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深圳-南山-金众麒麟府

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深圳金众麒麟府（别名：金众国宾汇广场）位于南山区西丽湖畔，毗邻西丽湖国际科教城，享有三山一湖的自然景观。项目占地约3.4万平方米，由高层住宅、办公楼及幼儿园组成，提供多种户型选择，满足不同需求。交通便利，靠近地铁7号线西丽湖站，周边学校、医院、购物中心等设施完善，是一个高品质、绿色健康的居住社区。

项目基础信息

开发商：金众地产

总占地：4.3万㎡

总建面：20万㎡

产权：40年15-55年

套数：190户（总户854户）

面积：108-110㎡2房，225-256-296㎡4房3卫

车位比：897个1.102

梯户比：9栋4梯5户，10栋4梯3户（住宅2梯2户/3梯6户）

交楼标准:精装

物业：金众旗下中盈物业

物业管理费：9.8元

容积率：3.18

绿化：30%

交楼时间：现楼

建筑类型：住宅

层高：3.6米

使用率：70%

楼层高：26层

栋数：3+2栋

水电：民水民电

学校：自带幼儿园，大磡小学，深圳大学城西丽湖实验学校，南二外平山，南山文理实验集团科创学校

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区域地段

金众麒麟府，择址国宾馆麒麟山庄旁，于西丽湖山大境之上，私享国宾级尊崇礼遇。麒麟山庄，深圳第一国宾馆，占据深圳市中芯景观环境最好的西丽湖片区，深圳最高规格的接待地，深圳市委、市政府接待贵宾最高规格首选之地。

金众麒麟府，汇聚城市豪奢圈层人士，与高净值人群为邻，成就更大的视野格局和人生境界。作为深圳最高学历小区，麒麟府现已汇聚3位国家级院士，20名国家高层次人才、超70位博士学历者，全球top50海归、211、985等高校人才超100人，中国资本市场，清华、北大研究生等十余所塔尖学府环绕、近邻西丽高尔夫球场，择贵而居，鼎定名流圈子

执掌湾区科创核心，定鼎城市未来价值高地。集智纳贤、创新不断。规划面积69.8平方公里的西丽湖国际科教城正显现“创新加速度”

从2002年开始，深圳在其周边布局了大学城，清华、北大、南科大等高校，以及鹏城实验室等科研机构相继入驻。目前，这里已集聚35名全职院士、多所高校单位超8.6万名在校师生，入驻国家、省、市级创新载体超500家，日渐形成粤港澳大湾区发展的“知识引擎”

从文化氛围上来说，也是肯定的。西丽湖国际科教城作为创新源头的空间载体是《粤港澳大湾区建设深圳指引》重点建设的7个平台之一。该片区不仅有鹏城实验室、深圳湾实验室、国家超算（深圳）中心等高层次研究机构，还有深大、哈工大、南科大等一流高校。可以说是当之无愧的深圳大湾区创新“智核”。

生态配套

西丽湖与麒麟山、羊台山、塘朗山三山环绕， 周边有大沙河公园、羊台山公园、塘朗山郊野公园、深圳野生动物园四座公园。形成了“三山一湖四公园，原生态低密人居”的环境布局。

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医疗配套

西丽现有两所大型综合医院，南方科技大学西丽人民医院(二甲)、深圳大学总医院(三甲)，医疗有保障

商业配套

项目周边超20万㎡商圈正在逐步成型，将成为新晋的网红打卡地。包括：体量约5万平的益田·假日里，体量约10万平的all city，万科里等。

教育配套

学校：自带幼儿园，大磡小学，深圳大学城西丽湖实验学校，南二外平山，南山文理实验集团科创学校

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交通配套

金众麒麟府不远处就是地铁7号线西丽湖站B出口，一站即可到达西丽站，换乘地铁5号线，通达全城。

项目周边还有5个公交站：西丽湖地铁站、动物园、西丽湖动物园总站，西丽公交站、资本市场学院东，可快速到达蛇口、龙华民治等地。

自驾出行也很方便，从项目出发，经西丽湖路、丽山南路转南坪快速或沙河西路可快速通往全市各地。

小区品质

项目奢阔尺度，有限席位更显甄稀。项目产品三面采光，270°瞰景，让尺度大到无遗，环幕无遮挡湖景，可以尽揽全湖风光

奢侈配比更让人惊叹全市绝版，1：1超低梯户比，尽显藏品的优雅仪式感！

考究的产品材质，比肩国际标准！

西丽湖畔，大品牌，容积率低，物业管理好，配套齐全，高品质，绿色健康环保的高科技豪宅等，金众麒麟公馆的这些特质，非常符合疫情后人们的购房偏好。

细微之处见真章，据悉，有近120家房企前来项目参观学习，细节与巧思，石材与摆设等等。很多媒体同行看过之后，都一致表示：金众麒麟公馆做了一个品质好盘。

现如今，深圳西丽大学城片区，即将在近9万的麒麟公馆标准之上，升级复刻出全新作品——金众麒麟府，无论是景观尺度、建筑设计，还是产品品质，都有很大提升

牌顾问

世界五大行之一的仲量联行担任物业管理顾问；

金众旗下高端物业管家“中盈物业”国宾级麒麟服务，犒赏城市主角

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户型品鉴

深圳-南山-金众麒麟府

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2024房产最新信息：

中信证券：核心城市的地产政策放松空间很大

①2024年以来需求侧的放松主要集中在核心城市，未来这些城市仍可能有新政策出台空间；②制约核心城市人口集聚的因素都在发生变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。

