项目观察｜核心地段断供多年、一二手价格倒挂，上海杨浦越秀天玥为何依旧不温不火？

每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤

上海楼市的刚需、刚改需求被进一步激发。

而回暖后的市场，中心区域和远郊成交活跃，如浦东前滩公馆、青浦保利虹桥和颂、徐汇海上清和玺等，都登上了周度成交TOP10榜单，同样，项目竞争也日益激烈，拼地段、拼配套、拼产品，还得拼入市节点。

以中环内外为例，无论是前期杨浦滨江拼装修、拼户型，还是真如、大宁等区域拼商业配套、拼板块前景，单价10万元级别的改善型项目已经进入竞争白热化阶段。特别是杨浦区五角场城市副中心，多年断供之后，终于在2024年重启了宅地供应，四季度迎来板块上新。

但就是这样一个居住氛围浓厚、多年没有住宅供应的板块，价格明显倒挂的杨浦越秀天玥项目，却没有实现预期中的快速清盘。相比同样位于中环外，单价更高、首开热销的海上清和玺和浦江之星，甚至新杨思·上园等项目，越秀天玥显得有些“透明”。

杨浦越秀天玥项目沙盘 每经记者 包晶晶 摄

板块断供多年的倒挂盘

越秀杨浦天玥位于杨浦区长海街道，每经记者实地走访发现，项目周边烟火气十足，但改善的氛围并不浓厚。

目前项目周边以上世纪80年代到90年代建成的老公房小区为主，如开鲁新邨、市京一村、国和一村等，其中开鲁二村10月的实际成交价在38000元-41000元/平方米；稍远些的盛世豪园二期房龄10年左右，二手房成交价格约98000元/平方米。

以上信息来自链家App

整个板块新房已经断供多年，紧邻的新江湾城板块房价持续高位，而杨浦天玥房地联动价约9.2万元/平方米，极具价格优势。

“12月底肯定清盘了，”置业顾问刘建（化名）对每经记者说，“一开盘就卖了不少，现在只剩20多套房源，其中洋房只剩四五套了”。

但每经记者注意到，10月30日越秀杨浦天玥开盘销售，122套房源，意向认购客户102组，认购率83.6%，在今年同价位项目之中表现并不算好。

而截至12月1日，上海网上房地产平台显示，一个月以来该项目已售总套数为26套，去化率约21.3%。

事实上，从区位和配套上看，杨浦天玥与五角场商圈有一定距离，位置相对偏远，距离8号线市光路站约900米，实际步行需要12分钟左右，城市界面和整体配套能级并不高。

一位不愿透露姓名的资深分析人士对每经记者表示：“项目透露的销售数据不可全信，也不可不信。今后开发商对网签时间的宽容度越来越高，两个月、三个月都有可能，要等业主置换成功，首付到位了才能网签。实际上，如果资金一直不到位，开发商也只能等，因为如果先网签、再退网签的手续非常麻烦，所以现在网签周期整体非常长。”

“新房越来越多，竞争越来越激烈”

今年3月14日，上海2024年第一批次首轮土拍中，越秀以总价7.5亿元拿下了杨浦区长海社区002-05地块，房地联动价约9.2万元/平方米，相对于楼板价43941元/平方米（装修标准不低于3000元/平方米）来说，发挥空间及利润空间都不小。

而随后5月28日的土拍中，长海板块再出一宗新地，被北京城建斩获，房地联动价约10.7万元/平方米，近1.5万元/平方米的联动价差异和开盘时间差，也让杨浦天玥有了去化先机。

不过，项目地块有着一定的局限性。根据当时的土拍信息，该地块计容面积只有约8526.76平方米，容积率1.5，地上建筑限高为24米，其中沿市光路、民壮路、规划路建筑限高18米。

每经记者在实探中发现，项目规划了一栋5层楼共28套的洋房、一栋16层小高层和公租房，此外沿民京路一侧配建了三层楼的社区级公共服务设施。

从沙盘模型上看，整个小区共有三排房屋，由南向北分别是洋房、小高层和公共设施用房，是一个小型居住社区，内部没有配套会所等公共空间。

“有的客户喜欢配套完备的小区，”刘建坦言，“但社区小也有小的好处，虽然景观可能没有大型社区那么大气，但物业管理、业主社群都是小而美，买房的大多是周边工作的，比如复旦的教师、长海医院的医生等”。

每经记者发现，据置业顾问介绍，最受欢迎的洋房，算上赠送面积后的得房率能够达到近85%，但体量稍大的高层，不计入赠送面积，得房率为74%，与目前入市的同类型甚至低价位产品项目，不占优势。不过项目在精装修层面下了一些功夫，空调地暖新风三大件基础上，玄关奢石、双开门冰箱等全部配套，极力争夺客户。

从户型上来看，99平方米三房、124平方米四房两种户型设计符合当下主流产品设计，过道等浪费较少，阳台尺度充足。

“项目价格竞争力很强，浦西的中环线上，新房每平方米单价基本都是10万元甚至11万元以上了，我们属于环线上价格最低的。”

前述资深分析人士表示：“现在开发商也是被业主吊着，进退两难；反过来也说明杨浦现在新房项目越来越多，竞争越来越激烈，再这么发力推盘入市的话，竞争难度又会提升一个等级。”

另据知情人士透露，项目没能迅速去化完毕，这其中有市场的因素，也有入市节点的因素，正好错过了新政后的看房热潮。

楼市热点转移

为何杨浦天玥在上海市场集体火热的阶段，没有出现争抢上车的局面？

每经记者发现，这背后还有另一层原因：近一两年来，杨浦区产业规划、楼市热点逐渐向滨江一带转移。

根据《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》（草案公示稿），杨浦滨江板块格外吸睛：美团、B站、字节跳动等总部基地建设如火如荼，宅地出让也沿着滨江岸线逐渐铺开。

《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划（2024-2035年）》（草案公示稿）

整个2024年，从中小户型到终极改善，几乎所有户型产品都在杨浦滨江陆续面世，例如终极改善产品单价21万元/平方米的联排合院翠湖滨江，高端改善型产品主力总价段2000万元级的缦云上海，刚需改善型产品保利朗誉和中建壹品浦江之星等。

此外，还有中建壹品外滩源著、保利外滩序，以及最近期土拍中成功出让的中海地块、保利地块等，从楼板价来看，未来会对杨浦区北面甚至虹口腹地等其他板块的项目去化造成降维打击。