『官』长安华曦府//2024长安华曦府售楼处-门头沟长安华曦府电话

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楼盘名称：长安华曦府

开发商：电建

价格：均价5万，开盘预计4开头，以开发商最终口径为准。

位置：门头沟新城，S1号线上岸站300米（已通车）

户型：78㎡三居、96㎡，118㎡四居、135㎡。

容积率1.8、18栋楼10-11层、581户、一梯两户。

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关键词：长安街沿线、新首钢、纯央企、地铁旁、板块成熟、配套齐全、满配洋房、得房率88%-93%、央企开发商、2.95米层高、纯商品房。

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土拍回顾

2024年8月29日，门头沟区新城0604街区MC00-0604-0104-01、0107、0104-02地块集中土拍。

地块位于门头沟区永定镇，属于R2二类居住用地和F3其他类多功能用地

占地面积4.6万平方米，建筑面积约8.55万平方米。其中，二类居住用地，建筑面积5.87万平方米，容积率1.8，建筑控高36米。

最终，电建地产以16.36亿元底价摘得，销售指导价6.1万元/平方米。

地段分析

门头沟在北京的西边，山地面积较多，平原少。与城六区石景山相邻，以永定河分界。

一般来说，老城位置都是不错的。但门头沟是个例外，老城被山包围，地段位置非常不好。没轨道交通，连规划都没有，很惨。反观新城位置优越很多，交通方便，到主城区也近不少。

所以说，如果您不是老门头沟本地人，买房一定不能买在老城区，这是底线。

一休曾说过，远郊区依靠自身发展基本不可能，这是现实状况。

抱住邻区大腿＋提高自身通达性，才是王道。

长安华曦府，兼具这两大优势。

这项目就位于门头沟新城（永定镇）的北侧，是最靠近石景山的位置之一，其先天地段，足以秒杀10年内门头沟大部分新盘。

公路方面，横向3条＋纵向1条，此为主框架。

纵向是西六环，沿着这条路北上到海淀山后的环保科技园、永丰产业基地、中关村软件园上班是完全可行的。西六环北段不堵，开车40多分钟就够了，怎么样？不错吧？

横向的路较多，尤其是项目南侧200米的长安街西延线，贯穿北京东西，听起来确实非常唬人。但说句良心话，如果您往三环四环的城里去，长安街西延线显得鸡肋且华而不实，毕竟红绿灯太多。还得是莲石路、阜石路，这俩京西快速路依然是首选。但如果您去首钢园和蹭蹭石景山的配套，长安街西延线那可相当方便了。

长安华曦府的轨道交通确实很方便，对通勤族十分友好，家门口350米就是上岸站。

乘坐S1，可在3站后的金安桥换乘6号线、11号线，以及未来的市郊铁路京门线，此处规划为四轨交汇。

依然是乘坐S1，可在4站后的苹果园，换乘1号线、6号线，此处为三轨交汇。

金安桥和苹果园都会成为京西的交通枢纽。虽然是石景山的地铁站，但对于门头沟完全可以享受其利好，蹭就完了，没毛病。

咱们说回项目最近的上岸站，规划中还有一条R1线（18号线）。贯穿东西，和1号线类似，最远到达通州宋庄。这条线一旦落地，对于门头沟来说意义巨大，通勤效率更高，毕竟这是大站快线的规划。

有大忽悠说“长安华曦府紧邻重大利好，新首钢＋冬奥遗址，两大产业加持，即将腾飞”。

一休表示不认同，说说我的分析：

首先，冬奥遗址确实给首钢园区注入了运动基因，吸引了一批体育公司、协会的进驻，偶尔搞搞直播，办办比赛，但这玩意儿不是啥支柱产业，掀不起什么风浪。说句良心话，冬奥遗址就应该是新首钢的一部分，单拿出来算还真不够格。

其次，首钢遗址想弄成京西新地标，想法非常好，也在持续向好发展。但目前并没有啥核心、高端产业入驻，听起来是过来了一些大公司，但大多是挂个牌子或者是部分业务而已。服贸会、体育大赛，都是季节性周期性的活动。

