这家低调的地产国企，正在闷声干大事

这两年，各家房企殊途同归，都在产品上进行发力。仔细观察会发现，现在房企在产品打造上呈现出两个很明显的趋势。

一是强调产品的属地化、定制化。

对于规模房企，同一产品系，在不同城市不同项目落地，不再局限于简单复刻，而是对标准化产品进行属地化演绎，增加更多个性化和定制化元素。

对于区域型房企，产品打造则追求本土化特色，深挖本土文化，更强调为客户提供情绪价值，以此实现差异化竞争。

原因也很简单，房地产行业进入了C端时代，千篇一律、缺乏创新的标准化产品几乎失去了竞争力，这倒逼房企回归初心，开始大力投入提升产品力。

二是借助科技创新赋能产品。这两年科技对建筑与户型的渗透赋能程度越来越高，例如无人机配送快递到家、全屋智能家居等创新层出不穷，正在不断拓展住宅产品的功能边界。

以深耕广州市场多年的珠实地产为例，为全面提升产品力，他们发起了长达半年、大规模的《懂广州，更懂您》课题调研，并基于此发布了全新的改善产品研发成果。此外，珠实地产还发布了多项最新科技创新成果，包括低空经济物流系统、全空间无人服务体系、智慧人居解决方案等，为市场树立了科技住宅的新标杆。

前段时间，明源君通过特殊渠道拿到了他们这些研发成果，下面就将其中的精华内容分享给大家。

做最懂客户需求的产品

建立差异化的竞争占位

过去，很多房企都提出要“以客户为导向”，但在高周转模式下，很多房企都只把这当做一句口号，根本没有真正落地。

这两年行业逐渐回归理性，大家开始比拼产品，也开始重新重视客户研究。在珠实地产看来，任何产品的基底都必须是客户的真实诉求，客户研究才是产品创新的源头。

为了研发出更受本地客户欢迎、更具本土特色的产品，珠实地产发起了一场大规模的《懂广州、更懂您》市场调研行动，调研内容涵盖了竞品、市场、在地文化、客户需求等多方面内容，调研对象为珠实地产广州本地新老客户。

一、做好地域研究，挖掘本地客户居住痛点

要打造符合本地客户需求的产品，就不能忽视区域地理气候特征对居住空间带来的影响。

据珠实地产调研，广州的地理气候中，最突出的是3个特点：

首先，广州夏季的高温时间长达半年，气候炎热潮湿，需要考虑到通风散热的问题。其次，经常受到回南天的影响。每年春季转夏季，广州有长达15天至30天的梅雨季，需要考虑防潮防霉的问题。第三，夏季广州常见雷雨和台风，需要考虑房屋的牢固度。

因此，广州建筑一方面必须要注重房屋通风、遮阳、隔热、防潮，以迎合高温潮湿的气候。另一方面要重视房屋主体及装饰构件的牢固度，以抵御台风的影响。最后是园林绿化和水景配置，通过物理环境的降温来提升整体居住体验。

当然，除了地理气候，本土风俗文化对购房决策的影响也很大。比如广州人信风水，建筑设计需要有很多讲究。

再比如广州人热衷于用茶招待客人，以茶结友，形成了独特的茶饮文化。

除此以外，广州客户在建筑审美、生活习惯等方面都与其他一线城市客户存在巨大差异。

二、了解客户需求，先要研究客户为什么买房

珠实地产对于改善产品目标客群定位很清晰，他们年龄在30-50岁，主要是三四口之家，三代同堂，家庭年均收入在70-90万左右。

珠实地产调研后发现，广州改善客户买房往往存在两大类动机：

一是客户购房观念变了，以前买房更看重升值，现在更看重居住品质。比如受疫情影响，大家开始更关注健康，对于周边环境、商业配套等有了更高要求。

而相比北京、上海等地客群，广州客户更务实、低调，他们识饮识食，追求生活的便利性和城市烟火气。他们有财力但不浮于表面，讲究低调的奢华，普遍追求更高品质的生活。

二是家庭组织内部发生了较大的变化，激发了换房需求。比如孩子出生后想和长辈分开居住，避免育儿观冲突带来日常生活不便，比如家里有了二孩，需要置换更大面积的房子才能满足育儿教育需求等等。

