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洞泾，过去很长一段时间内都在扮演“松江小透明”的角色。
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论商业，这里不及九亭；论轨交便捷，这里不及泗泾；论资源成熟度，这里和松江新城更是有云泥之别！

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仅有的轨道交通9号线洞泾站，几乎是沿着洞泾板块的最西面走过，与现有的社区距离都很远。沪松公路、莘砖公路高峰期堵的水泄不通也是常有的事。

哪怕现在从洞泾地铁站出来，西侧还有着大量的荒地。

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同乐广场已经算是全镇最热闹的商业体了，但广场上有的大多数也都是小店铺，没什么人气。

但随着松江的第二条轨交12号线西延伸线将从这里经过，洞泾的似乎要翻身了！

12号线西延伸线在现有的12号线七莘路基础上，松江向西延伸，设6座车站，最终与9号线洞泾站链接。这也让洞泾成为松江唯一的换乘枢纽。

12号线本身就是黄金换乘线路，经过徐汇滨江、南京西路、苏河湾、北外滩等高能级商圈以及产业区。12号线西延伸段的开通，在很大程度上缓解松江目前只有一条9号线的拥堵现况。

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也能给居住在洞泾的朋友，未来前往莘庄、漕河泾、徐家汇提供新的出行选择。

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根据今年2月上海松江官网的发文，12号线西延伸2026年底全线贯通。

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再者，自上海实行认房不认贷后，原本需要7成的首付直接减半，导致400万级的刚需主力军增加了一大波，上周末也挤爆了各大售楼处！

但是400万级新房虽说选择不少，但大部分位置离市区较远，或是离地铁较远，且大多都是容积率较高的高层，居住舒适度差等。

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挨个排除后，发现居然有个宝藏新盘，恰好满足购房者所需要的全部要求，TA就是——中建大椿·嘉利椿廷！

1. 1梯2户纯正洋房+联排墅居，约5.4米地下室+双露台+大横厅，圈层更纯粹

2. 容积率仅约1.1，居住更舒适，得房率更高

3. 碾压同类级的品质社区打造，约3000㎡多维度社区配套，酒店式客落，星级地库等

4. 约331万起就能上车，性价比高！同类产品中离市区更近！

5. 12号线西延伸线（在建）+高能级产业汇聚，板块发展势头强劲

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松江洞泾核芯

12号线西延伸线旁（在建）

『中建大椿·嘉利椿廷』

容积率约1.1低密水系墅居

还有少量建面约96㎡洋房

均价5.3万/㎡

总价约331-460万

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性价比高！价格洼地

约331万起上车容积率约1.1低密墅居

上海真的越来越少低密产品出现了，即便是有，也往往伴随着高门槛。据统计，今年以来，45块涉宅用地中，容积率1.2以内的仅4幅。

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数据源：土拍网

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从下图能看到，这4幅低密宅地，要么位置远，要么均价高，预算有限的刚需购房者实在无从选择。

数据源：土拍网

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在3批次土拍中，容积率1.2以内的涉宅地块为0，最低的也要1.25，且位于朱家角，离上海市区约50公里。

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低密产品的价格往往更高，如：

徐泾1.2容积宅地，联动价最高近7万/㎡，其它宅地联动价6.2万/㎡；

奉贤新城1.2容积宅地，联动价5.5万/㎡，而其它宅地约4万+/㎡；

惠南低密宅地4万+/㎡，此前同板块高层产品联动价3.4万+/㎡

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而【中建大椿·嘉利椿延】，凭借着洋房约400万级的上车价，约1.1低密容积率，无疑是同类产品中的性价比优选盘，价格洼地。

数据源：网上房地产

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放眼如今上海，400万级能买哪里？

以人广为中心，只能买到嘉定菊园、青浦新城、奉贤新城、浦东新场，航头等地，且距离市区基本都在约30km以上，【中建大椿·嘉利椿廷】明显更近市区主城。

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换个角度看，以徐家汇人民广场为中心，约20公里为半径，项目价格洼地的属性同样显而易见。

数据源：网上房地产

在松江区域，项目洼地优势依然显著。

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九亭板块新房供应少，门槛价也要600万级，泗泾板块上车总价要450万起，且容积率高于1.1，后续短时间内没有新的宅地，松江新城板块，新房联动价最高6.05w/平。

数据源：网上房地产

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更重要的是，【中建大椿·嘉利椿廷】也是整条12号线沿线的价格洼地，12号线沿途经过的板块，新房套均价大多在800万级或以上。

数据源：网上房地产，测距百度地图

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而【嘉利椿廷】正位于洞泾的核心区，距离12号线西延伸（规划建设中）沪松公路站直线约1.5公里。

无论从哪个维度看，本项目都是当之无愧的400万级新房价格洼地！因此除了松江购房者外，工作在徐汇或闵行的，本项目也是个不错的选择，建议优先考虑。

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纯正洋房+联排的低密组合

自带约3000㎡社区商业配套

除了价格优势之外，项目品质也可圈可点，社区内外环境皆优。

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外部上，项目择址于12线西延伸高端别墅区内，成规模的、千万级的别墅一路连缀，板块整体品质高，人口密度低、环境宜人。

