最高院：付完全款房因开发商已抵押银行无法办证的，该怎么办？

作者：周军律师.

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日常生活中经常会有购房者已支付首付或全部购房款，房屋已经交付入住好多年，但却迟迟无法办理房产证的情况。

如果是因为开发商在卖房前将房子抵押给银行，怎么才能解除抵押办证呢？

一、了解情况，收集证据

1. 确认房屋抵押事实

买房人首先要通过合法途径确认房屋被抵押的具体情况。可以向当地的不动产登记中心查询房屋的产权状况，获取房屋抵押登记的相关文件，明确抵押的银行、抵押金额、抵押期限等详细信息。

同时，仔细查阅与开发商签订的购房合同，查看合同中对于房屋产权状况以及违约责任的相关条款，看开发商是否存在隐瞒房屋抵押情况的违约行为。

2. 保留支付凭证等证据

买房人要妥善保存好购房款支付的所有凭证，包括银行转账记录、收据等，这些证据能够证明自己已经履行了全部付款义务，对于后续维护自己的权益至关重要。

二、与开发商协商解决

1. 要求开发商解除抵押并办证

买房人可以直接与开发商进行沟通，要求开发商尽快解除房屋抵押。向开发商表明自己已经按照合同约定支付了全部房款，开发商有义务为自己办理房产证，而房屋抵押状态的存在是办理房产证的障碍。

协商过程中，可以要求开发商提供解除抵押的具体时间表，并以书面形式记录下来，作为后续监督开发商履行承诺的依据。

2. 协商赔偿事宜

由于开发商的抵押行为导致买房人无法及时获得房产证，买房人遭受了一定的损失，如无法及时行使房屋的处分权、可能面临的房屋被银行处置的风险等。买房人可以就这些损失与开发商协商赔偿问题，赔偿内容可以包括逾期办证的违约金、因无法及时使用房屋产生的经济损失等。

三、法律途径解决

1. 起诉要求解除抵押和办证

买房人可以依据购房合同和相关法律规定，向法院提起诉讼。在诉讼请求中，要求法院判令开发商解除房屋抵押，并为自己办理房产证。同时，为了防止开发商在诉讼过程中转移财产或者房屋被银行擅自处置，买房人可以向法院申请财产保全，查封涉案房屋。

2. 要求开发商承担违约责任和赔偿损失

在诉讼中，买房人还可以要求开发商承担违约责任。根据购房合同中关于违约责任的条款以及相关法律规定，如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》，要求开发商支付逾期办证的违约金。并且，对于因无法及时获得房产证给自己造成的经济损失，如房屋租金损失、因房屋产权不确定导致的交易机会丧失等，也可以要求开发商进行赔偿。

3. 行使合同解除权并要求赔偿

如果开发商的抵押行为严重影响买房人的权益，且无法通过其他方式解决，买房人可以考虑行使合同解除权。根据法律规定，在开发商构成根本违约的情况下，买房人有权解除购房合同。解除合同后，买房人可以要求开发商返还已付购房款，并按照合同约定或者法律规定支付违约金和赔偿损失。同时，对于因解除合同产生的其他合理费用，如银行贷款利息损失（如果是贷款购房）等，也可以要求开发商一并赔偿。

在遇到付完全款房因开发商已抵押银行无法办证的情况时，买房人要积极采取措施维护自己的合法权益，通过多种途径促使开发商解决问题，以保障自己对房屋的合法权益。

知法守法，希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

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