新西兰华人建商被欠7位数！市场进入新阶段，这个关键动作现在该做了……

新西兰统计局日前发布最新数据显示，10月份新住宅的建筑许可数量环比9月下降了5.2%，同比去年下跌了16%，奥克兰跌幅更是达到17%。

除此之外，建筑业在一年内还减少了超过11,000个工作岗位，种种数据都显示市场热度已经降温。

MC律师事务所的汪君尊律师介绍，目前许多建筑公司面临的不仅是新业务减少，还有应收账款还未收回来的困境——其中一些金额还可能高达7位数。

“主要问题是他们当时可能忙于和新客户打交道，没有时间去处理一些旧的欠款。

“ 且很多人并没有正确地使用请款文件和请款程序，导致不能很紧凑和迅速地处理这些资金，未按照讨债的时间节点把款项追回来。”

汪律师认为，目前这个相对没那么繁忙的市场，其实正是各位业内人士通过法律等途径，收回各种应收账款的最佳时机。

亚洲建筑博览会

而且如果应收账款已经基本处理完的话，各位也可以借此机会，重新审视自己在例如请款单和合同等文件上是否有纰漏，防患于未然，杜绝日后出现被欠款的烦恼。

“在我们的请款文件，或者向客户出具的账单，甚至是建筑合同上可能会存在一定缺陷，没规定好客户需要在什么时间段内付款，如没按时付款后多久可以开始算赔偿等，导致本来应收的许多钱都被客户拖欠着。”

01

质量风险：

明确标准与保障责任

在最近举行的亚洲建筑博览会上，来自MC律师事务所的合伙人Simon Rickit就从“建筑合同”的出发，分别从开发商、承包商、供应商以及房主的视角，根据质量、时间和资金三个方面，为各位分析如何通过合同管理实现风险的合理分配和控制。

NZS 3910标准合同

在新西兰，建筑合同可以说是一种十分独特和复杂的合同形式，细微差别往往决定着合同中哪一方需要为风险担责。

而且所谓“标准建筑合同”也并非单指一份合同，而是指像是由政府制订的NZS 3910标准合同，或者由Master Build或者Certified Builders等行业组织撰写的合同模板。

MC律师事务所合伙人Simon Rickit

需要注意的是，那些由行业撰写的模板通常可能更有利于承包商，所以如果你是房主的话，签署合同前最好要注意一下。

以“质量”为例，建筑合同中通常会以“注意义务标准”（standard of care）对此进行规定，并作为房主在质量未达标时申请索赔的依据。

对承包商来说，质量要求如果超出行业水平，所以当发现合同中关于质量标准的条款不合理时，他们可以提出异议。

而对于房主或开发商来说，质量标准规定如果不够强，或者索赔难度太高，同样可以就此提出变更要求。

MC律师事务所合伙人Simon Rickit

在这种时候，图纸和规格书就是合同中最关键的文件了。

但这些关 键文件有时也会出现一些十分离谱的状况，例如规格书的内容是从其他项目中复制粘贴过来，并不适用于当前进行的项目；

又或者图纸可能会有不清晰或者有歧义的情况。

MC律师事务所合伙人Simon Rickit

在实际投标中，承包商可能会在前期阶段尽量不去“挑刺”，先把工程接下来再说。

然而这其实是尽早识别风险，并提前解决的一个好时机——因为如果在施工中才通过律师沟通去解决类似“实际场地和图纸不符”等问题，就可能会耗费大量的时间和金钱，反而得不偿失。

另一个需要关注的，是各种文件的“优先”级别——如果发生冲突，哪些沟通过的内容会被优先考虑。

02

时间风险：

工期安排与延误管理

无论是小浴室翻新，住宅建设还是修建道路，任何和施工相关的项目都可能会发生有关延误的争执——房主和开发商想尽快完成，但承包商希望确保能有足够时间，以免工期延误而受到处罚。

亚洲建筑博览会

在建筑合同中，对项目时间进行规定的条款一般是“延误赔偿”（Liquidated Damages），赔偿金额通常在签订合同时由双方敲定，以每日或每周的延误成本计算。

那关于完工日期到底是固定（fixed）还是灵活（flexible），不同的“标准合同”也有不同的规定。

例如NZIS（新西兰测量师协会）的合同通常会设定一个明确开工和竣工日期的施工时间表，而由 建筑行业制订的合同（如Master Build）则可能会倾向更灵活一些。

亚洲建筑博览会

而如何在合同中设置合理的延期理由，也需要格外留意。

在签订合同时，双方还要确保涵盖不可预见事件（例如疫情等）的条款，新的NZIS系列合同中就考虑到了这类情况。

03

资金风险：

定价模型与支付保障

请款文件往往出现在实际施工与合同有所出入的时候。

建筑合同的常见的定价方式有固定价格（Fixed Price）和成本加成（Cost Reimbursement）两种。

实际操作中，开发商自然更倾向于固定价格，而承包商则更喜欢灵活一点的成本加成方式。

亚洲建筑博览会

但众所周知，一项工程要花多少钱其实谁也不能在一开始就说得准——项目过程中有突发情况，或者是业主/开发商自己改变了想法，譬如要换一种瓷砖或选择不同的景观材料，都可能会导致开支上涨。

所以“变更”（variation）条款就是双方需要关注的部分了。

此外，履约保证金（Performance Bond）与扣款（Retention）是开发商控制支付风险的重要工具。

履约保证金为开发商提供了额外保障，而扣款制度则确保承包商在项目完成后仍有动力维护项目质量。

然而，这些条款对承包商的现金流管理提出了更高要求，因此需合理设计支付计划。

如何更好地管理请款文件，可以点击以下链接了解更多：

04

风险管理关键：

合同细节与协作

建筑合同是由多个文件构成的复杂体系，包括合同条款、图纸、规格、投标函及通信记录等。 在签署合同之前，各方都要 确保文件的一致性，并明确优先级排序。

例如像上文提到的一样，对于关键的邮件或通信内容，需在合同中明确其优先适用性，以避免未来争议。

亚洲建筑博览会

在投标阶段及项目实施过程中，承包商需与开发商保持良好的沟通，通过协商解决潜在风险。例如，在项目初期对图纸和规格书进行联合审核，或在合同中引入争议解决机制，均有助于减少项目中途的风险暴露。

如果各位对上面提到的内容还有疑问，MC律师事务所目前也推出了专 为有需要的华人朋友开设的免费法律咨询服务。

每周一下午2~3点或6~7点期间，MC华人法律团队会提供每人15分钟的一对一线上咨询（电话或在线视频）。

如果各位有合建筑合同相关的问题，或者其他的法律事务，都 可以通过电话或电子邮件，提前预约你的咨询时间。

预约邮件地址： PrivateClient@mc.co.nz

邮件中请提供以下信息：

· 咨询人姓名
· 联系方式
· 咨询事项
· 希望咨询的时间

每一位朋友的预约都十分宝贵，但由于名额有限，律师团队成员会按预约顺序安排咨询。

* 以上内容仅供参考，具体请咨询法律专业人士