北京CBD百富国际大厦十八年司法执行争议调查

百富国际大厦外景 受访者提供

中房报记者 冷万欣 北京报道

倏忽十数年过去，北京CBD百富国际大厦的司法执行依旧裹足不前。

地处北京市核心商务区，坐拥北京二环与三环的双重交通网络，无缝对接长安街与机场高速，毗邻三里屯，工体等多个繁华街区板块。在房屋中介口中不吝赞美之词的百富国际大厦，从开发建设至今却始终没能摆脱涉案执行的争议。

北京恒富广场开发有限公司（2020年9月7日被吊销，记者注，以下简称恒富广场公司）在开发建设百富国际大厦时资金断裂，连带引发大量涉案债权纠纷，2005年末，百富国际大厦全部在建房屋被北京市第一中级人民法院（以下简称北京一中院）查封。

此后，百富国际大厦历经引入建设方完工并交付。工程款欠款纠纷产生的优先债权最先得到了司法执行保证和解决。而后，其他几十位债权人则进入了漫长的等待中。

2024年12月，百富国际大厦部分债权人向中房报记者描述称，百富国际大厦虽然早早列入查封之列，但多年来案外人通过各种异议和诉讼程序、司法执行程序承办人频繁更换，该案已被查封的巨额财产，迟迟进入不了处置程序，致使申请执行人的合法权益始终无法实现。

12月4日，中房报记者拨打北京一中院电话求证，对方以不符合流程为由婉拒了采访要求。

百富国际大厦前导引建筑 受访者提供

债权司法执行十八年未果

恒富广场公司涉案众多，百富国际大厦先后经历查封、保全、轮候查封等司法执行程序。

北京一中院在执行北京市商业银行股份有限公司中关村支行与北京里程广告艺术中心借款合同纠纷一案过程中，于2005年12月5日作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书，已查封恒富广场公司名下的百富国际大厦全部在建房屋，2006年，广发行江门分行申请北京二中院对恒富广场公司名下的百富国际大厦全部在建房屋申请保全，北京二中院于2006年对被告恒富广场公司名下的百富国际大厦全部在建房屋进行轮候查封，该案判决于2006年生效后，原保全查封从2006年开始自动转为执行查封。

张然（化名）是百富国际大厦债权人之一。据他介绍，广东发展银行股份有限公司江门分行（以下简称广发行江门分行）与炬涛实业投资有限公司（2022年11月7日注销，记者注，以下简称炬涛公司）、恒富广场公司拍卖纠纷一案，北京市第二中级人民法院于2006年9月20日作出（2006）二中民初字第2038号民事判决书，判决炬涛公司于判决生效后10日内向广东发展银行股份有限公司江门分行支付剩余拍卖成交价款9500万元并应向广发行江门分行支付逾期付款利息；恒富广场公司对炬涛公司上述判决主文第一项内容承担连带清偿责任。

判决书生效后，炬涛公司、恒富广场公司未履行判决书确定的义务，广发行江门分行授权广东发展银行股份有限公司新会支行与粤财公司签订《债权转让协议》，将该案债权转让给粤财公司，后粤财公司向法院申请强制执行，并在执行过程中将债权转让给张然。

张然原本希望通过资产处置盘活项目，而今在他看来却是背上了沉重的“包袱”。

“百富国际大厦的司法执行程序，至今都没有完成资产处置。我们这么多债权人，这么多年为财产处置奔走，债权损失之外，时间人力物力成本耗费已经难以计算”张然告诉中房报记者。

熟知百富国际大厦现状的知情人士告诉中房报记者，恒富广场公司在开发建设百富国际大厦时资金断裂，引起了工程款欠款纠纷，拖欠工程款总计3.4亿余元。为保障作为优先债权的工程款执行到位，法院多次处置北京恒富广场开发有限公司名下房产。

据上述知情人士介绍，目前百富国际大厦待执行的部分查封房产约为6000平方米左右，分为三层，此外还有部分车位。而目前尚待通过财产处置保障权益的债权人约有30多人，案涉债权金额从几十万元到近亿元不等。

“案外人通过各种异议和诉讼程序阻挠，也是资产处置执行难的原因。否则这些被查封状态的房产早已经司法拍卖了。”张然告诉记者。

百富国际大厦外景 受访者提供

司法执行异议始末

中房报记者梳理相关裁判文书，对于北京一中院查封房产的争议，主要来自北京九城口岸软件科技有限公司（以下简称九城口岸公司）。

2007年6月12日，北京市高级人民法院作出（2007）高执字第134号民事裁定书，裁定将北京市第二中级人民法院执行的（2007）二中执字第1060号[（2006）二中民初字第2038号民事判决、（2006）高民终字第1650号民事判决]粤财公司与炬涛公司、恒富广场公司拍卖纠纷一案，指定由北京一中院执行。

九城口岸公司对于北京一中院查封的百富国际大厦地上22层房号为2501、2502、2503、2504、2505、2506、2507、2508房产先后提起案外人异议、执行异议之诉一审、二审及再审，请求法院排除对争议房产的执行。

北京一中院于2005年12月5日作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书，查封了百富国际大厦全部在建房屋。九城口岸公司本次异议所针对的诉争房产自2005年12月5日起，始终处于法院查封状态，现查封案号为（2007）一中执字第128、129、710、1007、1450、1463号、（2010）一中执字第1193、1194、1195号、（2011）一中执字第1177号、（2012）一中执字第639、640号、（2015）一中执字第97、191号。