中信证券研报指出，2025年起，多因素可能共同释放中国核心都市圈市场潜力。核心城市的地产政策放松空间很大。2024年以来需求侧的放松主要集中在核心城市，未来这些城市仍可能有新政策出台空间。更重要的是，高线城市的一般公共预算收入波动性更小，政府性基金收入靠供地结构调节的稳定性更高，故而财政开支方面更为从容。此前制约人口集聚的关键因素发生变化，尤其是在教育层面，由于一线城市的新出生人口开始下降，中信证券预计2025年之后新市民子女在一线城市入学的难度将显著下降（因为学位供给增加，而本地需求减少）。

总体来看，中信证券认为制约核心城市人口集聚的因素都在发生变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。当前一线城市房价有率先止跌迹象，这可能是高线城市进入正循环的起点。这种区域分化，尤其是核心城市具备长期发展潜力，意味着房地产产业链的发展是可持续的，是长期的。

▍国际比较视角：被过分强调的总量困扰和被忽视的结构机遇。

我国的确存在人口增长放缓、人口老龄化、房价过高、开发规模偏大等一系列挑战。这些挑战确实和日本上个世纪90年代所面临的挑战有一些相似之处。但是，我国市场广阔，结构性机会众多，而高线城市未释放的潜力可能是推动产业链走稳的关键需求根基。

▍日本周期回顾：区域差异在周期见顶前快速扩大，核心城市在各层面潜力透支。

在房地产价格下行之前，日本核心都市圈房价上涨远远快于全国水平。根据日本不动产经济研究所，从1985年至1990年房价高点，首都圈、近畿圈和日本其他地区公寓套均价格分别上涨128%、151%和70%。核心都市圈消费旺盛，物价升腾，生活成本不断上升，根据日本统计局，1981-1992年，东京都区部CPI累计涨幅26.0%，日本全国CPI累计涨幅22.7%，在此期间京东都区部CPI各年涨幅均高于日本全国水平。

▍中国周期表现：核心都市圈潜力远未释放。

2016年之后，我国的房价发生了区域结构的逆转。此前房价上涨较快的一线城市，由于越来越严格的政策，房价上涨幅度放缓。低线城市则在因城施策的框架之下，房价反而上升更多。根据国家统计局，从2016年12月到2024年10月，一线和三线的新房价格分别上涨了14.8%和21.2%。在房价上涨的后半段，低线城市的房价上涨反而后来居上，这在世界其他国家和地区是比较罕见的，也是政策形成较大区域“高低差”的客观结果。

▍中国周期表现：低线城市的基础设施阶段性加速改善，消费潜能阶段性快速释放，不同区域常住人口年平均增长率差异在2016年之后迅速收窄，即低线城市基本面对居民吸引力也处于阶段性高位。

低线城市2016年之后的房地产市场繁荣，不能只用政策宽松解释。2016年至今，低线城市凭借必要的平台举债，基础设施建设进入了快车道，城市面貌迅速改善。凭借新消费品牌下沉，收入受周期影响较为滞后的居民人群，以及缩水较少的不动产资产，低线城市消费活动也较为旺盛。虽然个人就业选择空间较少，但教育等方面的资源供给比较大，居民生活压力比较小。从结果上来看，2016年之前高线城市的常住人口人均增速还显著领先三线，但到了2016年之后这个速度就明显放缓了。

▍我们的核心观点：2025年起，多因素可能共同释放中国核心都市圈市场潜力。

核心城市的地产政策放松空间很大。2024年以来需求侧的放松主要集中在核心城市，未来这些城市仍有新政策出台空间。更重要的是，高线城市的一般公共预算收入波动性更小，政府性基金收入靠供地结构调节的稳定性更高，故而财政开支方面更为从容。此前制约人口集聚的关键因素发生变化，尤其是在教育层面，由于一线城市的新出生人口开始下降，我们预计2025年之后新市民子女在一线城市入学的难度将显著下降（因为学位供给增加，而本地需求减少）。总体来看，我们认为制约核心城市人口集聚的因素都在发生变化，压制核心城市资产价格的限制正在快速松绑。当前一线城市房价有率先止跌迹象，这可能是高线城市进入正循环的起点。

▍风险因素：

政策出台不够及时，房价不能止跌，继续下行的风险；占开发企业比例仍大的低线城市土地储备和在建工程难以去化的风险；不同城市之间情况差别较大，单纯以城市能级划分，既可能掩盖个别所谓低线区域产业发展亮点，也可能低估了一些所谓高线城市下属区域供给过剩问题的严重性。

▍投资策略：区域分化意味着整个产业具备可持续发展的机会。

我们认为，如果不承认市场是显著分化的，那么严控增量就意味着开发活动没有长期存在的基础。房地产是不可移动的，核心都市圈具备广阔发展前景，就意味着产业具备广阔成长基础。我们看好具备可持续发展能力，聚焦核心城市的房地产企业；我们看好受益于核心城市居民消费复苏和产业发展机会的商管，商业地产和园区公司；看好核心区域布局占比高的物业服务公司；看好聚焦核心城市的经纪服务商。