房产合同诉讼：借名买房诉求因不明法律关系法院不予支持

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景与当事人诉求

（一）原告钱杰、孙芳诉求

1. 请求法院判决位于北京市丰台区一号房屋归钱杰、孙芳夫妇所有。

2. 要求被告承担本案诉讼费。

（二）事实依据阐述

2003 年，钱杰、孙芳夫妇位于北京市朝阳区的住宅遭遇拆迁，获得拆迁补偿款共计 345,638.14 元。拆迁后，钱亮多次向二原告提议由其全款出资购买被告单位开发的一号房屋，并承诺房屋产权所有人登记为二原告。2003 年 12 月 3 日，被告以钱杰名义领取了拆迁补偿款 345,638.14 元。2004 年 2 月 17 日，钱亮将二原告原住房拆迁款中的 300,527.70 元作为全部购房款缴至某单位用于购买一号房屋，某单位以钱亮的名字开具了各项交款收据。2004 年 4 月，二原告正式搬入一号房屋，同时户籍也迁入该址。基于被告的承诺以及房本未发放的情况，在二原告的强烈要求下，被告于 2009 年 10 月 29 日出具确认书，证明一号房屋为二原告出资购买。然而，2010 年 9 月 16 日房产证登记所有权人为钱亮，此后二原告多次催促被告配合将房屋所有权变更登记为自己，但被告始终拒绝，二原告遂诉至法院主张房屋所有权。

二、被告答辩观点剖析

被告钱亮辩称

1. 物权请求权质疑：依据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第十条规定，借名买房情形下，原告应提起合同之诉要求办理过户登记手续，而非直接主张物权请求权，所以原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据。

2. 借名买房关系否定：

- 双方无借名买房合意，不存在任何协议约定房屋归二原告所有或被告有义务协助办理产权转移登记。

- 虽二原告有资金投入，但在北京房价高昂背景下，子女购房时父母给予资金支持较为常见，不能据此认定原告享有房屋产权，且物权变更需独立的意思表示，本案中不存在此类表示。

- 二原告居住在涉案房屋是被告基于其对购房的资金支持以及方便赡养父母的考虑，并非表明二原告是产权人。

3. 房屋性质限制：涉案房屋是被告单位福利分房，性质为按经济适用房管理。根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十六条规定，借名购买此类政策性保障住房并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或要求办理过户登记的，一般不予支持。

4. 诉讼时效质疑：自 2010 年 9 月房屋产权证办理下来后，若存在借名买房事实，原告十多年来未主张权利不符合常理，且原告未提供中断诉讼时效的证据，其诉求已过诉讼时效。

三、法院查明事实梳理

1. 2004 年，钱亮与北京某单位签订《北京某单位出售公有住房协议书》，一号房屋实付房价款 300,527.70 元，共用部位共用设施维修基金 6,010.55 元，钱亮交纳相关费用后，某单位为其出具收据，房屋登记在钱亮名下。

2. 2009 年 10 月 29 日，钱杰、孙芳、钱亮签署字条，记载：“丰台区一号房间，以钱亮名义购买，由钱杰、孙芳出资，特此证明”。

3. 现钱杰、孙芳提起物权确认之诉，法院释明后，其仍坚持以物权确认纠纷起诉，要求确认房屋归其所有并希望钱亮协助办理产权过户手续。

四、法院裁判结果解读

（一）裁判结果

驳回钱杰、孙芳的全部诉讼请求。

（二）法律依据与分析

1. 法律关系定性与诉讼路径选择：在房屋产权归属争议涉及借名买房情形时，法律关系的定性至关重要。本案中，二原告与被告之间的争议焦点在于是否存在借名买房关系。根据相关法律规定及司法实践，借名买房纠纷通常应通过合同之诉解决，因为房屋产权登记具有公示公信力，在未通过合法的合同关系及相应程序变更登记前，不能直接依据出资等情况确认物权归属。法院向二原告释明后，其仍坚持物权确认之诉，这一诉讼路径选择不符合法律规定对于此类纠纷解决的要求，导致其诉讼请求无法得到支持。

2. 借名买房关系的认定要素分析：

- 合意要素：判断借名买房关系是否成立，首先要看双方是否有借名的合意。本案中，虽然有字条表明房屋由二原告出资，但缺乏明确的借名买房协议，被告又否认存在借名合意，这使得借名买房关系难以认定。

- 资金与产权关系：尽管二原告出资了购房款，但在法律上，出资并不必然等同于享有房屋产权。尤其是在缺乏借名合意及物权变更意思表示的情况下，不能仅凭出资就推翻房屋登记的所有权人。

- 房屋性质影响：涉案房屋为单位福利分房且按经济适用房管理，此类政策性保障住房的借名购买受到更多法律限制。即使存在借名买房事实，借名人主张确认房屋所有权或过户也面临诸多法律障碍，如相关政策旨在保障特定群体的住房权益，防止借名购房行为扰乱住房保障秩序。

3. 诉讼时效考量：被告提出诉讼时效抗辩，从常理角度看，若存在借名买房纠纷，原告在房产证办理后的长时间内未积极主张权利且无中断诉讼时效的英语，这对其诉求的合理性产生一定影响。虽然诉讼时效并非本案裁判的核心依据，但在综合判断案件时也是一个不可忽视的因素。

五、律师总结与启示

（一）借名买房风险提示

1. 明确约定缺失风险：在涉及房屋出资与产权归属不一致的情况时，如借名买房，双方务必签订详细、明确的书面协议，明确借名目的、房屋产权归属、过户条件与时间、违约责任等关键事项。

2. 房屋性质风险：对于政策性保障住房，如经济适用房等，借名购买存在较大法律风险。此类住房的分配与管理受到严格政策法规约束，借名行为可能违反相关规定，不仅可能导致借名人无法取得房屋产权，还可能面临其他法律后果。

3. 诉讼时效风险：当事人在权益受到侵害时，应及时主张权利并留存相关证据，防止因诉讼时效届满而丧失胜诉权。在房屋产权纠纷中，长时间未主张权利可能被视为对自身权益的漠视或默认房屋产权现状，在诉讼中处于不利地位。

（二）纠纷解决策略建议

1. 正确选择诉讼路径：在房屋产权纠纷涉及借名买房等复杂情况时，应根据法律规定和案件实际情况选择合适的诉讼路径，如合同之诉。在提起诉讼前，可咨询专业律师，对案件进行全面分析，确定最佳的诉讼策略，避免因诉讼路径错误导致诉求无法得到支持。

2. 证据收集与整理：无论是主张借名买房关系成立还是反驳对方主张，当事人都应注重证据的收集与整理。包括出资凭证、聊天记录、书面协议、证人证言等，这些证据在诉讼中能够有力支持自己的主张，增强胜诉的可能性。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！