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————【北京朝阳御翠园】————

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基本信息

楼盘名称：御翠园

开发商：和记黄埔（长江实业集团）

价格：平层7.6万起，别墅8万起。

位置：朝阳区，东四环，3号线朝阳体育中心地铁站(姚家园站）350米。

户型：140㎡三居，185㎡三居。340㎡联排府邸中间户，400㎡联排府邸端户。

（联排别墅实景）

关键词：

大面积石材外立面、大产权、纯商品房、准现房、地铁盘、两梯两户、带花园、公园旁、价格倒挂、交通方便、体育中心在旁。

一休的总结，放在结尾，更多硬核分析，私信找我，或者进群。

项目进展：

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】御翠园于10月底开盘，价格给力，恰逢利好来袭。满北京都在宣传，甚至包括很多传统媒体也铺天盖地报道，导致开放第一天报备超1000组客户。

销售接待不过来，要排队，有了这么大的曝光量，开盘那几天自然也是去化不俗。

精英大三居140㎡，1100万起。

豪华大三居185㎡，1398万起。

345㎡大别墅，2820万起

定价不同，评价自然也不同。7开头的御翠园，价格倒挂，值得一看。

（项目实景照片）
地段分析

御翠园项目位于朝阳区东四环，朝青板块的北部。

一休结论：这个位置，可以说是全方位拥抱了朝阳的现在与未来。

先说现在啊。

北京唯二的两个CBD，国贸与望京，分别在项目的西南和西北方向6公里左右。

三元桥（燕莎）以及酒仙桥（丽都），这俩也是朝阳目前的主流就业区商圈，甚至要比那俩CBD还近。

再说未来啊。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】御翠园最靠近的还有东坝板块。东坝素有“北京饼王”之称，在以规划利好而著称的丽泽面前，也是不遑多让啊。咱们简单盘点东坝的名号：第三CBD、第四使馆区、第二三里屯。就这仨，含金量够不够？想象空间大不大？

虽然东坝各项进展都比较慢，但毕竟这些是朝阳区官方背书，明确站台，如果不干出点啥，以后还咋混呢？公信力咋办？慢，是因为缺钱，放到明面上说，连北京的朝阳都这样，别的地儿就别提了，更慢，这确实是大环境。

东坝规划了N多年，并不是分钟寺那种“第二国贸”的脑袋一热的搞笑宣传。物理空间上，确实也没有比东坝更适合的位置。

还有金盏自贸区，一休认为，这事恐怕还得等，怎么着也得东坝优先吧。

御翠园项目北侧为东风公园。南侧是姚家园公园、餐饮商业、逸翠园北区。

小区西侧是一片成熟的住宅小区，还有和睦家康复医院，这是私立医院的顶级品牌。西南方向还有北京二中朝阳学校和姚家园万象汇商场。

东侧是朝阳体育中心地铁站以及朝阳体育中心，这里有公园和大量室内外各类球场运动场，设备较新，非常适合喜欢体育锻炼的朋友们。

北京朝阳站，是近几年北京新运营的高铁站，位置就在御翠园小区的西南侧1.3公里左右。这个距离刚刚好，太近了也不行，有噪音和振动问题，这也是为啥旁边豪华盘泛海容郡业主闹的原因。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】根据朝阳站的车次方向来看，对于怀柔、密云、承德、东北三省的朋友们是很大的福利。坐车方便，大大降低了回老家的时间。

交通方面，一休给大家着重说说。

沿着青年北路往南走，就是青年路了，可以直奔朝阳大悦城。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】项目南侧的四路居南路和姚家园路是解决东西向交通的要道，御翠园可以快速到达东四环、东五环。能快速上两条环路，就这一点，在北京开车自驾的朋友都明白这个含金量。另外，姚家园路直接能上机场二高，直达首都机场，非常适合经常要全国各地飞的商务人士。

