类案剖析商品房预售合同纠纷分析及治理建议

原标题：类案剖析商品房预售合同纠纷分析及治理建议

□孙云文

相比于现房销售，商品房预售常常出现逾期交房、逾期办证、楼盘烂尾等问题，导致购房者不能如期拿到房子或者房产证。商品房预售合同纠纷由于涉及面广，一直是影响社会稳定的“隐形地雷”。笔者对江苏省东台市人民法院2022年以来审理的部分商品房预售合同纠纷进行了梳理，发现以下问题：

一是房地产开发企业不依约履行义务。部分房开企业过分追求利益最大化，没有尽到应尽的社会责任，夸大宣传，不遵守合同约定，不能完全履行约定义务，侵害了购房者的利益。比如，未留足建设时间、突发性因素导致工程停工的时间，最终导致逾期交房。

二是房地产开发企业与购房者地位不对等。房开企业在制定、签署、履行购房合同和事后救济中，都处于强势地位。以制定购房合同为例，购房合同基本上都是“格式合同”，房开企业在拟定合同时可以轻而易举地规避法律以保护自己的利益，购房者的利益则被置于后位。由于地位不平等，购房者在搜集诉讼证据上面临重重困难。

三是房地产管理部门未尽到监管、审查义务。房开企业在利益的驱使下，无视法律法规规定，宁愿被处罚也要超范围建设，造成超建部分无法办理房产证；有些建设项目在土地测绘环节出问题，案涉项目用地与周边项目用地存在重叠。此外，还有案涉企业不具备房地产开发资质；已责令停建的项目仍然继续施工、施工建成后仍然对外出售等问题。

对此，笔者建议：

一是房地产管理部门要完善审查和监管机制。房地产管理部门对房开企业的预售申请要加强审查，对于违反资质等级或者许可范围进行预售的，要采取限期责令改正措施。对于前期监管检查过程中发现的问题，要持续跟踪督促房开企业开展整改，避免问题“有始无终”。要加强对各个环节的监管，厘清各个环节的衔接问题，避免因己方问题而对房开企业提交首次备案登记等程序产生误解，以充分保障购房者的合法权益。

二是建立联动机制，加强对房地产行业的监管。要联动开展专门督查和矛盾化解工作，住建、公安、自然资源、市场监管等部门应当加强对房地产行业各个环节的监管，形成商品房交付管理齐抓共管的工作格局。要健全房地产企业信用管理制度，对不符合合同约定的交付行为纳入企业信用档案并公布曝光。要重点整治违规扩建、违法变更用途等“带病施工”问题，房开企业拒不整改的，要依法从严处理。

三是提升人民法院诉讼审理质效。人民法院要全面加强与综治部门、行政机关、人民调解、行业调解组织等机构的对接，使各类专业化调解平台有序参与纠纷解决，形成多元立体的纠纷解决体系。要借助司法案例加强普法宣传，向人民群众传递司法裁判的价值选择，增强人民群众对案件审理的预判，促进矛盾实质化解。要更加注重“首案示范”效应，强化审判业务与房地产开发领域专业问题的交流沟通，适当引入理论界和实务界的专家学者、相关部门的工作人员等，为判决导向提供有力保障，尽可能作出有利于降低后续同类案件隐患的判决，通过平衡各方利益，切实做到案结事了。（孙云文）

（人民法院报）