一句话：新首钢的产业发展之路，还在摸索，别太高期待。您等石景山先把保险产业园弄好再说其他的吧。

甚至有人说：“首钢园是和通州副中心同量级的城市中心，一东一西，同等重要”。

这也不太科学，不管是经济投入、规格定位、实际落地进展，两者都相差甚远。（但讲真，通州其实也没发展明白呢）

说了这么多，一休是不看好这地段吗？

那倒不是，只不过近期看到太多无脑吹的软文，我必须要diss两句，就放在了文章里面。

这么说吧，如果您把首钢园当做一个餐饮消费、遛娃、公园、city walk、野餐露营、体育锻炼的去处，那首钢园真的非常非常不错，环境很好，风格独特、城市界面挺新，关键是相对清静，体验感非常棒。

如果您想买在门头沟，盼着首钢园写字楼林立然后来上班，那真就死了这条心吧，概率太低了。

建议大家还是多关注通勤，根据一休的经验：

大部分地段，想依靠自身产业发展壮大极其困难。最靠谱的方式就是跟着大哥混，如果旁边的大哥混的也不太行。那就踏踏实实做一个“睡城”吧，这种情况下，谁的通达性好、有地铁、开车近，谁就是“弟中哥”，否则就是“弟中弟”。优质睡城，一样很有钱途，不要好高骛远。

产品分析

78㎡三居户型，南北通透，明厨明卫。房间整体采光通风都很不错。

户型虽然只有两面宽，但是考虑到78㎡的面积段实现了3居，也不错了。而且做了客厅转角飘窗来补偿。

讲真，功能性很好，毕竟3个房间，对老人来帮着带娃的刚需家庭非常友好了。将近90%的得房率，使得每间房的面积不会太惨。首付50多万，您还想买啥？

洗手间的洗手池台盆放在了卫生间的外面，这个小细节很好，一定程度上，降低了抢卫生间的概率。这些细节，其实很大程度影响生活体验。一休喜欢帮大家捕捉细节，哈哈，关注我。

