重磅！哈尔滨楼市的希望来了......

近日，哈市下发了《关于推动哈尔滨市房地产市场平稳健康发展的若干措施》。

“六大补贴”、公积金新政……购房者的利好接踵而至，

对于楼市还有哪些利好呢？

一、土地——优先去库存

哈尔滨楼市的发展一直备受关注，

然而，近年来，一个显著的问题逐渐浮出水面——

供需错配。

一、缓解“供需错配”——支持高品质住宅

哈尔滨虽然已经有意识地改善楼市环境，

△数据来源：备案数据

但哈尔滨楼市“供需错配”依旧严重，

环城刚需库存高企，核心改善库存断档，已经成为哈尔滨楼市的结构性矛盾。

为此，楼市“十七条条”新规第一条就提出：

“按区施策”：

严格控制增量和新增住房供应节奏，

科学合理安排国有建设用地供应总量、结构、布局、时序和方式。

简单来说，减少非必要的土地供应，增加优质地块。

重点在于，满足好房子、好小区开发建设需求。

二、去库存——“三方共赢”

对于楼盘来说，积压的库存最难清理，

对于房企来说，这就是债，对于市场来说，也是库存负担。

截至9月30日，哈尔滨商品住宅待售面积701万方，去化周期27个月。

△哈尔滨住建

为此，楼市“十七条条”新规第二条强调：

研究制定闲置土地处置和存量土地盘活等政策措施，

按照“一项目一策、一地块一策、一企业一策”的原则，

研究制定闲置土地处置和存量土地盘活等政策措施。

换句话：强制去库存。

毕竟有些项目确实后劲不足，已经无法走量了，

为了减少“空房子”越来越多，盘活土地势在必行。

既能盘活闲置，又能提升楼盘质量，

对于购房者、开发商和市场来说，是实打实的“三方共赢”。

二、市场——缓解压力，放开市场

对于以前的房地产市场来说，

房企资金流压力大、市场紧缩、限制较多……

每一项都会影响市场的平稳发展，

为此楼市“十七条”新规第八条中提到：

此项政策将带来两个利好：

一、缓解资金压力

适时取消普通住宅和非普通住宅标准。

从供给端到需求端都提供了一个不错了利好方案。

1、供给端

意味着给房企降了土地增值税。

在黑龙江省，普通住宅的认定标准是，

住宅小区建筑容积率为在1.0以上、单套建筑面积在144㎡及以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍及以下的住房。

