谢逸枫：地王潮来袭，楼市真的要回稳了吗？快来看！

文/谢逸枫

2024年国内一线城市和核心二三线城市的土地市场掀起一股“地王潮”，楼面土地价格的单价、总价均创本市历史最新高记录。呈现面粉与面包的关系为面粉贵过面包的现象，堪称2024年土地市场、房地产市场最大的变化之一。

12月24城计划出让含宅用地519宗，起始价2527亿元。其中11城起始价逾100亿元，广州、武汉超始价逾200亿元。此前一线和核心二三线城市地王频出，显出市场区域回暖迹象，楼市回暖率先在一线和核心二线及少数几个三线城市。

中指数据显示，前11月300城推出住宅用地规划建筑面积40612.78万平，同比下降31.38%。成交规划建筑面积25314.04万平，同比下降27.41%。前11月TOP100企业拿地总额7431.8亿元，同比下降31.5%，比前10月降幅收窄7.1%。

中指数据显示，11月22城出让的地块中溢价率超过10%的地块有18宗，溢价率最高46.1%。前11月300城土地供应面积同比下降21.5%，成交面积同比下降28%，土地出让金同比下降21.7%。11月300城住宅用地成交面积同比下降12.9%。

目前多地楼市活跃度保持较高水平。11月北京、上海、杭州、成都等地土拍频现总价、楼面价新“地王”。北京、上海、福州成为11月份住宅用地出让金最高的三个城市，土地出让金分别为305.2亿元、304.68亿元和153.91亿元。

前11月300城住宅用地成交面积和出让金同比均下降约三成，降幅较前10月有所收窄。11月300城住宅用地土地出让金同比增长23.4%，土地市场出现边际改善，北京、上海、杭州、成都、福州等核心城市多宗地块竞拍热度较高。

土地市场爆发第五波“地王潮”

2024年土地市场掀起的“地王潮”，一瞬间犹如回归到2005年-2007年、2009年-2010年、2012年-2013年、2015年-2019年房地产市场高潮期、上行期的四波“地王潮”景象，唯一不同的地方在于这次第五波不是全国性的，不是民企制造的。

10月22日，杭州一宗位于江湾新城核心板块的宅地拍卖，历经77轮角逐，最终被绿城斩获，成交金额34.2亿元，溢价率28.5%，成交楼面价50717元/㎡，成为杭州新单价地王。

11月6日，成都高新区天府五街以南的大源板块58.9亩地块以26300元/㎡的楼面价被远达摘得，溢价率达46%，刷新高新区成交纪录。

11月27至28日，上海举行第七批次土地出让，最热门的“新杨思地块”成为实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，最终被华润置地、中能建、越秀地产联合体获得，溢价率高达40.37%，刷新上海土拍市场溢价率纪录。

新杨思地块成为大热门，经历了202轮竞价，溢价率达40.37%。该地块由华润、越秀、中能建联合竞得，楼面均价7.44万/㎡，是实行“双高双竞”规则以来第一次触发中止价，并刷新了上海集中供地以来最高溢价率纪录。

华润置地还以总价51.31亿元、楼面价9.29万元/平方米、溢价率11.97%独自摘得虹口四川北路地块，联联手中国金茂和建发地产以底价15.81亿元竞得普陀桃浦地块。三宗地总金额达146.12亿元。

保利发展亦溢价包揽三宗地，涉及金额约62.51亿元。保利发展全资竞得杨浦区C090202单元O207地块，成交总价15.23亿元，溢价率达16.27%。全资竞得浦东新区PDP0-0405单元C-05C-04地块和C-05D-03地块，成交价32.93亿元，溢价率26.56%。

保利发展33亿元夺得上海浦东唐镇板块单价“地王”，楼面价44008元/平方米，溢价率26.56%。保利发展联合上海建工竞得杨浦区N090601单元15-01地块，成交总价28.71亿元，溢价率17.09%。

绿城中国以17.16亿元竞得杭州东新板块“地王”。滨江集团以总价39.54亿元竞得杭州萧山区奥体博览中心地块，宅地成交楼面价创造了杭州土地出让史上第二高。热点城市接连诞生“地王”，促进了各地土地出让金的增长。

