杉杉名品小镇开业在即！“内卷”淝河置业如何选择？

进入12月，一批重磅项目即将扎堆开业，既有火爆的零售商店，也有潮流时尚中心，将进一步激发城市消费新潜能。其中就有位于淝河板块杉杉名品小镇进入了开业倒计时，该项目将于12月7日试营业，12月20日正式开业。

项目位于上海路与龙川路交口东北角，是杉杉集团在全国打造的第20座奥特莱斯商业综合体，总体量达11万平方米。是一座以“公园+运动”为概念的公园商业，聚集了社交、潮流、生态性、性价比多种元素，可满足家庭互动、休闲运动、购物社交等全龄人群需求。

这也是淝河板块今年继包河万象城之后，第二个大型商业开业。淝河板块位于老城、政务、骆岗、滨湖四心中间，所以淝河板块虽然提出来比较晚，但是发展相对较快。

淝河板块新房是跨越多个新政的项目，有竞品质之前的新房在售，比如招商雍润府，大多数是竞品质项目，比如皖投云起华章花园、招商四季臻邸、中国铁建花语江南、朗拾森屿等，还有合肥取消土地限价项目，比如保利海上瑧悦和中交九宸，另外还有计容新规后的项目，比如中海悦府，因此也有人说淝河板块是比较内卷的。

NO. 1｜壹

淝河板块新房“内卷”

淝河板块发展从2017年到现在历经1.0到3.0，淝河1.0是启动区，早期开发的项目有翡翠天际、锦绣龙川、润城中心、保利和光熙悦等项目。淝河2.0重心转向郎溪路以北，比如朗拾森屿、中国铁建花语江南、招商四季臻邸等项目，淝河3.0也是淝河重点打造的，淝河中心，比如保利海上瑧悦、中交九宸、棠悦风华等。

从土地供应来看，2018年以来，淝河板块共计成交20宗涉宅地块，其中2018年仅成交1宗地块，2019年、2020年和2021年这三年都成交2宗地块，2022年和2023年是淝河板块土地市场较为活跃，2022年成交6宗地块，2023年成交5宗地块，这两年也是淝河市场较火的两年，2024年淝河板块成交2宗地块。从地价来看，2023年土地成交单价都突破2000万/亩，而最近中海和合肥城建拿的一宗地块成交单价1560万/亩，这个价格其实已经回到了2019年。

再来看下近两年淝河板块的新房市场，淝河板块也是合肥市区率先取消限购的板块之一，也受此政策利好，去年上半年市场保持着较高的热度，从去年下半年开始，受市场下行叠加市区全面解除限购影响，较上半年有所下滑，但依然是合肥热门的置业板块，保持着较高的成交量。

具体来看下项目情况，淝河1.0板块目前在售的有皖投云启华章花园，相比同期的润诚中心、保利和光熙悦、信达观棠等都已经售完，皖投云启华章销售相对较慢，规划共11栋812套房，目前已取证7栋楼，而从成交来看目前备案了286套，也就是超500套的库存量，可选择房源还是比较多的。项目是满分竞品质项目，户型面积100-125㎡，偏刚需+刚改，均价2.2万/㎡，总价在200-280万，整体来看没有大的不利因素，主要可能因为板块内竞争压力大，品牌与板块内其他房企对比相对较弱，但皖投作为国企，后期的品质和交付这一点不用担心。

淝河1.0还有中海悦府，也是合肥计容新规后首批项目，目前项目已经售完，项目位置比较好，一路之隔即是包河万象汇，最关键的是性价比较高，整盘均价2.3万/㎡，而且还是计容新规后项目，得房率超90%。如果考虑这个项目的，可以等下悦府二期，上个月底中海在悦府旁边拿了一宗地，已经官宣作为悦府二期开发，在产品和价格上，基本上会延续一期，而且相对于一期，二期拿地地价也降了，因此房源售价上大概率不会上涨。

合肥楼市包河区航拍图

淝河2.0主要在售朗拾森屿、招商四季臻邸、中国铁建花语江南，这三个项目都是竞品质项目，另外还有招商雍润府限价盘，四个项目均在郎溪路高架北侧。

朗拾森屿是万科和合肥城改联合开发的，从户型来看，大高层103-118㎡；小高96-129-143㎡，基本定位刚需+刚改为主，均价2.4万/㎡，总价在190-380万，但项目优惠力度比较大，因此销售量也上来了，已取预售1261套房源，销售977套房源，整体去化超过7成。对于预算不高的，200万预算可以考虑该项目。

中国铁建花语江南是高层、小高层和洋房的配置，户型面积105-167㎡，主要偏刚改+改善，装修均价2.35万/㎡。项目目前备案429套房源，还有700多套房源库存。

招商四季臻邸属于招商臻系，产品配置较高，高层建筑面积约103-146㎡，均价在2.3万/㎡，洋房户型面积125-191㎡，均价2.9万/㎡，目前项目还剩两栋洋房未加推。

招商雍润府高层户型建筑面积约102-115㎡，均价约2.3万/㎡，小高层户型建筑面积约98-140㎡，均价约2.5万/㎡，该项目虽然不是竞品质项目，但毛坯限价21182元/㎡。

淝河中心目前有3个项目，保利海上瑧悦和中交九宸，这两个是合肥取消限价后拿的地，保利海上瑧悦靠近郎溪路高架，中交九宸南侧就是杉杉小镇商业。户型上两个项目基本上都是偏改善型。另外棠悦风华大概率是被国企收购用于租赁用房，前期备案的房源都已经售完。

综上淝河板块几个项目来看，从品牌上来看，都是国央企，而且品质上来说，绝大部分都是竞品质项目，或者竞品质之后的项目，重点是淝河板块优惠折扣比较大，折后价格1.7-1.9万就可以在淝河板块置业。

目前板块内显性库存超过2400套房源，按照目前的销售速度，大概去化周期约10个月。

NO. 2｜贰

淝河品质二手房保值率高

再来看看二手房市场，目前淝河板块二手房挂牌价格在1.9万/㎡，环比下跌1.3%。整体来看板块内二手房挂牌价格与新房成交价格相近，尤其淝河板块新房优惠力度比较大，导致部分新房价格比二手房价格还要低，这也导致部分刚需购房者从二手房转向新房市场。

但板块内的高品质楼盘二手房价格依然坚挺，比如翡翠天际挂牌均价2.5万/㎡，最高挂牌价格3.2万/㎡，整个小区的成交价格也在2万/㎡以上。

时代领峯挂牌均价2.3万/㎡，最高挂牌价约2.7万/㎡，成交价格也在2万/㎡以上。这说明，淝河板块的品质二手房的保值率较高。

NO. 3｜叁

结语

随着杉杉名品小镇项目的开业，淝河板块的商业将进一步完善，为居民提供更加便捷、多元化的消费体验。淝河板块凭借其优越的地理位置、日益完善的商业设施和多样化的住宅选择，已成为合肥市区内极具潜力的置业热点。在新房市场方面，淝河板块在售项目都是国央企，竞争压力较大，这也导致板块内项目内卷较为严重，各项目推出折扣力度也比较大，部分房源价格甚至低于周边二手房价格，性价比较高，对于购房者来说，尤其是刚需和刚改客户来说，也是一个机会，如果想购房计容新规后项目，那可以等下悦府二期。另外，板块内二手房尤其品质小区，其仍保持着较高的挂牌价格，保值率较高。