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社区内洋房、联排别墅沿水系分布，自然景观佳，静谧怡人。

整体呈现南低北高的建筑形态，西南为是别墅组团，东北为5-6层的洋房，充分保证了每户的采光。

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效果图

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在如今8层以上甚至11层的产品都称之为”洋房“的上海楼市，已经许久没有见到这样总高仅5-6楼的纯正洋房了！

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而且近年来5-6层的产品基本都是做成叠加，而【嘉利椿廷】将其做成纯正洋房产品，不仅大大提升了居住体验，相较于叠加产品来说总价段也更加亲民。

项目立面打造新亚洲建筑风格，整体色彩细腻典雅，彰显恒久不变的尊贵感。建筑造型上，则采用大面落地窗，室内外交融通透，充分营造出舒适、敞阔的空间感和氛围感。

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洋房效果图
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联排效果图

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整个社区内拥有八重归家礼序、六重进家礼序，让业主洗尽一身疲倦，归家的每一步皆充满仪式感。

八重归家礼序——

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酒店式落客门楼

精致中央水庭

开放式社区会客厅

仪式感中央公园

联排别院深巷、洋房花园雅集

联排私家院落、洋房尊享门厅

洋房一层大堂

洋房入户大堂

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效果图

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社区内部，人车分流，还设有智慧人行系统，人性化设施，3D可视化小区管理平台。

以及打造了约3000㎡多维度的社区配套的沿街商业，包含超市、健身会所、便利店等配套生活设施，满足业主的日常需求，丰富每日的归家生活。

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住在这里，就相当于置身一个“微缩城市”，下楼就能拥有吃喝玩乐购一站式服务，尽享高效生活。

效果图

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Part03

1梯2户+5-6层舒适神户型洋房

一线品牌精装

项目整个社区体量并不大，共计有洋房230套+联排95套，目前联排别墅已告罄，仅剩部分洋房在售。

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其中洋房面积为约95㎡3房2厅2卫，不仅是5-6层无遮挡的低密洋房，还采用经典飞机户型设计：

建面约96㎡3房2厅2卫洋房

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主力户型建面约96㎡三房两厅两卫，一梯两户私密性更强，得房率更高。

标准的三开间朝南飞机户型，南北通透，

270°采光的阳台；

U型厨房，预留双开门冰箱位置；

主卧套房设计，私密性更强；

入户玄关+全卧飘窗，得益于洋房较高的得房率，这个户型的使用空间可以轻松PK市面上百平以上的同款房型！

精装打造，三大件采用一线大牌（以实际交付为准）。

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样板间实景：

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繁华配套入住即享

板块飞速发展，产业转型升级！

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无论是性价比，还是品质，【嘉利椿延】已然是同类产品中的佼佼者，更重要的是，约400万级的总价，却能买入一个“价值高涨”的板块。

区位示意图

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项目周边配套已然成熟，入住即享。

交通：12号线轨交西延伸（建设中）+沪松快速路。

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距离12号线西延伸（建设中）沪松公路站直线仅约1.5公里。项目西面的沪松快速路项目也已经启动，可快速通达虹桥，此外不远处就是G15沈海高速莘砖公路入口，周边有沪昆高速、沪渝高速、嘉闵高架等。

商业：项目附近有万达商圈和洞泾商圈，同乐商业广场和汇泾商业广场。

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板块内还规划有洞泾未来湾TOD和生态科技城TOD，将会大大提升板块内商业能级。

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另外这两个TOD是诞生洞泾未来地标的地方，通过12号线与G60科创走廊、莘庄工业区完美一线牵，形成洞泾宜居宜业的新高地。

洞泾未来湾TOD效果图

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教育：项目南侧为松江洞泾学校（九年一贯制），金贝幼儿园、洞泾镇中心幼儿园小学，松江泗砖小学，华二9年一贯制（需摇号），松江同诚中学等。（注：新房不划分学区，具体消息须以政府教育主管部门及学校最新政策为准）

医疗：附近有洞泾镇卫生服务中心和洞泾医院，能够满足基本的看病需求。

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决定郊区新城地位或者价值的核心因素是产业。12号线西延伸线的另一个作用就是，进一步激发上海的产业命脉——G60科创云廊。

G60科创走廊被纳入国家“十四五”规划，是整个松江重要的产业带！

示意图

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这里集聚了G60脑智科创基地、腾讯长三角人工智能超算中心、上海超硅半导体、恒驰新能源汽车、海尔智谷等百亿级重大产业项目，计划总投资3500亿元。

而洞泾的位置，正处于这条烫金走廊的起点。

洞泾王牌是人工智能产业，其产值、税收都要占到全镇的7-8成（数据来源松江在线），是G60科创走廊的重要组成部分。

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中建大椿·嘉利椿廷，距离G60科创云廊刚好在一个合适的范围，近水楼台先得月，同时也将成为科创高地再好不过的承载区，潜力十足。

高质量人才的聚集将推动功能配套升级，随之人口、产业进一步聚合，板块价值持续增长。

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总体来看，新地铁、新TOD、新学校，洞泾这两年发展明显按下了快捷键。

