深度观察|珠海市商业中心与居住空间关联研究分析

伴随着我国社会主义市场经济的不断蓬勃发展，商业空间和居住空间成为城市空间中最为活跃的两大要素。以商业网点为核心的商业空间，由邻里、社区和社会区构成的居住空间，以及从人的行为考虑的感应空间，成为影响城市空间结构变化的三个重要实体空间。

而居民消费行为具有极强的控件属性，能够作为链接商业与居住空间的纽带。商业空间与居住空间的关联研究不仅能外在把握城市商业与居住空间分布现状及演变进程，也能更好地挖掘不同人文、社会、经济要素条件下的商业空间与居住空间关联机制，更好地服务城市空间布局优化与城市空间平衡与可持续发展，具有重要的理论与实践意义。

小编以珠海市为研究对象，研究居住与商业空间的关联对于识别城市空间问题，优化城市功能，辅助城市规划并做出决策具有重要意义。

先从商业与居住空间关联的现状问题来看，快速的城市化进程以及网络消费导致珠海市居民消费行为的升级，对现有的传统实体商业空间提出了一定的挑战，一方面导致城市区域型大型商业中心无人问津，而城市外围部分居住区周边商业空间不足，商业业态结构出现了规模、布局和业态形式与居民需求不匹配，新建居住空间周边没有与之规模相匹配的商业业态空间等问题，直接影响到城镇化质量的提升。

珠海市商业和居住空间基本概况

珠海市，位于广东省珠江口的西南部，北邻中山，南接澳门，东与香港隔珠江口相望，市域内地形主要是以平原和丘陵为主。珠海市下辖香洲区、斗门区、金湾区3个行政区，共15个镇，10个街道，全市常住人口249.41万人，常住人口城镇化率90.87%，其中香洲区为珠海市主城区，包括拱北、湾仔等8个街道办事处和南坪镇，总面积约190万平方公里，香洲区也是全市的政治、经济、文化中心。

从商业经济发展的角度来说，自2020年8月港珠澳大桥建成通车后，珠海成为大陆唯一与香港、澳门同时相连的城市，优越的地理位置造就了珠海在珠江三角洲城市群的核心地位。

作为国务院批复我国最早设立的五个经济特区之一，设有拱北、横琴、青茂、港珠澳大桥珠海公路、珠澳跨境工业区5个陆运口岸，九洲港、湾仔港轮渡客运、珠海港、斗门港、万山港5个水运口岸，共10个国家一类口岸，是仅次于深圳的中国第二大口岸城市。

因此，率先吸引了大量各行各业的外商到珠海投资，极大地推动了珠海的商业发展。而珠海在2022年发展又迎来了新的发展契机，国务院推动建立“澳珠同城化都市区”，以带动珠江西海岸以及广东省西部沿海地区发展。

从居住空间这个角度上来说，根据珠海统计局发布的2023年末人口调查数据显示，香洲区（统计范畴包含横琴粤澳深度合作区、高新区和鹤洲一体化区域）2023年末常住人口为141.79万人，城镇化率为99.92％；斗门区常住人口为62.02万人，城镇化率达66.31％；金湾区常住人口为45.60万人，城镇化率达到96.14％。

中心城区以外的外环组团人口增长较缓慢。在 2014 年至 2020 年，居民从居住这个方面的消费金额占比越来越高，居住用地面积也呈现出稳步上升的态势。北部的唐家湾镇与香洲主城区之间隔着一定数量的绿化山体，导致两者之间的交通联系变弱，因此珠海香洲区北部被划为两个社区单元。

珠海市东西两个板块有明显的差异，东西两部空间交互分布规律都有所不同。由于珠海地域发展差异大，从图中可以看出，西部地区的现状建成区要少于东部板块，且在空间分布上也较为分散，中间多有大量绿化山体间隔，对空间交互造成了影响；

其次，由于西部地区相较与中心城区人口分布较少（占全市域比重到达46.8%），导致空间交互行为不明显；此外，西部地区城市基础设施建设较少，公共设施不完善，交通发展受限，导致珠海市东西交通联系不畅，珠海市中心城区是珠海市传统的重点建设区域，最重要的公共服务设施集中，城市中心功能过于集聚，与西部的中心城区、斗门城区和金湾城区相比，城市基础设施和生活环境的建设都存在明显差距。

商业发展经历三大阶段 商住结合发展迅速

小编查阅相关资料发现，珠海市商业发展经历了三个不同的阶段，分别是改革开放初期住宅小区楼下配套的小商铺类商业街的1.0时代、国贸购物中心等百货类商场的 2.0 时代、2010 年后珠海一站式商业综合体的 3.0 时代。

珠海市商业发展迅速，截止到2020年，珠海已经开业了南坪华发商都、拱北中海富华里等众多商业中心19个，其中香洲区12个，斗门区2个，金湾区1个，横琴4个，另外在建23个，基本上形成了老香洲商圈、吉大商圈、拱北商圈、南屏商圈、前山商圈、新香洲商圈 6个大型商业中心为核心多层级的商业发展体系。

而据掌上珠海消息，据不完全统计，2024年珠海商业将迎来大爆发，将有21个商业体/商业街有“大动作”，覆盖香洲、金湾、斗门、高新四大区域。

珠海市中心城区主要位于在香洲区，香洲区内商业中心和居住小区分布较为密集，香洲区消费总额占全市80%以上，但常住人口占比不到全市总人口的一半，斗门区与金湾区由于地理位置和距离主城区太远的缘故商业发展较为缓慢，商圈数量较小且吸附力较弱，导致了斗门区和金湾区居民消费需求得不到满足，严重暴露了珠海商住配套体系不合理问题，整体上形成了香洲区带动斗门区和金湾区发展的趋势，居住空间有明显郊区化的趋势。

