多地“新地王“频出 对楼市有何影响？|大侠看房

近日，北京、上海、深圳土拍市场接连出现刷新纪录的地块。业内认为，年底各地频频出现积极拍地现象，且较多属于高价地王现象，说明年底各地供地质量较优，客观上促进了房企积极拿地，同时也为各地年底土地出让金收入增加带来了较好的机会。市场趋势非常清晰，目前各地土地投资呈现了集中在核心城市核心城区和核心房企，这也有助于更好预判2025年的开发投资、新开工和房屋供应等情况。

多地土拍市场“破纪录”

12月2日，深圳湾后海总部地块则刷新深圳宅地成交总价新高。南山区粤海街道的T107-0107地块是深圳2024年下半年第四宗涉宅用地，位于深圳后海金融总部基地，建筑面积约为26.3万平方米，起拍价高达126.5亿元。经过295轮竞价，最终由华润和中海联合体以185.12亿元竞得，成交楼面价 70388元/㎡，溢价率达46.3 %。该地块成交价刷新了深圳涉宅地块成交史上总价TOP1位置。

11月29日，北京土地市场成交2宗商品住宅用地，其中朝阳区“巨无霸”组团地块以153.32亿成交。该组团地块包括酒仙桥、十八里店、小红门三个地块，起始价高达153亿元，打破了北京单笔土地出让金纪录。这也是继今年6月朝阳区首次推出组团地块之后，又一个以组团形式出现的“巨无霸”地块。今年6月14日的朝阳区酒仙桥旧改地块、孙河前苇沟组团棚改地块以及中关村朝阳园北区0017地块，也是以组团方式出让，起始价112亿元，打破了当时北京土地出让历史纪录。

在11月28日的上海第七批次土拍中，新杨思地块成为大热门，经历了202轮竞价，溢价率达40.37%。该地块由华润、越秀、中能建联合竞得，楼面均价7.44万/㎡，是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。

此外，11月6日，成都高新区天府五街以南的大源板块58.9亩地块以26300元/㎡的楼面价被远达摘得，溢价率达46%，刷新高新区成交纪录。10月22日，杭州一宗位于江湾新城核心板块的宅地拍卖，历经77轮角逐，最终被绿城斩获，成交金额34.2亿元，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/㎡，成为杭州新单价地王。

为何土地出让频现高溢价

这些被称为“地王”的地块引发广泛关注。业内认为，近期上海、杭州、成都等地的土地出让情况特点是相似的，即优质地块出让叠加优质房企进入，高价地块有较好的出让。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，年底各地频频出现积极拍地现象，且较多属于高价地王现象，这也说明年底各地供地质量较优，客观上促进了房企积极拿地，同时也为各地年底土地出让金收入增加带来了较好的机会。市场趋势非常清晰，目前各地土地投资呈现了集中在核心城市核心城区和核心房企，这也有助于更好预判2025年的开发投资、新开工和房屋供应等情况。此类地块的开发，既是各地复合型地产开发的重要体现，也有助于高端物业的加快供应。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，之所以频频诞生“新地王”，一方面，是年度土地出让金完成比例较低，甚至都未完成一半，需要在年底冲刺；另一方面，拿地的企业都是今年销售业绩排名靠前的央国企，他们基本都完成了今年的销售任务，迫切需要补库存以为明年考虑。

李宇嘉指出，从企业的经营逻辑来看，今年以来，重点城市、重点项目对企业的业绩贡献度明显提升，比如中海在上海、北京、深圳的几个项目获得热销，而且是高溢价热销，贡献了超过一半的业绩，这是重大信号。房企聚焦重点城市、重点区域、打造高溢价的重点产品，以事半功倍的开发销售逻辑完成业绩，这产生了示范效应。从楼市调控的逻辑来看，今年以来，地方政府有效落实存量政策，加力推动增量政策落地见效。为了保持12月份的热度，进而实现四季度逆转，在止跌回稳上迈进一大步，需要“地王”来刺激市场的预期和信心。

释放了什么信号

业内认为，目前土地交易最大的特点是立足于房地产市场止跌回稳的态势，相关热门地块的成交对于土地市场发展具有非常积极的作用。

中指研究院土地市场研究总监张凯认为，朝阳区的组合地块分属不同板块，可差异化的打造产品定位，十八里店和小红门地块有助于承接东三环核心商圈的职住群体刚性和改善性购房需求，而酒仙桥地块将更好的满足周边产业人群的改善住房需求。值得注意的是，该组合项目挂牌文件中明确将按宗地签订出让合同并进行管理，旨在实现各地块的同步开发。

严跃进表示，北京房地产市场处于回稳的良好态势，且房企当前销售状况不错，这都会使得此类房企拿地积极性增加。另外关键的一点是，对于销售市场和高端物业的看好，也会鼓励房企积极拿地和进行项目开发，也为明年高品质住宅和复合型项目打造创造了较好的基础。

李宇嘉认为，深圳地块与北京地块一致，均要打造高品质的改善型溢价项目。此前的热度城市类似地块，均为小地块，目的是快速销售、快速回款以应对市场下滑的波动。这次为大地块，一方面地块确实很优越，地方政府为了土地出让金，需要拿出压箱底的好东西。另一方面，近期出让模式改革，减少配建和价格限制。同时，取消普通住房和非普通住房标准，意味着将打造权、定价权都给到开发商。考虑到过去各种限制下，真正的优质项目比较少，市场需求较大，大地块能打造真正的改善型高端社区，提高社区的服务能力。综合算下来，利润率非常高。

中指研究院上海分析师刘卓维表示，新杨思地块位置距离地铁站较近，周边配套较成熟，靠近往期热销楼盘，且周边竞品较少。本场土拍供应质量较好，叠加近期中央及上海政策密集出台影响，企业拿地动力增强，部分地块打破板块楼板价纪录，后续或将对这些板块入市新楼盘均价产生一定影响。

业内预计，后续其他城市也将储备和出让该类地块。这类高溢价项目是小众产品，面向高收入的人群，打造城市地标式的产品。

文/北京青年报记者 宋霞

编辑/樊宏伟