借名买房报酬之约：出资人反悔，出名人起诉胜诉背后的法理博弈

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

（一）原告钱慧诉求

1. 判令被告孙兰立即给付原告 68 万元及利息。

2. 本案诉讼费由被告负担。

（二）事实依据阐述

2014 年，孙兰借用钱慧名义购买位于北京市西城区的房屋，双方系合伙购房性质，由孙兰出房款，钱慧出购房资格。2019 年，孙兰欲出售该房屋并另行购置新房。在此过程中，双方就原房屋增值部分达成协议，孙兰承诺向钱慧支付 68 万元酬劳款。但因孙兰购买新房资金紧张，便暂缓支付该酬劳款，转而向钱慧出具了 68 万元的借条，约定借款期限 3 年，年利率 8%。此前，已有生效判决认定该 68 万元款项性质为酬劳款，现借款期限已满，钱慧遂诉至法院要求孙兰履行支付义务。

二、被告答辩观点剖析

孙兰辩称

1. 虽向原告出具了借条，但原告未实际出借资金，故而该借条不应发生法律效力。

2. 生效判决只是对该款项性质作出推论，并非确定性判决。

3. 新提交的与钱慧母亲赵芝的微信聊天记录以及购房合同能够证明涉诉 68 万元实为购房借款，而非酬劳款，因钱慧未实际出借款项，所以借条无效。

三、法院查明事实梳理

（一）借条出具情况

2019 年 3 月 12 日，孙兰向钱慧出具《借条》，明确载明：今从钱慧借 68 万元，用作房款。三年内还款，利息按 8%。

（二）相关诉讼历程

1. 2020 年，钱慧向北京市丰台区人民法院起诉，要求孙兰给付售房款 1461600 元以及报酬 68 万元等。2021 年 7 月 26 日，丰台法院作出判决，认定孙兰借钱慧之名购买房屋的事实，驳回钱慧要求孙兰给付售房款的请求，并认定 68 万元借条实为借名买房的酬劳，因还款期限未届满，驳回钱慧要求支付 68 万元报酬的诉求。

2. 孙兰不服一审判决上诉。2021 年 11 月 29 日，北京市第二中级人民法院维持原判。

3. 孙兰不服二审判决申请再审。2022 年 6 月 29 日，北京市高级人民法院驳回其再审申请。

（三）被告新证据情况

诉讼中，孙兰提交其与钱慧母亲赵芝的微信聊天记录以及购房合同。微信聊天记录显示，2019 年 3 月 9 日至 3 月 12 日间，孙兰向赵芝表示出售房屋需要使用钱慧的身份证，同时购买新的房屋还需要向赵芝借款，赵芝询问需要多少，孙兰称需要 100 万左右。购房合同表明，2019 年 3 月 22 日，孙兰向案外人购买了位于西城区的房屋。且孙兰表示该微信聊天记录在再审时已向北京市高级人民法院提交过。

四、法院裁判结果解读

（一）裁判结果

本判决生效后七日内，孙兰向钱慧支付68 万元以及自 2019 年至上述款项实际支付之日止的利息。

（二）法律依据与分析

1. 证据规则与诚信原则的适用

- 根据“谁主张，谁举证”的民事诉讼证据规则，孙兰虽试图以新提交的微信聊天记录和购房合同证明涉诉款项为购房借款，但从聊天记录内容来看，孙兰是向赵芝提及借款需求且金额与借条不一致，无法有力证明其主张。而钱慧关于因孙兰资金不足暂缓支付酬劳款而出具借条的陈述，更符合常理与逻辑。

- 民事活动应遵循诚信原则，孙兰在已有生效判决对款项性质作出认定的情况下，仍试图以新证据推翻，且其新证据缺乏说服力，有违诚信。

2. 生效判决的既判力与本案关系

- 生效判决已认定 68 万元借条款项的性质为孙兰借钱慧名义买卖房屋而承诺给予的酬劳。该判决具有既判力，除非有足以推翻的新证据，否则应予以尊重。孙兰所提交的证据不足以推翻生效判决的认定。

3. 借条性质与支付义务的确定

- 不论涉诉借条项下的款项性质最初为酬劳款还是如孙兰所主张的由酬劳款转为借款，在借条合法出具且双方约定的还款期限已届满的情况下，孙兰均应按照借条约定支付款项及相应利息。从合同的角度看，借条构成了双方的债权债务关系约定，孙兰有义务履行支付义务，钱慧有权依据借条要求孙兰履行。

五、律师总结与启示

（一）借名买房合作中的风险防范

1. 明确书面协议：在借名买房合作之初，双方应签订详细的书面协议，明确房屋产权归属、出资情况、增值利益分配、可能产生的酬劳或补偿等关键事项，避免日后因约定不明产生纠纷。例如本案中若双方在借名买房时有关于后续房屋处置利益分配的详细书面约定，可能会减少纠纷的发生。

2. 谨慎变更约定：若在合作过程中有对利益分配等约定的变更，如本案中从酬劳款转变为借条形式的约定，应确保变更过程有清晰的书面记录且符合法律规定，避免因变更形式引发争议。

（二）证据留存与纠纷应对策略

1. 证据意识培养：无论是借名买房过程中的出资凭证、聊天记录，还是后续关于利益分配协商的相关证据，双方都应妥善留存。在纠纷发生时，这些证据能够为自己的主张提供有力支持。例如钱慧若没有之前借名买房以及关于酬劳款协商的相关证据，在诉讼中可能会面临更大的困难。

2. 尊重生效判决：在纠纷解决过程中，一旦有生效判决对关键事实或法律关系作出认定，当事人应尊重该判决结果。如孙兰试图通过提交新证据推翻生效判决但未成功，反而浪费了司法资源并可能面临不利后果。若对生效判决有异议，应在法律规定的范围内通过合法途径如申诉等解决，且需有充分的理由和新的有力证据。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！