北京买房：理清思路，购房建议1382

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

接到个咨询，小伙子说他是北京人，家里有套100多平的三居（回迁房），想换成两套面积小的。

我不理解他为什么要换？因为既然不想添钱，也不愿意换到更远的板块，那就只能换同等的回迁房或保障房了。环境没提升，居住体验还下降了，保值角度也没什么变化，那图什么啊？只是要和父母分开住吗？

回答说就是这目的，但同时也有改善和投资的想法。我说肯定做不到，所以换不换的意义不大，白花不少置换成本。

但我好奇心又来了，问他为什么非要分开住？我想的是婆媳关系的原因，否则应该没别的了。

但小伙子的回答有点儿意外，说他还没结婚呢，也没对象，之所以换房是为了搞对象，怕女方不同意和父母一起住。

这我觉得有点儿奇怪，还没搞对象呢，那怎么能确定人家不愿意啊？真等交往了再说吧，什么时候换都不晚。真等女方提出来之后再换，或许还显的你更重视人家呢。

但小伙子说了他自己的理由：他是某央企的司机（劳务派遣），看上了单位里的一位女孩儿。

对方除了没有北京户口之外，其他的各项都比他强，包括学历收入外貌身材和家庭出身。那他觉得自己要想追到这姑娘，似乎只有提升房子这一条路了，否则实在没有其他优势。

当然他也有自己认为不错的地方，比如身体好，不抽烟，爱看书，社会经验多和爱好广泛什么的。但都觉得不算太突出，不如有独立住房的诱惑大。

我听着好像不太靠谱儿，独立住房肯定算优势，但这换了之后也就是小两居，还是回迁房或老公房，人家真的只看重这个吗？

所以我劝小伙子考虑好吧，如果换房之后人家没同意怎么办？万一又看上了另一位姑娘，人家就喜欢大户型的怎么办？难道还能再换回来吗？就算每次3%的置换成本，一次可就是10多万，两次得30万，值吗？

小伙子没说什么，但今天突然回复我了，问：如果不换房，那请问还能在哪些方面给自己增加优势？

我不知道，只能替他问问网友们吧。如果换了你，想怎么追到这女孩儿？

二

Q:

请问，高盛说中国有93万亿的商品房库存，这数字您不反对吧？那就算按照每年10万亿的卖房也要9年以上才能消化，房价怎么可能不降？

因为还有每年新开工的呢，我查了一下也每年至少10万亿，但这10万亿要卖出更多的价钱才有利润，那就是说房子的库存只会增加不可能减少，请问您如何解释？毕竟如果每套房按照93万计算就是1亿套房子，每家三口人够三亿人住的，您怎么解释？

A：

1、高盛说的这数字我看过，但不知道他们怎么算的？因为我看到中国截止到今年5月的库存是7.46亿平米，那就算按照每平米1万计算也不过是7.46万亿，那多出来的这80多万亿怎么解释？

而且这库存的7.46万亿是“商品房总量”，其中住宅只占一半，另一半是写字楼、商铺、公寓、仓储和地下停车位等等，这都属于商品房。而且住宅中还有一部分是别墅、海景房、文旅小镇等小众产品呢，普通住宅的居住部分一般只占商品房总量的一半或三分之一。

另外中国的“城市人均居住面积”是40平米，说实话我都觉得这数字有点儿高。但就算是真的，那中国的“城市常住人口”总量是9.3亿人，算10亿，住宅总量就是400亿平米。每平1万的话是不到400万亿。高盛却说库存就有93万亿，有点儿离谱儿吧？

2、反正我不知道高盛这数字的来源，您愿意相信就相信，毕竟人们都是只相信自己愿意相信的东西，对不想和不敢相信的那就假装看不见吧，或者是强行解释也没问题，自己高兴就好。

3、其他的每年销售10万亿和新增10万亿这都是动态数字。因为这是市场经济，卖的多就有人多投资，卖不动就没人烧钱了，开发商不傻，银行的钱也不是随便印。

打个比方吧，前些年藏獒特别火，每年据说上百万只的出生，因为都能卖出去，那炒家和狗场老板们就配种繁殖呗。但突然没人炒了，现在每年还能生多少？还有人拼命的配种吗？

再有，前几年电动车每年才卖几万辆的时候，谁敢预测现在的千万销量啊？所以这都是动态的，资本的目的是盈利，只对投资人负责，但绝不会为了赔钱而积压库存。

4、总之我没什么可解释的，我觉得高盛这数字不真，故意散播也或许有别的目的。另外高盛宣传“中国崩溃论”20多年了，您信吗？华尔街去年还说中国房地产没有泡沫呢，您怎么不信啊？这么多年来美国说中国这个那个的多了，您选择相信哪个？

选择自己爱听的呗，人家就是给某个群体量身打造的。毕竟很多人这辈子享受不了什么物质生活了，那蜷在自我的精神茧房里也挺好的。用文言文说就是“奶头儿乐”，属于自我满足吧，也挺让人羡慕的。

仅供参考。

三

Q:

请问，我们还是纠结学区房的问题，买是能买一套600万左右的，但关键是我家孩子确定普娃，家里也没有读书考试的基因。那为了套学区房还得卖掉我们现在丰台榴乡桥装修很好的这套两居室去，换来的还是老破小，孩子再连211都考不上，然后学区房还因为出生率下降而赔了钱，这就不是说用您说的尽力无悔能一笔带过的了。

所以我们想的是如果有能确定性的学校的房子才适合我们，朝阳的陈经纶帝景也看了，除了珠江帝景的豪宅之外都不能保证入学。

朋友倒是推荐了私立校说能保证成绩，但我担心这种保证没有意义，二是听军事化的住校管理就跟毛坦厂学校似的了，这对孩子的成长实在不是好事，会产生阴影。

A：

1、我说的“尽力无悔”不是“孤注一掷”的意思，那就是赌博了。也不是砸锅卖铁的意思，而是量力而为，尽量不影响正常生活。

再者这“尽力”也不只是房子，或者说只是包括房子而已，但更多是父母的言传身教和耐心指导，以及陪伴孩子共同努力，是综合因素的投入。

2、其他我好像帮不上忙，北京没有敢确保成绩的公立校。民办校估计都够呛，教育工作不是标准化的加工零件，而是不可控因素太多了，所以敢承诺的至少不是什么太正规的学校。这自己决定吧，外人不敢建议。

3、不过多说一句，如果真的是毛坦厂的那种模式，那就只能是短期行为，绝对不能长期，否则对孩子确实不是好事儿。毛坦厂的加工能力确实非常强，能让中等生快速提升成绩，下等成绩的只要愿意学也能提升。但这代价就是很残酷呗，有的人当成磨炼，但也有很多孩子产生一辈子的阴影。

所以如果真的是这种模式的民办校，那就考虑好吧。人家是仅仅一年的强行军，您这是从初中就要让孩子负重前行，考虑好孩子是否受的了吧。

4、再说个可能性，如果真的是这种模式，那还就真的什么都敢承诺了。因为就不可能有孩子坚持下来，那如果是自行退出了，还好意思跟人家聊承诺吗？

仅供参考。

四

Q:

请问，不考虑自住没有学区需求纯投资的情况下，想300万以内买套房子。

1、300万买套房子投资，未来5-8年内是否可行？可行的标准是跟随大盘或者是能抵抗通胀。

2、如果可行，你有建议的板块和小区吗？

3、这个预算，想买到没有硬伤，流通性好的房子比较难，在板块确定的情况下，有硬伤的房子，如楼层、朝向、户型、小区环境哪个对将来流通性影响小点儿？

4、 纯投资，需要考虑租售比吗？

A：

1、300万买纯投资房，选择不太多。因为一般都是总价超过本地中位数的投资性才强，同地段内的同等产品，越宜居的改善度越高，目标客群对价格的敏感性越低，也才相对好抬高价格。

而低于中位数的一般都是刚需房，目标客群的资金不太多，更注重经济实惠，不太好抬价。北京中位数5/600万，低于这总价的多数都是居住为主，所以期望值别太高，能跟上大盘就算基本成功。

2、如果不自住，那常规就是先看朝阳东四环外，朝青四惠一带，没合适的再看东五环外到常营草房一带，京通北边。朝青的以炫特和国美为主，常营的选择相对多，先看看吧。开间在多数板块的价格走势都不太好，但在朝青还行，年轻人多。

3、不是，既然是纯投资，那必须买没硬伤的啊，有硬伤的还叫投资吗？自住的可以说自己权衡，只要能接受就行。投资是必须考虑大众标准的，否则赚谁的钱啊？流动性则是看情况，短期持有当然买好卖的，长期的不是太重要，反正也不着急出手。

谈不上哪个影响小，就是去掉一票否决的吧。比如顶层底层，北向，暗厅或坪效低，单体楼没环境的。

4、当然考虑租售比啊，否则怎么算性价比啊？这就跟股票似的，既得考虑预期和风险，也得看市盈率。

仅供参考。

五

Q:

请问预算700以内，什刹海学区里，雷锋对口的什刹海（接近北二环）区域和西什库对口的西四区域（靠近北海公园），位置上哪一块更保值哈？

A：

1、这我不敢瞎说，敢忽悠的不是骗子也是骗子。因为既然是总价确定，那这房子就是普通学区房的范围，两边溢价率是基本差不多的，保值性就基本一致。

2、或者这么说吧，剔除溢价之外的基础部分肯定都一样，除非是小区有原值重建等极为特殊的利好，否则都不可能走出独立行情，必定是跟随大盘。

因为这价位的房就是大盘的基础组成部分。就跟体制内50多岁的公务员似的，除非再婚娶了公主，否则必定是按部就班等退休了，不太可能有什么奇遇。

3、溢价部分谁敢瞎说啊，都是政策的事儿，没谱儿。这就让当地中介给计算溢价率吧，如果两边的居住要素都差不多，那哪个的溢价比例低，就说明居住的性价比高，保值的风险也小。

甭太强调这点儿距离了，遛弯儿都消耗不了半碗炸酱面的，没什么意义，就比较具体房源吧。

仅供参考。

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