据裁判文书，九城口岸公司认为，2007年6月25日，九城口岸公司依恒富广场公司的《百富国际大厦写字楼入住通知书》办理实际入住，2005年初签订商品房买卖合同并于2005年3月分两次通过转账支票方式支付，未办理过户登记原因在于一审法院于2005年12月5日作出（2004）一中执字第1162号协助执行通知书整体查封诉争房产。九城口岸公司作为房屋买受人，应当能够适用《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，享有优先权。

此外，九城口岸公司作为异议人，就北京一中院（2007）一中执字第1007号案件执行过程中查封百富国际大厦的房屋提出异议，认为北京市第一中级人民法院以变更案号的方式将（2005）一中执字第1544、1545号变更为包含（2007）一中执字第1007号在内的14个案号并查封百富国际大厦的房屋，属执行行为违法，请求撤销相关协助执行通知书。

司法裁决争议不断

根据裁判文书记录，九城口岸公司出具了与恒富广场公司签订的《商品房买卖合同》，约定九城口岸公司购买百富国际大厦的诉争房产，房屋总价款为18616614元。2005年3月16日、2005年3月23日，九城口岸公司分别向恒富广场公司支付1000万元、8616614元，恒富广场公司出具编号为0514518、0514519的收据，载明收到九城口岸公司上述“购楼款”。

北京一中院2005年查封了恒富广场公司所有的包括诉争房产在内的全部在建工程，且相关房屋、土地始终处于法院查封的状态。九城口岸公司与恒富广场公司签订《商品房买卖合同》，并于2005年3月缴纳购房款，于2007年6月办理房屋入住手续，并在入住后缴纳过物业管理费，其实际占有、使用诉争房产的时间在法院查封行为之后，其异议不符合上述法律规定，其权利不能够排除执行，北京一中院对九城口岸公司关于停止对诉争房产的司法执行并解除查封的诉讼请求不予支持。

九城口岸公司主张，其作为房屋买受人的债权应优先于抵押权和普通债权，对此北京一中院认为，优先受偿权是法律规定的特定债权人优先于其他债权人甚至优先于其他物权人受偿的权利，九城口岸公司的该项主张缺乏法律依据，法院不予支持。

此后，九城口岸公司不服裁定，上诉至北京市高级人民法院。2018年8月17日，北京市高级人民法院作出（2018）京民终283号民事判决书，驳回上诉，维持原判。

裁判文书中载明，根据本案已查明的事实，九城口岸公司提交的《百富国际大厦写字楼入住通知书》的时间均为2007年，案涉执行标的登记于恒富广场公司名下且自2005年12月5日起，始终处于法院的查封状态。

九城口岸公司于案涉执行标的未有优先于其他申请执行人的权利，其主张不足以排除对案涉执行标的的强制执行。一审法院根据上述法律规定及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，就九城口岸公司关于停止对诉争房产的执行并解除查封的诉讼请求不予支持的判定，于法有据，本院予以维持。

九城口岸公司上诉至最高法再审，最高人民法院作出(2019)最高法民申88号民事裁定书，驳回北京九城口岸软件科技有限公司的再审申请。

至此张然等债权人们认为看到了财产处置的曙光，但是又产生了新的变化。

执行法官换了又换

北京市一中院、北京市高级人民法院和最高人民法院已经生效的裁判文书一再确认九城公司并非争议房产的所有权人，所有权人仍然是第三人北京恒富广场开发有限公司。在此情况下，九城口岸公司通过向最高法院提起执行监督申请，最高人民法院于2019年6月28日作出（2019）最高法执监133号执行裁定书。北京市一中院终于对（2007）一中执字第1007号案查封行为的合法性的予以确认。

张然等人于2022年4月向北京一中院提出了恢复执行申请，原以为已被多次拖延的财产处置程序自此就能顺利启动了，但从提出恢复执行申请至今又一年多的时间过去了，但是案件始终毫无进展。

张然告诉记者，在司法执行过程中，一中院不断更换案件承办法官。自他受让债权以来，北京一中院有六七位执行法官先后成为本案的承办人，每个承办人接手案件之后的固定套路就是用几个月的时间去熟悉了解案情，始终不采取实质性的处置措施；而在某位法官对案件熟悉之后没多久，又突然更换为其他法官。

“恒富广场公司涉案众多，背景复杂，因此需要稳定的、且对案件完全清楚的司法执行团队方有可能推动案件尽快执行，这样频繁更换法官，债权人只能是眼看着资产查封十数年，执行不回来一分钱，年深日久，我们已经不知道到底谁负责案件了。”李然说。

事实上，北京一中院曾经围绕百富国际大厦开展过一次“秋风行动”，旨在破解“执行难”。

中房报记者查询北京法院审判信息网，2016年国庆节前夕，北京一中院的执行法官对位于工体东路20号的百富国际大厦1号楼三套房屋进行了强制执行，强行打开门锁，清空了里面的杂物。据了解，关于这三处房屋的争议来源于北京恒富广场开发有限公司留下的财产纠纷，为保障作为优先债权的工程款执行到位，法院多次处置北京恒富广场开发有限公司名下房产。

彼时，北京一中院工作人员对媒体表示，一中院将在“秋风行动”的基础上，探索出一套措施有力，规范高效的司法执行办案规程。

（应受访者要求，文中张然为化名。）