地铁方面，虽然这3号线一直被吐槽。北京延迟次数最多、延迟时间最长的一条线，这么说吧。1号线2号线都通车多少年了？这3号线还没通车呢。

但这次不一样了，施工完毕了，预计今年年底就能坐上了。（图中的姚家园站）

3号线可以直接换乘14、10、17、2号线，通达性大增啊。通勤到国贸、望京、三元桥、酒仙桥、东坝，都是很easy的，最多只需要换乘一次。

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产品分析

御翠园一共1252户，其中，平层1024户，联排别墅228户。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】高层搭配联排，这种“高低配”在以往的案例当中，往往低区联排部分的采光非常受影响。但御翠园的联排还真不会有这个问题，因为其北侧和西侧是高层，东侧是联排群，并不存在围合式的弊端。这种排布方式非常科学，南低北高，让房子享受最大程度的采光。

（项目鸟瞰效果图）

8栋16-18层建筑为平层户型，楼间距达到了近90米，视野非常好，低楼层采光也完全没影响，现在的豪华盘很少有这么豪横的了。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】关键这项目设计很“板正”，楼栋大多一整排摆放，更不会存在相邻楼栋之间相互挡光的这种新盘普遍的隐蔽缺点。这一切都得益于地块结构，大面宽长方形。讲真，现在很少出这种地了，我也搞不懂为什么。

这是平层140㎡三居的户型图，层高2.98米。

客厅面宽5.15米，南向面宽8.6米，进深15米。

有些人说：这140户型和前几年89㎡三居一模一样，住起来没区别，太浪费。

讲真，这个说法站不住脚，太过夸张，一休来客观说两句。

看户型不能只看大概结构，数据很重要。

1、89三居的客厅面宽普遍在3.5米左右，而这项目最低5.15米。

2、结构类似，但是放大版的户型意味着各个房间区域都更大，居住体验肯定是提高了的。而且这还是两梯两户，比一梯一户要强。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】当然，真实购房案例中，意向买家是不可能对比这俩户型的。虽有洗地嫌疑，但我只是想对网络上夸张的结论，表达真实的看法，不能无脑黑。

185㎡平层大三居，部分得房率：82%。进深19米，南向面宽9.25米。

面宽进深比确实看个人喜好了，也不至于被说成不能住吧。南北通透，明厨明卫。主卧套房，带家政间。

作为原创干货博主，一休坚持实地测评，高层户型现场感受确实不一样，这种体验，在二环新房方庄璞瑅公馆170㎡户型上也有过。

所以，一休奉劝大家还是要去现场看房，亲身感受。而且这项目其他方面是有亮点的，我会在后文分析。并且价格上也有巨大的让步，75折起步。

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联排345㎡的户型图，五室两厅四卫，单层面积约80平米，得房率：96%。

一共18栋，每户为地上三层＋地下一层。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】联排一层层高4.15米，部分负一层层高6.6米，2层和3层在3.14米左右。这个层高表现，真是非常好了。

30㎡的门前绿化面积，在目前新盘无花园的当下，也算是一种稀缺了。经典“南花园，北入户”设计，南向绿化阳光充裕，非常适合晒太阳。

讲真，如果用现在的眼光看，客观来说平层户型肯定不算好，但凡关注北京楼市的购房者全都明白，谁也不傻。

切记，房产对比当中，户型对比是无可厚非的，但主要得对比同板块同地段的户型，这样才更具参考意义。就好比西城这两年的神盘，户型一个比一个垃圾，但没耽误卖，因为人家只需要和旁边二手房比，不用考虑五环六环的新房。

换句话说，御翠园旁边二手房，户型基本都这样，也照样住，二手房照样8万＋。

1、很多人都说户型不好，但没有人说地段不好。

2、城市别墅、第一居所。这八个字，很有含金量。要知道，大部分别墅的位置，都比较远，周边也很慌，很多人买来周末住。但御翠园是四环，而且是成熟板块。进可攻退可守，咱保守点来说，假设所有规划全都泡汤，这个地段依然是好的，那四个产业区已经存在，跑不了。所以，御翠园是有基本盘的，下限比较高。

