华润万象生活亏损撤场，万科物业“接盘”降价

文/乐居财经 徐酒眠

重庆大学城，西永“神盘”朗基水印三生的业主们，正式迎来了新物业入驻。

有消息显示，12月3日下午，朗基物业与万科物业进行交接，后者将在次日正式到岗；与此同时，物业费也将会降到3.15元/平方·月。

有意思的是，这并不是朗基水印三生业主发起的物业公司更换，而是朗基物业主动选择撤场，原因则是“严重亏损”。

三个月前，9月4日，重庆朗基物业服务有限公司（简称“朗基物业”）发布一纸《关于物业退场的告知书》，引发一阵舆论热潮。

彼时，重庆刚掀起了一阵物业费降价潮，而水印三生的朗基物业被打成“重庆首个公开‘跑路’的小区物业”。

告知书称，其2021年2月开始为水印三生921户业主提供服务，“因项目经营严重亏损，导致我们不得不与大家说再见”。

朗基物业决定9月4日正式递交退场联系函至相关职能部门，并预留时间供业主选聘新物业公司提供服务，最迟于2024年12月3日退出水印三生项目的物业服务工作。

值得一提的是，朗基物业也并非泛泛之辈，而是物管龙头华润万象生活看上的物企。

2023年8月28日，华润万象生活与朗基集团在深圳签署协议，收购朗基生活服务（简称“朗基生活”）100%股权。当天，朗基集团董事长李斌，华润万象生活副总裁王海民、副总裁兼首席财务官聂志章等出席签约仪式。

华润方通过微信公众号进行官宣，并表示：合作后，华润万象生活将为朗基集团在管及后续开发的项目提供物业服务。

万科物业降价入驻

“新物业进场后，物管费会降到3.15”。

根据公开信息，朗基水印三生小区位于重庆西永居住区，是朗基地产西扩战略布局首站，打造朗基壹号低密滨水精品。

项目由4个组团组成，分别是香屿组团、香阙组团、香玺组团、院香组团，占地面积112亩，建筑面积162834平方米，主要以洋房为主。据此粗略计算，万科物业降价入驻后，该项目每年应该能贡献约615万的物业费收入。

2018年6月，朗基地产拿下重庆西永一宗土地，并以7193元/㎡的成楼面价，成为西永首个地价破“7”的项目。

这是当年西永的“地王”，也就是朗基水印三生。

走高端社区路线的水印三生，在配套物业方面宣传的是：朗基物业全面战略合作引入荷兰国际管家学院，由顶级管家提供专属尊崇的生活服务体验，并全面提供全球顶级管家咨询顾问及管家人才培养输出等定制化服务。

按照合同，朗基物业对水印三生业主收取的物业费为3.5元/㎡/月。

对比周边小区，这个标准在大学城区域算是较高水平。富力城高层住宅2元/㎡/月、洋房住宅2.5 元/㎡/月、别墅住宅3.5元/㎡/月；龙湖U城（二三四组团），物业费为3-3.5元/㎡/月。

朗基物业为何主动放弃水印三生项目？

亏损撤场

“主要是物业费收不起来啊，大概也就只能收个20%左右，啷个会不亏损嘛”，据悉物业工作人员回应，缴存率低是水印三生前物业亏损的重要原因。

交房三年多，水印三生的实际入住率差不多在50%左右，并也不太算低。那么，缘何收不齐物业费，以至于朗基物业主动撤场？

真正的原因，其实是业主跟开发商和物业长期处于对立状态，业主普遍选择拒交物业费。而再往深处追溯，一切的导火索则是业主对开发商的交房质量不满、后期整改也不如意。

有业主爆料，水印三生2021年2月份接房之时，不仅发现公区减配，而且小区还存在公共区域地砖腐蚀变色，墙面空鼓起泡、破损残缺；房屋防水不到位，车库漏水发霉等问题。彼时，水印三生因为小区交付标准问题就遭遇过业主维权。

之后开发商进行整改，但实际进展寥寥。而在没有整改完毕的情况下，朗基物业还要收取全额物管费，导致业主普遍不满，埋下了拒交物业费的引子。

2023年初，朗基物业对多位不交物业费的业主进行了起诉，引发业主大规模集访，导致双方矛盾进一步激化。

2023年3月17日，沙坪坝住建委对水印三生小区的朗基物业做出了信用惩戒的通报，指出了其未满足超四星级物业服务标准的若干问题，并在结尾处点出：“重庆朗基物业服务有限公司提供服务不到位，引发业主大规模集访，被区城乡建委约谈，扣除信用分值一分”。

