成都二手房『博弈期』，买卖双方如何应对？

我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为10000+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。

我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。

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会员

提问

老大，二手房都说要涨价，你怎么看待呢？最近成交量很猛啊，最近房市突然火热起来，我们也看了一些，看着看着合适的房源就卖出去了，就有点着急，不晓得怎么预判后市，是否应该及早买房呢？

房段子解答

现在成都楼市年末年初肯定是亢奋的，亢奋中带有一点疲软震荡都很正常，是双方势力的不断拉锯。

等熬到明年三四月份之后，才是这一轮小周期的真正拐点，到时候下行就宣告又迎熊市，继续上行就标志着触底反弹。

对于二手房房东，20%核心地段优质产品，长期看涨，应该惜售，

什么是核心地段，什么是优质产品，大家心里都有一杆秤，扪心自问房子好不好？自欺欺人可不算。

反而80%的普通二手房，则应该趁着24年9月-25年4月这段时间，在行情拉高的掩护下出货。整体还是以价换量的思路，成交为第一要素，辅以适当的回血，见好就收。把握难得的窗口期，实现资产的全面优化。

当然，我还是一直强调，不要为了卖而卖，卖房只有三种：①难以自持；②优化置换；③抛售垃圾。

反过来，对于二手房买家，则见招拆招。

如果预算偏高，那么这段时间可以认真看房认真买房。事实上最好的捡漏时机都已经过去了（24年中），进入9、10月以来，优质房源卖掉一部分，下架一部分，涨价一部分，剩下的反而如鲠在喉。不过亡羊补牢，为时不晚，买房就是买缘分，好好pua房东，现金在手，优势在我，捡漏缘分一定存在。

反过来，如果预算偏低，确实买一些刚需产品的话，这段时间倒也不是不能买，毕竟还是有一些人间清醒的房东在低价促销。只不过遇到有些误判形势，蜜汁自信的刚需房东，那么则需要避其锋芒，做时间的朋友，只要你不急，终有一天他就会急，这个时间节点，明年肯定看得到。

当然，最最重要的还是界定是否核心板块优质房源，预判楼市的预判最难，再者，介于刚需和改善之间的二手房，怎么定义趋势，如何评判时机，这就需要具体分析了。

有兴趣的朋友，可以找房段子分析起来，楼市关键博弈期，找个“狗头军师”，说不定能出奇效。

会员提问

你好，我有套房子，算是豪宅吧？总价大几百个，挂牌一年多，看房的有但是没啥还价的，现在出现了一个买家，价格砍得也很低，最近又看到最近新房卖的很好二手房好像又要回暖了，不知道该不该卖啊？

房段子解答

是是

较早前房段子会员付费问答，具有一定时效性，仅供参考，有删减节选和模糊处理。

现在来说，成都楼市我觉得还是比较分化的，新房市场是因为土拍和产品以及利润的预期，大多温和上涨，很少有出现同板块同级别产品越卖越便宜的（差板块除外，这个不单独聊），二手房则更加明显出现了分化，地段和产品都双双刚需劣质的房源，肯定是往下行的，很多年都爬不起来，但是改善产品，核心区域，我觉得虽然受到了一定程度上的大行情压力，但价格下探回调的压力不大。

****肯定是极致改善的主城代表作，地段我觉得虽然不如****那么核心，但是在*轴线上，也是非常有价值的区域，次核心总归是没问题的。

这里也不谈论买入价了，肯定是赚。

关键是当前买家给你的3.5万报价，合不合适？****可以作为****外溢的豪宅来判定，****这种改善产品，对标三期的200平+产品，站稳了5万的大关。按照外溢8折论来看，****理论上卖4万或者说接近4万没问题。

尤其是非瑕疵的优质房源，理应介于3.5-4万之间，往4万的方向靠拢。

这还是当前的行情价值判断。也就是说现在你的优质房源卖3.5万的话，我觉得稍微偏低了一些。

除非你是基于套现另行投资，或者说平时持有的月供压力较大，不然我觉得是反而可以先持有一下的。

我估计最慢1-2年内能加个触底反弹，正常市场价应该是4万，0.5*235.8p=118万。

年均回暖是59万。

假设你目前年度持有的压力超过60万的话，那么我建议你就3.5万出售，但假设不到60万，只有三四十或者二三十的话，那么反过来说，我建议你在熬一熬价格。

未来的路肯定是狭窄的，毕竟是动辄八九百万的高总价豪宅，流通性不如刚需盘很正常，但一旦2年后市场回暖，一旦出售，那么利润会比现在更高。

以上建议，仅供参考，主要还是评估你们自己的承压能力。

会员提问

老粉了，请问一下，市面上中介那么多，找你们房段子买新房有啥好处呢？

房段子解答

提问：为什么买新房要找房段子团队？

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