96㎡三居，3室2厅2卫。南北通透，270°采光通风。客厅没有了转角飘窗，但是主卧有，视野非常好。

双明卫，大U型厨房，带储藏间。

这肯定是大部分人的梦想户型了，舒适度很高，功能性好，总价也不会太高，大概是480万起步。

118㎡大三居，设计新颖。客厅是最大两点，面宽非常足，而且是转角大玻璃。

因为都是边户，户型实现了270°采光通风。

118㎡四居，典型四叶草布局，也叫眼镜户型。

双明卫，U型厨房，带储藏间。中规中矩的设计，符合大部分人的需求。

这个户型全部都是中间户，两个卫生间的窗户都是开在了凹槽里，通风差了点意思，也不会有阳光直射。

这个面积段的四居，主打功能性强，很适合刚需群体。

133㎡四室两厅两卫，户型很扁平，四个卧室分列一角，互不打扰。

最大亮点是主卧套房，转角大落地窗，双洗手台盆，带衣帽间，尊贵感十足。

绝对的改善级，舒适性很高。

缺点总结

1、西六环外了，对于大部分人来说，第一印象会觉得远。（但如果以天安门为原点，相比其他三个方向，西六环最近）

2、门头沟是北京5个生态涵养区之一，不太扶持产业发展，甚至会制约。

3、新首钢被迫承载了太多期待，不合理，上文有分析。

4、开发商电建集团，大央企不假，但知名度相对差点。

5、S1线其实是中低速磁悬浮，还不太算纯地铁，运载效率不如地铁。但因为是地上高架线路，多少会有一些噪音。

6、门头沟市场，10年前涨的邪乎，有些透支和泡沫。（目前其实已经在底部了，长安街西延线、S1这些利好都兑现完了，目前不虚高）

7、长安华曦府是东西两块地，小区隔开了，地块偏小，稍微差点意思，不利于园林的发挥。（门头沟新城的地全都这样，太小太碎。）

8、旁边还有新地。

9、周边有两个大商住公寓项目，远洋新天地和西长安壹号。

10、地铁18号线，暂未进入北京地铁三期规划，还是有些遥远，得等啊。

11、门头沟，这名字有点土，不高级，也算一个缺点吧，哈哈。

老粉都懂，有些硬核缺点，无法公开发布，会被和谐。

优点总结

1、电建集团比较熟悉北京西部的市场，尤其是门头沟，开发过西山艺境、泷悦长安、金地华宸，口碑都还行。

2、近几年，除了京能电建洺悦湾以外，电建另一个热销盘当属华曦府，这是在西四环丰台的项目。而这一次，电建延续了华曦府这个产品线，直接搬到了门头沟，经验比较成熟。华曦府项目的交付，还可以，至少超出了我的预期。

3、城市界面好，道路宽敞平整，周边全都是10年内的建筑，距离那一大排高压线比较远。这种居住氛围，秒杀大部分小区。举个不一定恰当的例子吧，门头沟老城好比老北苑，新城就是新北苑。

4、门头沟的未来在新城，也就是永定镇板块，也必然是在地铁沿线，没有任何争议。新城的中心在哪呢？绝对是桥户营站和上岸站周边这一圈，因为对于通勤板块来说，最重要的配套除了地铁就是商场，而新城的3个商场全在这了，再叠加两个商住社区的大量底商，购物环境冠绝门头沟，甚至远超城六区石景山的绝大部分板块。可以说，长安华曦府所在的位置，就是门头沟中心中的中心。一休认为，长安华曦府周边甚至还有一种都市感，这一点在六环外的项目中，极为少见。

5、相比四道桥三兄弟，长安华曦府的劣势是远了1-2站，通勤时间吃了点亏。但其他优势可太多了，板块更加成熟、配套更好、没有高压线问题，也没有荒凉感，最最重要的，是2022年四道桥三兄弟价格普遍在5.6-6万左右，而长安华曦府最低估计才4开头，性价比高太多了。二手房市场，占了大便宜。

6、长安华曦府的产品定位很好，偏刚需，所以同户型面积更小，同面积房间更多，大大提升了功能性。这种地段，就应该做这样的产品，好流通。

7、如果您就在西边上班，也适应西边的生活，那门头沟完全可以考虑。生态环境好，有大量优质自然资源，周末活动会非常丰富，适合享受人生。新城密度不高，住起来还是很舒服的。

8、在近10年的门头沟新盘中，长安华曦府的关注度还真算是最高了，多少也占了22个月没新地的便宜。地段只有合景领汇长安、诺德彩园可以抗衡，但是这俩产品弱一些，而且都不是纯商品房。四道桥三兄弟在当时看，确实非常不错，但现在来看，入手价格和板块素质吃亏。知名标杆级的西山燕庐虽然产品很好品质很高，但位置略逊一筹，况且面积段太大，二手房流通不太行。综合实力来说，长安华曦府还真是没啥对手，绝对算是第一梯队，甚至可以说是门头沟目前的头把交椅。睡城的领头羊，也是非常好的一种选择了。

9、轨道交通在旁，步行距离近，换乘线路多，未来还有始发大站快车的规划，通勤人很难拒绝。再叠加家门口的大商场和成熟商圈，不仅能满足工作日通勤，周末的休闲消费也很方便。讲真，刚需最最在意的就是这两点。已经非常牛13了，大部分刚需盘绝对达不到。（其实坐地铁的话也可以去桥户营站，才600米，同样很近了）

10、没有对比就没有伤害，单说门头沟，知名楼盘丽景长安在尾房阶段卖过6万，同样在上岸地铁站，位置不如长安华曦府。2019年拿地的合景领汇长安，在当时也要卖到5万多了，如今，相当于价格回到5年前。诺德彩园，2020年卖3万，65%产权，算下来单价4.6万，而且还是一个保障房。如此种种，比较后发现，长安华曦府价格给力，价格限时回到了几年前。

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