1.46万地价，一线云山，这里玩了把大的

白云，出手了。

刚刚，白云龙归六片山西侧地块正式挂牌，起拍总价11.37亿，起拍楼面价1.46万/平。

地块最大特点，六片山脚下，南望白云山和水库，一线山景，环境好，是长在山里的楼盘。

其次，容积率下调后，只有1.7，是今年挂牌出让地块中，仅次于增城别墅的容积率。

第三，地块教育基本面还不错，白云六中、省实都在旁边。

最关键的价格，地块起拍价不到1.5万/平，配建不多，相较于旁边国贸云上、天悦云山府、云庐的2.4-2.7万/平楼面价，做了很大让步。

可能是“山景性价比”最高的项目，更低价格享受到山景，平民版大一山庄。

地块，已经有开发商盯上，准备兜底了。

这一次，白云是真掏家底了。

·18号线兜底，3站珠江新城

通勤，地块和白云东平站步行距离约2公里，距离适中，不远也不近，符合改善的调性。

不过，到了白云东平，就豁然开朗了。

三线交汇，已经开通的14号线，在建的18号线北延段，规划中的佛山6号线。

关键的是在建的18号线北延段，目前土建工程累计完成30%，争取2026年开通，如果一切顺利，基本上会和收楼入住时间同步。

时速高达160公里的城际快线，2站天河北、3站珠江新城、4站琶洲，直达CBD。

如果是自驾的话，沿着白云大道，一路南下15分钟到设计之都，半小时到白云新城核心区。

·省实、白云六中，教育资源OK

地块东侧为白云六中珠江学校（高中），南侧为广东实验中学，还有龙归中学、东平学校、永兴小学。

白云六中珠江学校，也就是白云区珠江实验学校，2024年首次招收高一新生，是一所民办高中。

南边的省实有初中和高中，同样是刚开学不久。

至于小学，旁边有白云区永平街东平学校，与省实结为姐妹学校，未来经由教育局牵头，争取将东平学校纳入省实教育集团统一管理。

·城市界面：一边很理想，一边很现实

距离地块10分钟车程有一个小型商业综合体，龙归悦和方，比较接地气的购物中心，解决日常生活需求。

如果想要更高大上的盒子商业，得去到1个地铁站外的嘉禾望岗云门NEW PARK了。

项目周边的城市界面不能说很好，主要是比较割裂。

面向白云山是改善的城市界面，而周边的住宅供应并不多。

平时东面开窗，避免西晒，一切都还是很美好的。

·容积率1.7，楼面价1.46万/平

从地块的基本面来看，一线山景，容积率1.7，这不是妥妥的山景洋房+叠墅配置吗？

地块周边新盘售价在3.1-5.5万/平左右，天悦云山府90平280万就能上车了。

板块内小户型很少，唯一有小户型的是国贸云上，85平350万+，并不靠近白云山。

要是和旁边的竞品比，地块还是有优势，成本最低，密度最低，有条件允许地块去找更多可能性。

如果是做成普通高层住宅，28000能保本了，地块配建也不多，还有花园。

如果做叠墅的话，其它成本可能要高一点，硬成本可售楼面价约为16350/平。

个人猜测，地块未来比较可能有两条路：

1、高低配。

小高层+叠墅双开，把价差拉大。

毕竟旁边大一山庄的独栋都要过亿，叠墅也是小几千万，这边做一个迷你版的。

两者相距2公里，华远2000万的叠墅，地块有机会做到600-800万。

现在板块除了华远以外，白云山角下的别墅新盘，基本没有可选的。

其他容积率，则让高层消化掉，做比较刚改的户型，80-110平的山景上车盘，半小时到珠江新城，也是有说法的。

2、标准洋房小区。

地块不会建高，统一做成低密板楼小洋房，南北对流，外立面上点铝板，拉拉调性。

打开窗帘直望白云山，参考广州地铁地产·云庐。

但是由于教育和通勤没有云庐那么有优势，把面积段做的更小一点，价格更有竞争力一点，总价更低一点。

目标客群，主要有两类：

地缘改善客。

白云区是广州人口第一大区，常住人口达到366.68万。

周边新盘没有小户型，也比较少叠墅，价格也普遍贵，附近的物流、工厂老板，是能买得起。

自驾回白云新城半小时左右，回设计之都15分钟左右，一条大马路直达。

这块地也更适合白云的改善客户，自驾出行，旁边珠江六中私立学校，也匹配客群。

18号线。

20来分钟能到天河，即便是算上接驳的10分钟，也称得上半小时通勤圈。

此外，京溪路地铁口的越秀云悦楼面价3万/平，一个地铁站距离的地块1.46万/平，一半的价格，能冲吗？

这年头，都得看价格和性价比。

总的来说，龙归六片山，一个是直面白云山，一个是难得的低密，配合高赠送户型，是可以做出不一样的叠墅产品，优势还是比较明显，有一定的稀缺性。

只是要怎么和现在的项目做出差异化，吸引到目标客群。

最后，如果你对项目感兴趣，也想在白云买到一套好房，可以添加拆神助手咨询。