从这个角度来看，广州本土客户重亲情，三代同堂的家庭比较常见，所以希望室内空间可以满足多元化的活动需求。

而为了让产品更贴近客户需求，珠实地产通过深度访谈，基于客户生活动线提炼了15个典型生活场景，并落位了12个重点空间。

那么，具体来看，珠实地产如何通过调研成果指导产品研发？最新研发成果又有哪些亮点？

我们一一展开来看。

从地域特色出发

全方位提升客户居住体验

基于对在地文化和广州客户的研究，珠实地产对原有产品进行了全方位的升级迭代。这次产品迭代升级的核心，一方面强调在地文化的传承与创新，要为本地客户提供高度定制化的产品。另一方面，则着力于为客户打造更健康、更高效的生活方式，强调建筑的生态性、和谐性和技术性。

一、规划设计上，通过特定设计消除居住痛点

广州气候炎热，雨季较长，主要特征是闷、热、容易受潮。珠实地产在产品设计时将通风采光、通透、南向作为重要准则。

在广州传统空间规划中，建筑布局相对集中密集，以减少日晒，常常运用梳式、线形、网形布局以利于通风散热，再通过中庭天井、敞厅、屋面及天窗、高墙冷巷等设计手法，进一步提升通风效果。

在借鉴了传统建筑的基础上，珠实地产联合华南理工大学亚热带建筑科学国家重点实验室，针对在地气候特征，运用智慧工具赋能空间规划，科学模拟通风、采光、日照、能耗等空间性能，研发出最优的空间方案。

比如楼型设计，不同产品系适用不同楼型，比如改善型产品都会系采用“一字型”、“Z字型”、“工字型”等几种楼型。其中“一字型”正南北，偏转45°以内，可以获得最佳采光通风效果和良好的景观视野，而当楼栋旋转30°可以获得更好的节能效果。

据了解，珠实地产的产品在社区规划、楼型选型、户型布局等方面，均通过亚热带建筑科学国家重点实验室验证，符合国家健康宅的相关要求。

以架空层为例，在性能模拟优化下，设计减少大面积采光系数<1%的区域，并通过在西北角及核心筒周围设置通风廊道，减少无风区。有效提高架空层的利用效率和舒适感受。

二、户型设计上，通过设计优化提升居住体验

据珠实地产调研，广州客户对户内空间的要求越来越高，他们不再仅仅追求得房率和功能性，而是更注重情感体验的满足。

为了回应他们的需求，珠实地产针对户内空间全新推出了11个亮点模块，包括LDK一体化设计+x空间、多房化、专属餐厅、大进深情景阳台、南北通透双阳台、大空间厨房、明亮入户玄关、第四代住宅等等。

比如LDK一体化设计。珠实地产考虑到客户对多元化活动的需求，将客厅、餐厅、厨房、阳台4大功能区打通，以一体化设计，打造“巨厅”，一方面可以满足更多场景需求，打造派对、健身、娱乐、亲子互动等场景空间，另一方面，这样的空间更利于家人交流，促进情感互动。

样板房效果图

再比如专属餐厅。因为在调研中，珠实地产发现年轻家庭已经很少看电视了，客厅的聚人效应早已弱化。反而是共同烹饪或用餐时，才是家人深度互动的时刻。

样板房效果图

为此，珠实地产开发了明亮舒适的餐厅并设有岛台、小吧台和家庭长桌等，为客户提供欢聚场景。据了解，其全新研发的岛台新产品，已经获取了相关专利发明。

除此之外，阳台也是提升空间品质感和幸福感的重要设计。现在大部分产品都设有双阳台，大进深情景阳台用于打造私家植物园、养殖小型宠物，或者打造雅致茶室，生活阳台则满足日常晾晒功能。