又生波澜

目前来看，朗基物业在水印三生以平稳交接画上了句点。该项目提升物业费收缴率的问题，往后将由万科物业来解决。

但朗基在同一片区的另一个楼盘，最近也被爆出问题。

11月中旬，有消息称，重庆大学城远洋朗基枫桦四季，因业主集体拒交物业费，而物业公司却赖着不走，双方爆发矛盾，还有业主受伤被送进医院了。

从楼盘名字不难看出，这是远洋与朗基合作开发的楼盘。其开发商为重庆远朗溥天房地产开发有限公司，穿透股权由四川朗远恒润企业管理有限公司间接100%持股，而后者再往上，分别是远洋和朗基的身影，各自占比50%。

资料显示，2018年5月30日，远洋地产以总价4.06亿元摘得沙坪坝区西永组团C标准分区C2-1-2/02号宗地，成交楼面地价5676元/㎡，总体量7.15万㎡，土地性质为二类居住用地、商业用地、商务用地。

枫桦四季位于沙坪坝大学城中路与运动技术学院北路交汇处，项目总占地面积约为28666.67㎡，建筑面积约为72000㎡，共有4栋房源，其中4号楼是小高层，层高17层。1#、2#、3#是高层，层高为25-27层。据说，开盘首卖就超过1个亿。

除住宅外，项目还修建了约1.4万方的商业街，算是大学城北唯一的商业中心。

为枫桦四季提供物业服务的是重庆腾基物业管理有限公司，穿透股权，其是朗基与远洋的成立的合资物业，前者持股占比51%。

据悉，枫桦四季高层、大平层、商业的物业费分别为3.1元/㎡/月、3.5元/㎡/月、8元/㎡/月，产权车位80元/个/月。

枫桦四季已交房3年多，入住率也差不多有50%左右。业主与物业之间的矛盾也从交房之时就开始累积了：包括当初开发商承诺引进的学校没有实现，打出的轻轨13号线属于远期规划，开工时间在2030-2050年。

同时，房屋存在的外墙漏水问题未完成彻底整改，购房时开发商送了1-4万不等的车位抵用券，但实际车位销售时，价格是9-12万，即使把车位抵用券用了，相比周边小区车位也卖贵了3-5万。

投后大考

前几年，借助上市融资，物企大举收并购扩充规模。彩生活、雅生活服务、碧桂园服务、华润万象生活，都曾戴过物企年度“并购王”冠。

从过往案例来看，收购的确在规模、业绩等方面，给物企们带去立竿见影的增长。但蜜糖与砒霜的转换也很容易，“数字堆积”带来的加法计算单纯而短暂，投后管理能否带来内部协同的“乘法”才是关键。

华润万象生活收购朗基生活，看中朗基集团在管及后续开发的项目。但水印三生亏损撤退、枫桦四季被业主集体拒交物业费，两个项目案例，诚然有开发商的历史遗留问题，但一定程度应该也有华润万象生活的投后管理失效之责。

乐居财经《物业K线》查阅财报获悉，华润万象生活收购朗基生活最初确定的金额约为8043.9万元。该代价将根据收购协议付款计划，每六个月结算一次。其2023年支付的现金代价约为804.9万元。

2023年，朗基生活产生的收益约为2991.2万元，期内溢利318.4万元。据此计算，其净利率约为10.64%。客观来看，这样的水平不算低。当期，华润万象生活的整体净利率约为19.93%，后者在管项目有一部分为高利润率的商管。

对于上市物企而言，收并购后商誉激增，在后期经营不善易面临商誉减值风险、利率被侵蚀，情况严重甚至会出现业绩暴雷风险。

因为项目利润率低于预期，碧桂园服务、金科服务、时代邻里等，2022年主动退出了部分亏损或收缴率低的项目。

其中，曾经的物业“鲨鱼”碧桂园服务退出项目涉及合约管理面积约8400万平方米，“几乎相当于一些小的物管上市公司的规模”。

物企收购的最终目的，是将标的业务和技术融入集团体系，以更好吸收对方的优质资源赋能自身，提高并购效率，实现内部协同效应。

在这个问题上，华润万象生活等一众物企，仍备受考验。

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