2024年熙说物业年度演讲

12月3日，2024熙说物业年度演讲在北京·中华世纪坛剧场举办。这是中物智库第二年举办行业年度演讲活动，今年的演讲主题是“轻舟”与“重山”。

中物智库创始人杨熙在主题演讲中表示，当下的物业行业、物业企业和物业人，可能还是轻舟“未过”万重山的状态。演讲主要通过剖析四大场景的核心问题，探讨不同场景下各类难题的解题思路。

第一个场景是住宅场景，这个场景中，最核心的问题是各地的物业费限价政策。

业主对物业费的敏感程度越来越高。而对于物业企业来说，物业费长期持续不变，而用工成本、维护成本却在持续上涨。

物业公司一方面开源，依靠社区增值服务来创收；一方面节流，依靠智慧科技、精细化管理，来节省人力。甚至有一些物业企业通过极端压缩成本，进而挤压服务品质，勉强维持。

杨熙认为，当前住宅物业管理的发展瓶颈，就是业主甲方的主体归位问题。而解决这一问题的方案，则是要通过各种方式，积极引入社区的业主参与到社区治理中，将物业公司原来习惯的单方面乙方服务模型，转化为与业主的双向奔赴互动。

第二个场景是非住宅场景，这个场景中，最核心的问题是低价中标的问题。

一些从住宅转行做非住宅的物业企业，由于缺乏业绩，缺乏标杆项目，会不计成本地抢大客户、拿标杆项目。

杨熙认为，简单地以最低价中标而忽略服务方的履约能力和社会信用，极有可能导致物业服务质量的下降。明显不合理的低价中标，其实是多方共输的局面。

对原来的服务方而言，丢掉了项目，会产生直接经济损失。对新进场的服务方而言，要保质保量完成服务，就要直接承受亏损；但实际更多的情况是，只能压缩费用，减配人员，降低服务质量。

对甲方而言，虽然在采购阶段看似节省了费用，但由于中标价格低，服务质量不到位，会引发使用方的不满和投诉；更有甚者，可能因为新服务方低价亏损，需要提前退场，又要应急处理，还得重新招标，带来更大麻烦，甚至也会对后续预算的准确合理性造成很大干扰。

杨熙认为，以整体服务方案的质量和效果为计费依据，而非简单按照“人头”计费，这或许是非住宅物业管理发展的方向。

第三个场景是企业场景，在这个场景中，演讲主要从两个瘦身和三个增肌进行阐述。

两个瘦身分别是战略瘦身和组织瘦身，三个增肌主要是服务增肌、人才增肌和科技增肌。

杨熙在演讲中提到，今年物业行业收缴率普遍下降5到10个百分点；有的企业提出今年的收缴率目标是，控制在下滑3个点以内。越来越多的物业企业，开始回归服务，回归本源。

第四个场景是创新场景，杨熙在演讲中认为，针对社区居民的“新需求”，物业企业要提供“新供给”，并主要从新服务、新设施、新产品、新文化等四个方面进行了阐述。

其中在新设施这一部分，杨熙认为，两轮电动车的社区充电桩，作为业主刚需，投入不高，在大多数物业企业可以承受的投资范围内，适合物业公司自营。物业公司也能通过全流程投建、运营、维护一体化管理，减少安全隐患，改善小区环境和秩序。

演讲最后，杨熙对明年的物业行业发展提出了十大预测。

第一个预测是，物业行业将进入存量管理权大换手时代。随着党建引领和基层治理的推进，各城市业委会或物管会成立比例提升，为更换物业提供了基础。从物业企业的选择来看，聚焦区域深耕、业态深耕，退出不盈利项目，以及企业间的低价竞争，都将导致管理权的大量换手。

第二个预测是，物业企业利润率将继续下滑。住宅物业领域具有民生属性，并不会带来高毛利，物业费很难调价，人工成本还在涨。而非住宅领域存在激烈竞争，物企的利润率还会进一步下滑。

第三个预测是，好服务将会获得非对称的品质红利。物业行业将进入品牌红利期、服务红利期、品质红利期。物业行业当下最主要的矛盾在于：业主期盼更美好的生活环境，而行业内的品质服务供给不足。业主只愿意对更好的品牌和更优的服务品质付费。

第四个预测是，物业企业将从物业管理向资产管理升维。存量时代，资产的运营和保值增值更加重要。目前，很多物企已逐步构建起资产管理的思维和视角，积极探索增加资产收入的来源，助力资产持有方收获稳定的回报，实现资产的保值增值。

第五个预测是，公建物业市场回款状况有望好转。随着地方政府化债的进行，以及存量资产的盘活，市场对地方财政稳健性和经济前景的信心开始回升。

第六个预测是，并购市场迎来新机遇。对于暴雷房企而言，物业仍然是其优质资产之一。随着保交楼的渐进尾声，暴雷房企的债权处理将提上议事日程，转让物业股权，将可能是部分房企的重要选择。

第七个预测是，物业企业城市服务业务持续收缩聚焦。部分物企已经开始主动退出不符合预期的城市服务项目，更加聚焦优先选择政府支持力度大、财政状况良好的优质项目。

第八个预测是，物业行业人工成本或将显著上涨。社保缴纳规范化及社保基数上涨，预示着物业行业人工成本上涨的压力将进一步增大。

第九个预测是，物业企业高层人事频繁变动仍将持续。每一次人事变动背后都关联着老板的意图、企业的战略转型。

第十个预测是，黎明的前夕，长期有耐心。长期来看，国内经济正在结构优化期，未来有望进入更高质量的发展阶段。此外，行业问题这两年已经在充分暴露，不破不立、大破大立、晓喻新生。只有敢于破茧而出，破旧立新，才能实现自我超越，才能真正成长。