恋爱期间买房登记迷局：登记人起诉腾房，房产律师深度剖析案例

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、引言

在房产纠纷领域，房屋所有权的确定常常涉及复杂的事实与法律争议，尤其是在涉及借名买房、情侣共同购房等特殊情形时。本案围绕北京市朝阳区一号房屋的所有权归属及相关权益纷争展开，赵晓旭与钱雅青之间的诉讼与抗辩充分展现了此类纠纷的复杂性与多样性，法院的裁判过程及结果为类似案件提供了极具参考价值的范例与处理思路。

二、案件背景

（一）当事人关系

赵晓旭与钱雅青原系男女朋友关系，双方曾共同生活且在房产购置过程中产生紧密关联。

（二）房产情况

2003 年，赵晓旭与北京 C 公司签订《商品房买卖合同》及相关附件和补充协议，购买位于北京市朝阳区一号房屋，总价 2991391 元，付款方式为按揭付款，首付款 601391 元于 2003 年支付。同时，赵晓旭名下账户向北京 C 公司转账 512061 元，并在特定日期有现金存入记录。钱雅青名下账户也在相近时间有大额取现记录，且后续涉及房屋贷款偿还等一系列资金往来与居住使用情况。

三、诉求与理由

（一）赵晓旭诉求及理由

1. 诉求：判令钱雅青腾空涉案房屋并返还给赵晓旭，要求钱雅青承担诉讼费。

2. 理由：

- 强调自己是涉案房屋所有权证登记的单独所有人，认为一审法院认定房屋为共同共有属于事实认定错误。

- 主张钱雅青的借名买房主张不成立，认为钱雅青提交的《说明》系捏造的虚假证据，因该文件仅有签字章无本人签字，不符合自己对于重要文件的确认方式，所以不应支持钱雅青要求所有权转移登记的请求，即便钱雅青有出资，也应视为债权债务纠纷，而非物权纠纷中的共有依据。

- 指出男女朋友关系不能产生变更法律关系影响财产共有的效果，不能据此认定双方对涉案房屋共同共有，且自己已举证证明是房屋所有权人且钱雅青无合法依据占用房屋，应支持其全部诉讼请求。

（二）钱雅青反诉诉求及理由

1. 诉求：请求将涉案房屋变更登记至自己名下，并要求赵晓旭承担本案诉讼费。

2. 理由：声称与赵晓旭之间是借名买房关系，因办理移民不想用国内身份购置房产，故与赵晓旭签署《说明》约定借名买房事宜，自己出资购买了涉案房屋且实际居住使用至今，是房屋的唯一所有权人，有权要求赵晓旭办理房屋所有权转移登记。

四、法院查明事实

1. 详细的购房合同签订及付款情况：2003 年赵晓旭签订购房合同，首付款支付过程中有赵晓旭账户转账及现金存入记录，同时钱雅青账户在相近时间有大额取现操作，存在资金流转关联迹象。

2. 居住情况：收房后双方曾在涉案房屋内居住，2008 年双方分手，赵晓旭搬离，此后钱雅青居住至今，且在赵晓旭搬离后，钱雅青不定期向赵晓旭名下贷款卡转账或存入现金用于偿还贷款，直至 2013 年贷款结清。

3. 关键证据《说明》情况：钱雅青提交的《说明》虽提及借名买房事宜，但该文件上无双方签字，仅有赵晓旭的人名章与钱雅青的手印，法院无法确认人名章是否赵晓旭本人加盖，亦难以认定是其真实意思表示。

五、案件分析

（一）借名买房关系的认定

1. 证据效力判断：借名买房关系的核心在于双方是否有明确的借名合意。钱雅青所提交的《说明》作为关键证据，因缺乏赵晓旭的签字且无法证实人名章系赵晓旭本人认可的签署方式，其证明力存在严重缺陷。在法律层面，对于涉及重大财产权益的约定，通常要求明确且具有较高的形式合法性与真实性保证。赵晓旭提供的购房合同签署方式表明其对于重要合同的确认更为严谨，进一步削弱了《说明》的可信度。因此，仅依据现有《说明》难以认定双方存在借名买房关系。

2. 出资与合意的关联：虽然钱雅青在购房过程中有资金投入，如首付款可能的资金来源关联以及后续贷款偿还的参与，但出资行为本身并不必然等同于借名买房的合意。在情侣关系背景下，资金往来可能存在多种性质，如赠与、共同投资或基于其他非借名买房的约定。因此，不能仅凭出资就推定存在借名买房关系，还需结合双方的明确意思表示与其他相关证据综合判断。

（二）房屋所有权的确定

1. 基于购房合同与登记情况：赵晓旭作为购房合同的签订方且房屋登记在其名下，从形式上具有房屋所有权的初步表象。然而，在存在诸多争议事实与特殊关系背景下，不能单纯依据登记确定所有权归属。

2. 考虑双方关系与出资因素：双方曾为男女朋友关系且共同生活，在购房时存在财产混同的可能性。钱雅青的出资行为表明其在房屋购置过程中有实质性投入，这种投入在一定程度上影响了房屋所有权的确定。虽然不能认定为借名买房，但也不能忽视其对房屋权益的影响。在双方未对房屋权属有明确约定的情况下，综合考虑双方在购房期间的关系以及出资情况，法院认定房屋为双方共同共有具有合理性。这种认定既尊重了双方在购房过程中的实际贡献，也避免了因单纯依据登记或某一方主张而导致的不公平结果。

六、裁判结果

1. 一审判决驳回赵晓旭的全部诉讼请求，理由是认定房屋为双方共同共有，钱雅青实际居住使用，赵晓旭无权要求其腾空交付。

2. 一审判决驳回钱雅青的全部反诉请求，因为无法认定双方存在借名买房关系，钱雅青无权要求直接变更过户。

3. 二审维持原判，进一步确认了法院在处理此类案件时综合考量各种因素以确定房屋所有权及相关权益的裁判思路与原则。

通过本案可知，在涉及情侣关系或其他特殊关系背景下的房屋所有权纠纷中，法院会全面审查购房合同签署、资金来源与流向、双方关系性质、关键证据的真实性与有效性等多方面因素，以准确认定房屋所有权归属及相关权益分配，为类似复杂房产纠纷案件的处理提供了清晰的思路与参考依据，提醒当事人在涉及房产相关事务时应明确约定权属关系并保留充分的证据，以避免日后可能产生的纠纷与争议。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！