行的钱也收不回来。

后来大家觉得这个模式风险太大，就开始搞期房模式，把风险转嫁给消费者，让消费者变成投资者。这样，就算有几个消费者出问题，其他绝大多数还是会还款的，风险就降低了。

就算开发商出问题，欠钱的也是消费者。

但为啥还有那么多人买期房？这里面就涉及到期货的概念。

你买期房最大的原因，是不是看好未来房价要涨？你买的就是一个美好预期，如果开发商说，现在行情不稳，房价未来可能会跌一半，你还会买吗？

那些已经收房的业主，发现房价跌了，就开始大闹售楼处，要求退房，他们的理由是：销售欺诈，其实他自己不也明白这就是风险投资，如果当成期货交易来看，那就是投资失败，完全没要闹得理由。

咱们的预售制度，是把风险分散到个人购房者，提高资金周转速度，加快城市建设速度。透支了未来发展的预期收益，一旦发展放慢，资金链断裂，烂尾楼就不可避免。

美国的制度，是把房贷打包成债券，出售给期待高安全稳受益的基金，比如各地的养老保险基金。银行能提高资金周转速度，加快建设速度，一旦出了问题，全社会都要为之买单。

两种模式各有优缺点，相比之下，我觉得咱们的方式更靠谱。

毕竟楼市背后的风险，个人其实应该都清楚，只是前几年楼市太疯狂，带来的利益让人忘记了背后的风险。