珠海市目前的公共交通主要还是依赖公交，还未修建地铁等轨道交通。由此可见，珠海市商业与居住空间的发展十分快速，但存在商圈与居住小区规划不合理的问题，而且珠海市未来修建轨道交通时，需要更合理地规划好路线。

商业中心热点东西差异大 住宅区多集中5km范围内

基于百度平台迁徙大数据、小区、商业POI数据等，通过居民消费出行视角研究珠海市商业与居住空间关联特征。热点探测结果，共划分得到一级热点 4 个，二级热点 5 个，三级热点 7 个，并在分布上呈现出明显的空间分异特征：以磨刀门为界的东部包含一个一级热点、一个二级热点和一个三级热点，其余热点均分布在西部。

这是因为东部经济发达，商业发展较为成熟，在中心城区内分布着相对密集的商业网点，分别在拱北街道、狮山街道和湾仔街道处形成热点；西部发展远落后于东部，由于自然地形和城市规划的原因，表现出了组团和散点的建设方式，商业网点分布相对分散，导致热点数量多，分布也相对散落。

一级热点即一级商业中心，一般是一个城市中最为繁华，商业的业态集聚程度最高、人流量较大的区域。香洲区内仅包含一个一级热点，并且位于香洲城区拱北街道内。首先，香洲城区和南湾城区组成了珠海市的中心城区，囊括了拱北、吉大、老香洲、新香洲、前山和南屏等六个商圈，是全市的经济中心；

其次拱北商圈位于全国第一大陆路连接口岸——拱北口岸，仅2019年经拱北口岸出入境旅客就高达 1.45 亿人次，人流量大，对当地商业的发展有着积极的促进作用，因此拱北街道是中心城区内商业网点最为集中的区域，在此处形成了一级热点。

斗门区的一级热点位于井岸镇和白蕉镇交界处，一是受自然地形影响，该区域内建筑用地较为集中的分布在井岸与白蕉相接处；二是井岸是斗门区的政治经济文化中心，是西部主城区的重要组成部分，在此处分布着密集的商业服务点，形成了斗门区内的一级商业中心。

金湾区内包含两个一级热点，其中一个位于斗门区和金湾区交接处，根据珠海城市规划图显示，此处分布着较为密集的建筑群，其中包含着白藤头商圈，凭此形成了跨越两个行政区的一级商业中心。金湾区另一个一级热点位于三灶镇内。多家大型商业综合体的入驻，促进了三灶镇商业圈的发展：以三灶唐人街商场为核心，向四周扩散，于此处形成了一级商业中心。

二级热点为二级商业中心，多分布在西部斗门区和金湾区内。香洲区的二级热点布局在狮山街道内，主要表现的是老香洲（翠香街道、狮山街道和香湾街道）和新香洲（梅华街道和前山街道北部）的商业分布情况。老香洲是珠海市早期商业的起源地之一，商业发展较为成熟，但其商业规模要小于拱北和吉大商圈，在此处形成了二级商业中心。

斗门区的二级热点分布在井岸镇内，该热点位于井岸中心位置，根据城市规划，井岸镇城市建筑多分布在与白蕉镇相接的沿江处，镇中心相对而言人流量较少，导致商业网点数量少，仅形成了二级热点。

金湾区内二级热点较多，存在于红旗镇、平沙镇和南水镇内。这是由于金湾区内城市建成区相对隔离，为了满足各街道内居民的商业需要，而在单个街道内形成了商业较为密集的二级商业中心。

三级热点为三级商业中心，在所有热点中数量最多，分布零散。南水镇、三灶镇和湾仔街道内三级热点的形成是为较为偏离该片区高等级热点的居民提供商业服务，而乾务镇、斗门镇内是商业发展相对较为不足，而只形成了三级热点。

小编认为在商业中心缓冲区范围内的人群能够享受在该范围内的商业服务，而在缓冲区范围以外则不能享受到该范围内的商业服务。本文以三个行政区的商业中心为中点，分别以 5 km、10 km 和 15 km为辐射半径建立缓冲区。

结合珠海小区POI数据发现，珠海市的住宅小区主要集中布局在距区商业中心5km范围内，随着辐射半径的增大，位于外部圈层的小区数量越少。对于斗门区和金湾区而言，由于受自然地形影响，城市建设用地多受限制，布局相对分散，且这两个行政区内交通建设相对较差，因此为了人们外出消费的便利，住宅多集中分布在商业中心周围。而香洲区商业中心作为珠海市核心商业区，规模大，辐射能力强，对居民住宅布局具有较强的吸引力。

【结语】

本文以珠海市为案例，基于百度迁徙数据研究商业与居住空间模式，受珠海市城市特有的区位与自然地理要素影响，其城市商业中心与居住空间关联模式具有独特特征。可以发现，商业中心与居住空间关联虽然客观存在，但同时又是直观与内涵、稳定与变化、微观与宏观、模糊与明确、主观与客观的关联规则聚合体。

[1] 何天翔 .基于多源地理大数据的城市商业与居住空间关联研究— —以珠海市为例[D]. 南京邮电大学，2022年3月10日.

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