中国第四代住宅，是噱头还是创新？

有的人还没住上房子。

但中国的第四代住宅，已经来了。

今天堂主想给大家聊聊我们楼市现在正主推的四代住宅产品。

为什么是现在推，以及他是啥样的？

作为中国的第四代住宅，到底是真材实料呢？还是徒有虚名呢？

先来讲第一个问题：

前不久，南沙推出一个盘子：82至125平空中花园住宅，空中花园占比从0突破至40%，阳台占比从20%上升至25%。

这是广州推出了首个第四代住宅产品。

堂主发现，从今年开始，各地都在主推第四代产品。

疯狂到什么程度呢？在卖地的时候，都会说明是这是第四代住宅地块，好让开发商来抢。

那有没有开发商来抢呢？有、而且是民企！

比如徐州，9月份的时候推出了该市官方首个认定的第四代住宅地块，最终民企吉云以4.58亿元成交。

说个值得提醒的点，徐州在这块地卖给民企之前，今年还没有一块地是民企拿的。

之前也给大家讲过很多次，现在拿地的大头，主要就是国营房企和城投。

中指数据显示2024年前11个月，拿地面积最多的前4公司是保利发展、滁州城市建投、石家庄城发投集团、中国铁建。

你再看看这张图，不管是拿地金额还是拿地面积，现在在土拍市场上，大部分就是靠城投公司和国营房企。

可能大家对这些没什么感觉，但你要知道，之前拿地最多的企业可是民营房企。

现在不是了，这几年在土拍市场很少看到民企的影子。

原因也很好理解，就是民营房企是一个个都在喊穷，没钱，加上这几年楼市下行，扛不住退市解散的也不在少数。

那么问题来了，为何民企愿意去拍徐州的第四代宅地？

如果你去看了其他城市，包括广州的首个第四代住宅，

你会发现现在市场上的第四代住宅的特点就是：集合”空中园林”“垂直绿化”等于一体的住宅。

再细分来看，具体的点就是“赠送空中园”林以及“提高半敞开空间的占比”。

半敞开空间是什么？两个字：阳台！

在我个人看来，第四代产品的“空中花园和垂直绿化”这些只是表面，实则就是三个字：去公摊。

从2015年后建的房子，其公摊都大多都去到了20%-30%之间，也就是你买个100平的房子，实际到手的是七八十平的房子。

现在好了，推出的第四代住宅产品，给你空中花园，提高你阳台的占比。

那阳台的占比能提高到多少？我看了广州规划和自然资源局在今年土地推介会的公示，阳台占比是可以提高到20%-30%。

你再想想，现在的新房的公摊率是多少？是不是也是在20%-30%？

因此本质就抓到了，其实就是提高得房率，以此来平息买家对于公摊的纠结。

这里拿一张广州首个第四代住宅的效果图来看，

其实一眼就能看出，所谓的第四代住宅的“空中花园”和“垂直植被“，都是放在阳台上。

说白了，就是现在出台个文件，允许开发商把阳台往外建大一些，同时允许高度高一些。

通过提高20%-30%的占比，抵消掉公摊率，使得整体得房率能有100%、乃至更高。

这便是第四代住宅的本质，当然这只是堂主的一家之言。

那么该如何看待第四代住宅呢？

首先，现在用得房率去吸引购房者买房，本来就是个伪命题，还不如直接取消公摊。

其次，推出这个第四代住宅，个人觉得并非是从买房者角度，更多是从开发商角度去推动的。

这点你结合我前面说到的徐州今年首个民企拍下的第四代住宅地块就能理解了。

现在大多数房子是在“7090”政策之下建起的的，

啥是“7090”政策呢？就是90㎡以下的户型，必须占到整个楼盘的70%以上。

“7090”政策出台于2006年，此后到现在18年的时间里，包括了一线城市在内，所有城市的新建房子、大部分的商品房，都是按照这个标准建的。

不过到了现在，这个政策已经正式推出了历史舞台。

2023年上半年，深圳市规划和自然资源局发布了关于停止执行《关于按照国家政策执行住宅户型比例要求的通知》，

今年上海18年“7090”政策落下帷幕，广州也一样

总的来说，现在各城市都允许更多大户型住宅进入市场。

放宽90平限制有什么作用呢？

有两个作用。

一是就是在产品设计上，给开发商更大的权限。

这点在当下楼市行情来说很重要，你看现在大头都是城投和国企在拿地，懂的都懂，其实更多是完成任务指标，托住土拍市场，进而稳住土地财政。

但这肯定不是长久的，于是放开产品规定，比如楼层更高一些，阳台更大一些，这样就能吸引更多开发商。

说白了。大阳台并不是刚需，鼓励开发商偷面积是真的

二是配合未来主线的楼市底层”保障房和市场房“的双轨制。

保障房方向和市场房方向——这是楼市走向的底层逻辑，我认为起码五年时间内不会改变的。

90平以下走保障房，而这种第四代住宅就走市场房。

概括总结就是：以后牛马住保障方向的小户型房子，有钱人就住市场指导的大房子。

回归到现实世界里，这种四代住宅产品有没有缺点？

你别说，还真有一个现成的例子，就是珠江新城金碧华府。

这小区是许老板20多年前开发的第一个豪宅小区，堂主上下班会经过，每次看到金碧华府，你能发现这个楼盘保养得真的很差。

在路边就能看到阳台下方脏兮兮的，以至于跟周边其他保养得很新的小区外观对比，这个整个小区看起来就老旧许多。

为什么呢？因为大阳台种的都是植物，业主要浇水，浇灌的水流到阳台外墙，有很明显污渍，真的很影响第一印象。

而且你得打理吧，不打理就杂草丛生

于是金碧华府还有另外一个称呼：广州最贵的“养草房”。

想想这可是几千万房子的杂草，顿时感觉我还不如一根草。

那能不能解决呢？能，就是让物业去定时清洁。

可那问题来了，物业费要不要上涨？

现成的例子摆在这，显然这种的物业维修，以后肯定是很贵的

当然了，第四代住宅的用户画像，也不是你我这类的打工人，

不过话又说回来，第四代住宅大户型产品的推出，对现有得房率只有百分之七八十的房子，肯定不是利好，若想要买房的话，议价权会更多。

我是堂主，希望内容对你有所帮助，我们下期再见