超出普通标准的住宅就需要缴纳土增税。

取消可以进一步减轻开发商当下的资金流压力。

还可以开发更多建筑面积大于144㎡的户型，甚至可以把省下来的钱投入产品研发。

11月13日，国家税务总局关于关于降低土地增值税预征率下限的公告中提到：

中部和东北地区省份预征率下限为1%。

也就是由1.5%减0.5%，变成1%。

2、需求端

按最新消息，契税也发生了变动，

以契税为例，假定是第二套房，建面100㎡，100万的房子：

按以前的政策，契税是2万；按12月起的政策，契税仅1万。

面积限制变大，可买的范围也扩大了。

未来将是两方合力，房企提供越来越多改善大户型，购房者也有能力选择改善大房。

二、开放市场

取消商品房销售价格限价机制。

取消限价机制哈尔滨并不是首例，

今年以来沈阳、兰州、郑州、宁德等城市明确不再实施新建商品销售价格指导，

阳江、珠海、芜湖等地也对新房销售限价政策进行了优化涉及缩短备案价格调整时间间隔取消楼层差价限制等，

取消限价将商品房全部市场化，放开了市场涨跌的自由，

有助于促进供求两端自由选择，提升市场交易效率。

对于购房者而言：

可以减少信息不对称，增强市场的透明度，降低了搜寻和匹配的成本。

对于开发商而言：

有利于加快销售回款速度，缓解流动性压力，也能帮助企业更好的适应经济环境变化。

三、产品——打造高品质住宅

从楼市“二十一条”新规开始就一直提到建设高品质住宅，

地下室、开放式阳台、赠送面积……都合规了。

而新楼市“十七条”在“二十一条”的基础上，

增加了新的计容规范、明确了出让金的标准，

哈尔滨住宅即将回归多样性。

一、取消首层架空层的计容与出让金

楼市“十七条”新规第十一条中提到：

居住区公益性配套设施建筑面积、首层架空层、景观亭廊、住宅室外连廊等建筑面积，

可不计入地块容积率核算，但按相关规范应计入建筑密度。

楼市“十七条”新规第十二条中提到：

居住区公益性配套设施建筑面积、首层架空层、景观亭廊、住宅室外连廊等建筑面积，

不计入地块规划条件容积率核算、不计收土地出让金。

乍一看就是增加了不计容和出让金的范围，但仔细一看，

“首层架空层”！！！

要知道以往的规范里可是一点也没有提过关于“架空层”的任何字眼，

那么这一次提到意味着哈尔滨也可以开始做架空层了！

像南方部分城市早就开始架空层设计了，

苏州在架空层设计了功能丰富的宠物公园，成都则在架空层打造了豪华会客厅……

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为什么支持做架空层？

1、因为架空层“适配性”高。

架空层，高层、洋房都可以，抑或刚需、改善、豪宅也都能做。

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2、对买卖双方都有利。

对开发商最直观的好处就是，可以节省成本，

架空层中间还可以当停车位，通风性好，不惧漏水，不用挖那么多地库了。

有效缓解土地资源紧缺，降低企业开发投资成本。

而且把公建搬到架空层，还能“变相”增加可售面积。

对于购房者，增加室外可用空间，关键功能性特强。

不仅不计入容积率，而且可以成为一个新的小型会所。

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而且架空层的融入，可以让园林景观趣味性强。

既能拓展空间，又可让景观更“立体”，好似“3D花园”。

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收支双向都能获利。

3、促进高品质住宅。

购房者的需求逐渐偏向“好房子”，倒逼房企拼命创新，

但过去的建筑规范限制创造，

导致市面上供应的产品不是有购买力客群所需要的房子。

现在建筑设计规范放开，给产品创新提供了先决条件。

让想做、能做的房企有了合理理由进行产品创新升级，

房企创新产品，购房者选择“好房子”，将推动市场良性循环。

二、减少流程时间

楼市“十七条”新规第十三条中提到：

在办理不动产首次登记时，不再实施不动产现场踏查的环节。

在项目完成竣工备案后，自房地产开发企业申请之日起15个工作日内，

无条件完成接收，并按照有关规定合理分配使用。

不仅可以创造更好的居住生活环境，还能便利业主使用。

符合了新规要求的：

着力打造高品质住宅项目。

四、房企——收储保障房、优先房票安置、化解保交楼

从5月17日，保交房工作视频会议在北京召开之后，

回购商品房、收储保障房开始按部就班的进行。

一、保障房“以旧换新”+收购二手房

楼市“十七条”新规第九条中提到：

保障房运营主体参与“以旧换新”以及收购二手住房，

可对外出售、出租或用作保障性住房等。

住房“以旧换新”被看作是打通一二手房置换链条、助力房地产去库存的重要方式。

今年上半年，全国已有超过70个城市陆续推出住房“以旧换新”政策，

如今哈尔滨也要加入“以旧换新”的行列中。

而且收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，可以帮助资金困难房企解困。

但“收储”的关键仍是价格，

决定了能否实现“收储”参与各方资金和收益需求的平衡，

毕竟收储的价格不能高于周边项目，

要不然未来租赁时，租金过高反而失去了保障房的意义。

二、城中村优先房票安置+“以购代建”

楼市“十七条”新规第十条中提到：

按照先安置、后搬迁的原则，

出台相关措施优先采用房票安置或“以购代建”方式。

这一次楼市“十七条”明确提出——“优先采用房票安置”+“以购代建”。

在10月17日，国新办新闻发布会上就提出了支持货币化安置房的主要政策：

1、开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。

2、允许地方发行政府专项债。

11月，新政提出了10万亿的专项债：

新增6万亿地方政府债务限额，同时还划出4万亿的专项债。

“分三年安排，2024-2026年每年2万亿，支持地方用于置换各类隐性债务。”

“从2024年开始，将连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿。”

债没变，只不过是利息变少了，晚还钱，变相缓解地方政府的压力。

那“以购代建”收储保障房对城中村有什么影响？

1、库存去化：

可以通过收购城中村的存量住房，可以缓解开发商的现金流压力，

同时将这些住房转化为保障房，有助于去化部分住房库存。

2、租金与居住环境改善：

如果转为租售型保障房，租金低，配套设施完善，可能吸引到更多的租户，

从而改善城中村居民的居住环境和生活质量。

但是对于当下哈尔滨房票安置有一个疑问：

哈尔滨房票安置是在被征收人至少选择一套安置房源后，选择的安置方式。

那既然要消化存量库存，“优先采用”房票安置，那么有必要新建商品房吗？

三、完善“白名单”

楼市“十七条”新规第十六条中提到：

推动合规项目全部纳入“白名单”，应进尽进，满足项目合理融资需求。

银行业金融机构不应附加其他条件慎贷惜贷，对进入“白名单”的项目要应贷尽贷。

城市房地产融资协调机制建立以来，

在支持房地产项目融资、保障房屋建成交付方面发挥了很大的作用，

在住建部新闻发布会上，金融监管总局副局长肖远企对于“白名单”提出了三个方向：

1、要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。

2、进入“白名单”的项目，商业银行要做到“应贷尽贷”。

3、优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。

对商品房项目应尽进进，打开融资渠道。

四、保障性住房贷款再支持

楼市“十七条”新规第十七条中提到：

保障性住房再贷款支持的政策，

参与股权收购、项目盘活等保交楼、保交房重点工作任务。

补贴再贷款政策，不仅可以促进保障房项目顺利完成，

还能将溢出的资金用于保交楼建设，化解保交楼。

哈市是全国保障性住房建设首批35个试点城市之一。

按照“职住平衡”原则，首批启动南岗区同济街、道外区四海路、香坊区红星村3个配售型保障性住房项目建设，

南岗区同济街地块项目规划建设住宅楼3栋，

预计配售价格不高于建筑面积7300元/㎡。

道外区四海路地块项目规划建设住宅楼8栋，

预计配售价格不高于建筑面积5800元/㎡。

香坊区红星村地块项目规划建设住宅楼8栋，

预计配售价格不高于建筑面积4900元/㎡。

3个项目总用地面积7.89万平方米，总建筑面积约23万平方米，

其中住宅面积17.7万平方米，可提供保障性住房2000套，

哈尔滨市第一批3个保障性住房项目已完成年内基础工程及50%主体工程建设任务，

其中四海路项目一栋住宅楼实现主体封顶。

预计2026年可以交付入住。

仔细研究可以发现，这一次的新规就是为了促进楼市良性循环，

从土地、市场、产品、房企四个方向出发：

土地：缓解“供需错配”，优先去库存；

市场：缓解资金流压力，放开市场；

产品：放开限定，打造高品质住宅；

房企：收储保障房、优先房票安置、化解保交楼

新政之下，利政府、利房企、利百姓、利市场。