3、板块成熟，二手房市场有流通，不需要时间养成。而且御翠园因为是李家的项目，自带流量，关注度和知名度方面有优势。

就拿自家逸翠园二手房来举例，挂牌均价8.7万，即便考虑到实际成交价会低一点。目前7.6万起的定价，依然可以称之为倒挂。而且御翠园的楼间距要比逸翠园强很多，视野也要好得多，一览众山小，其他方面品质都差不多。

4、准现房，所见即所得，很真实。虽说北京的盘大多不至于担心烂尾，但至少也不用担心买家秀卖家秀了，也不用怕延期，减少了中间几年的不确定性，早点入住。至于是否有眼缘，到小区实体走一走，一看便知。咱不能光听分析，您还是得看对眼了才行，有时候很玄妙。

5、来说说御翠园的前世今生吧，由李嘉诚旗下的和记黄埔开发，还有旁边的逸翠园及御翠尚府，这些都早已售罄，如今都成了十多年房龄的二手房。御翠园，是和记黄埔地产打造的惜售产物，定位城市高档住宅。

指导价曾经10万+，现在特价打折让利，7.6万起步，引起了市场的骚动，算是北京楼市在2024年的现象级楼盘。

网上有人说：“这么早拿地，很便宜啊，怎么还卖这么贵”。

咱不评价这句话的对错，只说一个基本事实。

任何一家开发商，别管啥时候拿的地块，售卖时都是考虑到当时的市场价格。即便是2000元拿的地，在如今满北京新盘七八万的局面下，也绝对不可能有人卖5000块钱。这是现实。

况且，官方也不允许你这么干。不是咱们老百姓想卖多少卖多少，小商小贩都有市场监督GLJ，更别说地产了，拿预售证的意义何在？

要我说，别埋怨，也别酸。十全十美那是理想，十全八美就已经很难得。产品接受，价格认可，那就行。看不上或者不喜欢，也很正常，那再看看其他的。就这么简单，不要在无意义的事情上浪费精力口舌，很多事，你在犹豫纠结，机会已经错过。

6、满打满算，除了南四环有2个高总价别墅老盘，御翠园也算是目前唯二的四环外，五环内新开盘城市联排。具备稀缺价值。

况且限墅令的缘故，好位置别墅地块极少。大多是洋房改叠拼，或者是合院别墅，而联排产品已经许久未见。这两类产品的居住私密性，相比联排都要弱不少。

联排，还得是上下无邻居，行话叫做“有天有地”。

北京朝阳御翠园售楼处电话：400-168-3161【官网】御翠园联排的优势，是地下只有一层，不会占太多面积。而且6.6米的挑高，甚至可以改夹层。再就是带30㎡南向绿化，在提倡绿化共享的大背景下，叠拼合院都达不到这一点。

叠拼户型，基本全都长一个样子，主要看面宽就行了。从数据角度来说，一层客厅面宽6米，啥概念？

即便是追求南向大面宽的今天，好些160㎡170㎡的大平层也达不到6米。

7、仔细品位，在硬件或者说用料方面，即便相比今天的纯新盘，御翠园其实也还不错。拒绝无脑结论，咱必须说点细节，比如外立面，纯干挂石材。如果不是今年的宸园这么干了，那还真就是5年内，北京新盘没有一个这么做的。石材确实还是历久弥新，辨识度极高（现在普遍不用石材到顶，本质都是利润不够）

再就是平层两梯两户的配比，以及别墅预留电梯口。同层排水、近90米楼间距，还是有豪华盘的底子的。得房率当年也可以

还是那句话，有利就有弊，咱们客观看待。

话说回来，假设御翠园地块是今年土拍拿到的，会是什么结果呢？

地价肯定高，成本高利润低，这是核心基础。产品方面，不会有别墅，全是大平层，干挂石材不会有。价格方面，不可能这么高折扣，基本按照指导价卖。结论：户型好，价格贵。