11月29日，中海地产以总价153.32亿元摘得北京市朝阳区“酒仙桥+小红门+十八里店”组合地块，打破了北京单笔土地出让金纪录，加冕“总价地王”，最高销售指导价达12.5万元/平方米。

12月2日，华润置地联合中海地产以总价185.12亿元拿下深圳市南山粤海街道T107-0107地块，刷新十年深圳涉宅地块成交总价纪录。12月3日，华发以34.5亿元总价拿下主城一宗地，楼面价16007元/平，刷新了珠海主城总价“地王”纪录。

从出现单价、总价的地王城市来看，集中在20城市，包括北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、武汉、成都、福州、厦门、青岛、天津、西安、长沙、郑州、南京、宁波、苏州、珠海、东莞，地王数量超过30个，创过去三年最多记录。

从抢夺单价、总价的地王房企类型来看，集中在央企、国企和地方国资，占90%，少数的城投、综合性房企、民企。总体看，单价、总价的地王，基本上都是央企、国企制造出来的，呈现抢地王的趋势，可谓是托底土地市场的主力。

房地产市场真的回稳了吗？

最令人不可思议的是地王潮爆发的背景，不是过去的房地产市场火爆上涨的高潮期、上升期，是现在的房地产市场下行期、出清期、去库存期，仅仅是一线城市和核心二线城市和少数几个核心三四线城市的成交量止跌连续2个月上升而已。

从房地产市场的数据、运行实际情况来看，2024年20城市的土地市场掀起“地王潮”，不是意味着土地市场真的稳了，不是意味着房地产市场真的止跌了，不是意味房地产市场真的稳了，背后更多的是稳地价、稳房价、稳市场的预期信号。

从城投、央企、国企、地方国资2020年-2023年拿得高单价、高总价的地块、地王在实际开工和项目在销售情况来看，大部分没有开工，在销售的项目不多。侧面上反映出市场没有复苏企稳，依然是处于市场探底、筑底的下行调整期。

房价要迎来新一轮上涨吗？

高地价，高房价的土地市场，背后透露出当务之急是巩固房地产市场止跌回稳预测，巩固稳地价、稳房价、稳市场的预期。现在出现的地王，不仅是市场的需要，更是政策的目标需要，背后更多的是振兴房地产的需要。

从地价和房价的关系看，现在的地王短期内不会形成对房价直接上涨，因为房地产市场供求关系没有逆转、房地产出清没有结束、房地产市场的基本面和预期及信心的修复没有完成。中长期看，将直接推高房价上涨的预期。

未来2年内，购房者可以不用担心地王是否会导致房价要迎来新一轮大涨，实际上是不可能的。如果政策加大规模和力度的全面刺激下，房地产供求关系逆转和出清快完成及基本面、预期及信心已经完全改善，房价真的会迎来新一轮大涨。

地王潮背后的真相是什么

从地王潮爆发的原因来看，主要有四个方面。一是土地出让规则的调整。取消土地限地价和楼盘出售限售价及限配建、限自持，土地价格重回市场机制，即价高者得地模式。下降土地保证金，允许土地出让款分期支付，税收延期支付。

截至2024年12月5日，22城“取消土地限价”，溢价率纷纷上涨。北京、上海、广州、深圳、杭州、合肥、武汉、成都、福州、厦门、青岛、天津、西安、长沙、郑州、南京、宁波、苏州、珠海、东莞等城市先后出现地王。

其次是一线和核心二线及几个核心三线城市，可建成好房子的优质地快。一线和核心二线及几个核心三线城市土地出让的位置和品质来看，城市属于热点、重点城市，土地属于市区、中心核心和黄金地段，是高品质、稀缺性的优质地块。

再次是央企、国企、地方国资托底土地市场的责任、任务。一方面是融资有特殊渠道，并且渠道多，低成本。同时销售业绩表现良好，回款有保障，经营和财务基本面好。另一方面是被赋予托底城市土地市场的责任、任务。

最后是一线和核心二线及几个核心三线城市的地价对比过去有性价比，现在抢地就是抄底。一方面是热点和重点城市的房价抗跌性强，市场购买力强，高消费人群多。一方面是热点和重点城市成交量止跌，央企国企土地补仓的欲望强烈。