成都楼市接下来会『短暂疲软』...

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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会员

提问

成都二手房成交量爆满了，这种很刺激我们外地客户啊，我加了个中介天天跟我说哪里卖完了哪里涨价了，哪里成交量大爆发了，搞得我很想快点来成都下定一套，但是也很担心会昙花一现，短期我们要买，比如春节前的话，你怎么预判接下来行情的？

房段子解答

大概一周前我说过要谨慎地看多成都楼市，里面提到了成都新房、二手房在九十月份是反应过激过快的，这并不利于市场稳健触底。

现在是信息爆炸时代，原来的周期轮动失效了，市场反应是来得快也容易去得快，我对此是抱有隐忧的。

经过这一周的观察，更确定了我的这种想法。

10月新房成交7268套，11月截至27日，已经达到了9544套；10月二手房成交19803套，11月已经达到了23388套。

从成交量来说，11月已经超过10月，看起来欣欣向荣，但是这是滞后的数据，严格来说很可能是10月超过了9月。

可喜可贺的同时，对其能否持续性表达一丝担忧。

从另外的贝壳数据来看，带看量在降低（降至1个月前），成交周期在拉长（196天）...情况不妙。

最好的情况下，是年末年初触底；最坏的情况下，接下来几个月还要持续摆烂。

好些粉丝朋友跟我说本来打算买二手房的，但是优质一点的房源价格绷着上涨，或者被其他怨种接盘，所以现在“无房可买”，也就索性“暂缓买房”。

这种买家的摆烂，会蔓延到整个二手市场的摆烂，不排除又会出现捡漏的机会。

当然，这是在二手房价L型大趋势下的阶段性震荡，普通人无法长持或者长租，那么这种细微的节点就需要把握住。

往回看，今年金三银四，金九银十，是一个很好的卖出机会。

至于新房呢？

也出现了疲软，真正主城区核心板块自然不用多说，符合既定预判。但我说个新的现象，那就是泛核非核区域的新房，在动辄几万十几万甚至几十万的涨幅下，也遭到了购房者的严重抵制。

开发商盲目自信还是要反噬到自身的，有些楼盘的成交量反而不如年中，这就是自作孽。

真正聪明的是暗地里依然保持相当的优惠幅度，做好秋收抢收工作，天空如如不动，任其云卷云舒，能卖出去的房子，才是好房子。

会员提问

你好，我目前有2套新川的自住改善房没交房有贷款，然后想投一套200内的二手房，主要是保值收租，就想看看其他高新核心区一点的，有么有好的推荐呢？

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

现在来看的话，你们是已经重仓新川两套房子了，在**和**均有布局，现在另寻第三套200万级别的买法，一是估计要全款，二是纯投偏捡漏、出租的想法。

租金这个好说，但是不会太高，能达到2%就算不错的租金回报率了，但我们志不在此，更多的是希望能抄底捡漏。但抄底捡漏又分为两种，一是价格，二是时机。

价格层面上，往往要低于最近同户型成交10%以上才能说是阶段性的捡漏，这种纯在偶然性（不看瑕疵房），需要耐心找寻。另外时机的话，当前还处于下行通道，除非能提前预判预留降价空间，否则估计还是半山腰。真正的底部，像高新这种核心区域的话，大概还要至少半年到1年才能真正普遍见底。

所以回来说200万级别的房子，高新最核心的高九高11是没问题的，向下兼容咱们的预算，那么就会很稳。

南城都汇五期这种，算是市一医院比较吊车尾的楼盘，但是也因为低价+学区和地段，迎来了很多刚需客户的青睐，考虑合适的时机和价格入场，整体保值流通性是没问题的。建议你看看89平的套三双卫，优质一点的房源，到时候200万级别拿下，是很稳健的。

现在基本上成交行情就是200上下了，可以适当蹲守下，看跌破200，或者说税费中介费含完200，算是一个窗口机会。

这个时候租售比能达到2%+(按照月租3.5k计算)。

另外还有个剑走偏锋的，就是南城都汇汇彩园，很核心的地段，很次新的品质，但是价格高，基本上现在71平套二，也要200出头，但是租金很高，4k以上，租金回报也不输五期的。只不过是套二格局和高单价，未来的流通性也会相对狭窄，博大可以南城都汇汇彩园，稳重可以五期。

（大源的凯德世纪名邸套二，71平，也是类似的格局，可以同步观察）。

另外要看租金的话，也可以着重世纪城这边，偏向于写字楼周围的次新电梯房，比如润莱金座（租金3.5k）、IMC国际广场（租金3k）、世龙广场（租金3k）的套二户型都可以的。香月湖（可以70多的小套三，好出租，租金3.5k）。

以上楼盘算是比较典型的买法，差不多都是200万级别的房子，租金越高越好，但是也要综合考虑本身的楼盘品质，房源的优质，还有时机的问题（多观察，不要着急行动，除非确实有非常优质的房源，非常有性价比的价格）。

会员提问

你好目前我家两套房，一套大面的套四，一套大源的刚需套三，现在打算置换下，主要是有二宝了，所以想买大源（老大读大源的益州小学，所以要接送）的套四，总预算在350-420万，看了不少二手房（请逐一帮忙点评下？），但是越看越糊涂。

房段子解答

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

现在来看，成都优质板块核心楼盘的楼市是一个V字型（或者梯形底部）的下跌期，你们***一是当前自住，二是短期卖肯定会亏本（相信大源可以熬过周期），三是有实力和意愿先买后卖，低买高卖，所以我还是比较支持你们现在先行考虑入场，这种入场不是很刻意马上就买，而是先看好楼盘户型，长期跟踪价格，在接下来半年到1.5年的时间内，果断抄底。

单就自己的益州小学学区来置换的话，看套四也不少了。

***是半开放式小区，租客也多，整体就是看性价比了，套四户型300万拿下的话，自己翻新装修估计也要30多万。折合单价还是3万出头了，我觉得略高了一点，多观察下吧，不急于入手这种群租房。

***，149p，装修还可以？目前400万的话，折合单价2.68万，看似不高，但是之前它可不止这点价格，主要还是因为房龄老化了，16年的房龄，你们还打算持有多少年？到时候成为20年房龄的老破大吗？它的车位也比较紧张，这种产品慎重哈，不要只看价格，只看装修，要更多的看房龄品质和价格预期。二期和***也很类似，都存在老化问题。***品质和维护还好点，但是单价总价又贵。

前面两种的话，如果非要二选一，我建议是先看房龄，结合品质感受喜好。然后再选定户型，磨价格等抄底。

***的清水顶楼，双重问题，清水房算3k，顶楼折价10%，正常的话，我觉得260-280万拿下清水顶楼相对稳妥，不然的话，就等待其他更有缘的房子吧。

***，不看哈，太高密和杂乱了，超高层未来恼火，管理维护都是个问题，最终还是会沦为群租房结果的。

***素来是赠送大出名，品质也很不错，但是学区好像不是益州了哈？380万买101平的跃层套四，精装（无需翻新重装）+非瑕疵楼层的话，我觉得倒也可以，具体房源再议。

***学校也不一样，超预算太多了吧？

***，刚需老化的楼盘，比凤凰城一期好不到哪去。

***就是翻版的东方希望天祥广场，甚至看梯户比还更不如。

总之还是多观察吧，aaa、bbb、ccc、ddd这几个楼盘可以多观察观察。