据透露，珠实地产未来还将推出第四代住宅，目前研发出的首个户型，阳台南向面宽可达13.7m，面积足足有34㎡，相当一个小客厅了，这样超尺度的空中花园，带给客户别墅级的居住体验。

除了户型设计，精装方面的投入也非常大。比如厨房配置三眼炉灶，考虑到广州人家家有饮茶系统，特地配有可收纳茶叶的恒温存储柜。广州人爱养鱼，讲究风水习俗，于是设置了可立体收纳、可养宠物（鱼缸/生态缸）的玄关柜。

阳台配置带烘干紫外线消毒功能的电动晾衣架，卫生间配有电热毛巾架，以应对广州回南天，解决衣服潮湿不干等问题。

三、产品设计融入在地元素，打造强烈的岭南风情

以建筑立面为例，设计将当地传统建筑中的代表元素运用在塔冠、塔身和基座上，包括坡屋顶曲面风骨、“三雕三塑”精美装饰、满洲窗纹样、羊城-穗城符号等，由形到神再到意，很好地呈现在地建筑原生的文化气韵。

外立面效果图

在景观空间设计上，珠实地产汲取、融合了大量传统园林元素符号，工艺上也会借鉴包括木雕、砖雕、陶瓷、灰塑等民间工艺。

比如小区主入口提取传统建筑大门构图形式飞檐+门柱+围墙，再采用了传统园林常见色黛青色，结合珠实标识提取，整体高档大气，独具风格。

这种设计手法贯穿这个园林，比如传统元素木棉元素应用在雕塑形式中，广式红木宫灯元素应用在灯具样式中，拱门元素应用在灯具细节中等等，打造出强烈的岭南风情。

四、 景观上，深挖本地人文场景，唤醒客户儿时记忆

珠实地产认为，客户在社区里生活，体验到的不应该是被钢筋水泥困住的局促，而应该是像外出度假一样的惬意和舒适。

因此，景观不能只是冷冰冰的硬件设施，必须能看、能用、能玩、能社交，兼顾到所有年龄段业主群体的活动和体验需求，对此珠实地产提出了很全面的解决方案。

一是景观不但要好看，更要满足情感体验。

为了带给客户更加本地化的景观体验，珠实地产挖掘了很多广州人心中熟悉的人文场景，比如将龙舟、榕树、童谣、溪水、草坪等标志记忆融入设计中，重现广州人儿时的生活场景，唤醒他们的美好记忆。

活动场地设计提取珠江效果图

社区会客厅效果图

二是归家场景强化仪式感、尊崇感。

比如都会系产品地面归家动线，参考了余荫山房等传统园林的设计，以“一进入园、二进穿庭、三进园境、四进登堂”为设计灵感，同样打造了四进归家礼序，带给客户满满的仪式感和尊贵感。

地面归家动线效果图

三是功能上，满足全龄客户需求。

为了满足不同年龄段业主的活动需求，珠实地产打造了健身活动空间、综合赛场、老年活动场所、儿童活动场所、会客厅、宅间休闲空间、萌宠乐园、第二会所等全龄空间。

架空层效果图

科技智慧住宅研发

打造更高效便捷的生活方式

这几年，各大房企都非常重视新技术、新科技在房地产开发中的应用。科技健康宅、智慧社区和智能家居等成为项目重要的溢价点。

今年11月初，珠江实业发布了系列科技创新系统， 包括低空经济物流、全空间无人体系、绿色低碳建筑体系、智慧社区、智慧人居等，共完成了96项技术提升，39项技术创新，以及多项发明专利。