目前洞泾已经引入了保隆科技、科大智能、尚实航空、中科教育、元启实业等一批人工智能行业龙头，在发展工业互联网方面形成了一定优势。

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洞泾，正在打一场翻身仗，未来也许让你高攀不起！

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松江洞泾核芯

12号线西延伸线旁（在建）

『中建大椿·嘉利椿廷』

容积率约1.1低密水系墅居

还有少量建面约96㎡洋房

均价5.3万/㎡

总价约331-460万

1. 房地产定义：房地产是一个综合且复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。土地可以分为未开发的土地和已开发的土地，建筑物则依附于土地而存在，与土地结合在一起。建筑物是指人工建筑而成的产物，包括房屋和构筑物两大类。房地产既是一种客观存在的物质形态，同时也是一项权利。作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。 2. 房产与地产：房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅商铺、厂房、仓库以及办公用房等。地产则是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。 3. 房地产特点：由于其位置的固定性和不可移动性，房地产又被称为不动产。 4. 房地产拍卖：其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权）、建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。 二、产权类型 1. 商品房：是指房屋由开发商建设出售的，买受人取得房屋产权证后，可以自由对该房屋进行买卖、出租。 2. 成本价住房：成本价房屋是房改售房的一种规定，职工以成本价购买房屋后职工拥有房屋的全部产权，职工再次上市出售，必须征得售房单位的同意。 3. 标准价住房：标准价房屋是房改售房的一种规定，出售公有住房时，职工占有一部分产权，单位占有一部分产权，一般是职工占有94%的产权，单位占有6%的产权，职工以标准价购买的住房拥有部分产权，被称之为标准价房屋。 4. 经济适用房：为照顾中低收入居民购房而实施优惠措施，建造经济适用房所用的土地是以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。 5. 房改房：房改房是指城镇职工根据规定，按照成本价或标准价购买的已建公有住房。 三、房屋面积计算 1. 建筑面积：指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，包含了房屋居住可用的实用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 2. 套内建筑面积：指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。 3. 使用面积：是建筑面积扣除公摊面积及墙体柱体所占用的面积后的直接供住户生活的净使用面积，俗称地砖面积。 4. 公摊面积：指建筑物的楼梯、电梯井、外墙、公共门厅、走道、设备间、首层大堂及小区内其他一些配套设施的面积总和。 5. 占地面积：建筑物基底及其功能需要占用的面积，也叫红线面积。 6. 预售面积：指在商品房预售时按建筑设计图上尺寸计算的房屋面积。 7. 销售面积：套内建筑面积+公摊的公用建筑面积；商品房按“套”或“单元”出售。 8. 竣工面积：房屋竣工后实测的房屋面积。 9. 共有建筑面积分摊系数：整栋建筑物的共有建筑面积与整栋建筑物的各套内建筑面积之和的比值。 10. 预测面积：购房者在购买期房时，无法获知准确的房屋面积，开发商会根据设计图计算出房屋的预测面积，供购房者参考。 11. 实测面积：房屋建成后，房产测绘单位会对房屋进行实际测量，得出的房屋面积即为实测面积，也是购房者实际使用的面积。 12. 合同约定面积：购房者在签订合同时，开发商会在合同中注明预测面积，并按照这个面积计算房屋价格。合同中一般也会说明预测面积和实测面积存在误差的处理办法。 13. 产权登记面积：购房者在买房后办理产权证时，产权证上会有一个面积说明，即产权登记面积，一般按照实测面积来登记。 四、购房流程与注意事项 1. 流程： o 准备阶段：购房者需明确购房需求和预算，选择合适的房源和开发商。 o 看房选房：实地查看房源，了解房屋位置、户型、面积、装修等情况，同时对比不同房源的性价比。 o 签订合同：与开发商签订购房合同，明确房屋价格、付款方式、交房时间、违约责任等条款。 o 办理贷款：如需贷款购房，需向银行或公积金中心申请贷款，并提交相关材料和证明。 o 验收房屋：在交房前进行房屋验收，确保房屋质量符合合同约定。 o 办理产权证：缴纳维修基金和契税后，办理房屋产权证和土地使用证。 2. 注意事项： o 产权审查：要求卖方提供合法的产权证书正本，并查询产权证的真实性，以及拟购房产产权来源和产权记录。如房主、登记日期、成交价格、卖方产权的完整性、有没有被抵押、是否共享等。 o 房源审查：搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋。一般公房必须要原单位盖章后才能出让。 o 房屋质量：检查房屋质量，包括墙面、地面、天花板等是否有渗水、裂缝等问题。 o 物业与配套：了解小区的物业管理水平、配套设施是否完善，以及周边的生活环境。 o 合同细节：在签订合同时，务必仔细阅读合同条款，确保自身权益不受损害。 五、房屋贷款与税费 1. 房屋贷款： o 条件：贷款人需具有完全民事行为能力、常住户口、固定住所、正当职业和稳定收入来源，并具备按期偿还贷款本息的能力；抵押房产需产权明晰、符合

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