据珠实透露，这些科技创新系统将率先在广州天河金融城东区地块和智慧城项目落地。

那么，珠实这次发布的新科技究竟有哪些硬核亮点呢？

首先，低空经济物流方面，珠实计划推出 “无人机+机器人物流配送系统”， 这套系统集成了无人机与低空飞行平台的先进物流体系，融合人工智能与定制化自动化技术。

借助小区内预先规划的物流柜，无人机可以将快递送至物流柜，再由物流机器人自动派送上门，大大提高了配送效率。

业主下班路上，只需预约物流机器人上门送件，再也不用专门跑一趟取快递，省时省力。

其次，全空间无人系统也非常强大，涵盖了巡更机器人、保洁机器人和移动充电机器人等多种类型，整体自动化水平达到80%以上。

这些机器人能够自主完成社区环境检测、安全巡逻、清洁和其他维护工作，实现公共空间的自动化高效运转。

第三，智慧人居则呼应了住建部对于打造好房子的号召。即为客户提供绿色、低碳、智能、安全的“好房子”。

据介绍，珠实智慧人居系统集成了智能空间系统、智能六恒系统等六大系统，可以实现户内空间全场景智能化。

最后，绿色低碳系统助力项目降本增效。珠实计划 在小区内部署光伏发电系统，利用屋顶、阳台、墙面和地面的光伏设备吸收太阳能，并将其储存于储电箱中。 这些电力将为小区公共设施供电，如果电力充足，还可以将多余电量卖给供电局。

不断迭代优化服务

进一步丰富产品内涵

这两年，房地产从卖方市场进入买方市场，客户成了房企最宝贵的资源。珠实地产认为，创新的产品短时间能帮助房企从市场竞争中突围，但如果要建立起自己的护城河，则一定要做好服务，服务本质上可以进一步丰富产品内涵，增强房企市场竞争力。

事实上，在服务层面，房地产行业还处于非常粗放的阶段，服务做得好的房企寥寥无几，之所以很多房企遭到老业主维权，本质是忽视了服务。

据透露，未来珠实地产将面向新老客户推出更多特色服务。

一是面向已交付项目，提供升级改造服务。

现在房企住宅产品迭代速度越来越快，往往项目还没交付，新一代产品就已经研发出来了。但对于很多老客户来说，花了差不多的价格，享受到的产品却不一样，难免会感觉不公平。

据珠实地产透露，他们这次全新发布的科技创新系统，不但会在新项目落地，也会逐步在已交付项目落地。新老客户都可以从中受益，享受更美好的生活。

二是面向新老客户推出个性化定制精装服务。

以前基于项目工期和成本的考量，开发商交付的室内装修都是统一形式，统一标准，统一交付。

但统一装修带来很多的问题，比如有些客户觉得装修标准过低或者不喜欢千篇一律的风格，收房第一件事就砸掉装修。这不仅造成了极大的社会资源浪费，还带来了装修的二次污染。

在珠实地产看来，更合理的方式是采用个性的装修满足不同人群的需求。为此，珠实地产联合集团一体化单位，打通设计、施工、运维、配套服务等城市服务商系统方案，全新推出了“定制家”服务。

一方面，为待交付项目的客户提供精装升级服务，包括全屋软装设计、材质升级、硬装改造等。另一方面，新项目业主提供一站式个性化配套服务，包括全屋软装设计、硬装改造、定制柜体、软装家居、全屋智能一体化交付等等。

精装房效果图

小结

据悉，珠江实业将通过科技创新平台，针对存量和增量市场推出更多智能化产品，进一步提升业主的生活品质。

从珠江实业的战略布局来看，他们的目标已不仅仅是建房，而是通过制定行业标准，走在技术革新的最前沿，实现从“卖房子”到“卖系统”和“卖服务”的华丽转型。珠江实业正以高科技服务型企业的全新姿态，助推城市更新与地产行业的全面升级。

（免责声明：本宣传资料为要约邀请，所示图片及文字仅供形象宣传之用，不作为开放商向购房人发出之购房要约，不属于住房买卖合同内容，买卖双方权利义务最终以双方签订的住《住房买卖合同(预售)》及附件等协议内容及相关政府主管部门最终审批为准。本宣传资料对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，并不意味着本公司对此作出承诺，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司在法律允许的范围内保留对本宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。此外项目现场为展示样板房，户型以实际交付为准。本资料发布日期：2024年12月。）

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