自 9 月末新政以来，楼市呈现出不同的态势。

自 9 月末新政以来，楼市呈现出不同的态势。一线城市有所回暖，基本实现企稳；二线城市分化明显，少数强二线紧跟一线步伐，多数则处于观望状态；三四线城市普遍偏冷。特朗普当选后，形势又有新变化，美联储降息空间缩小，股市波动加剧，购房者观望情绪上升，市场都在等待新一轮增量政策，恐怕要等到明年两会之后才会陆续出台。未来数月主要是落实已官宣政策并巩固成果。

今天我们重点探讨三四线城市楼市的未来。判断哪些城市属于三四线城市，主要依据权与钱两个标准。

从权来看，直辖市、省会城市、计划单列市通常为二线及以上，普通地级市大多是三线或四线。但像苏州、无锡、东莞、佛山等有例外。位置因素也有关联，临近一线城市的普通地级市机会更多，如廊坊、惠州、中山。

再看钱，也就是金融机构本外币存款余额，即资金总量。它作为衡量城市综合实力的指标，愈发重要。相比可能存在水分的 GDP，资金总量是地方历年财富以现金形式的总积累，更为真实可靠。通过资金总量的一半原则，可划分城市层级。

严格意义上，一线城市如北京、上海、深圳、香港，其资金总量有相应标准。广州因资金总量不及一线城市下限，一线城市头衔存疑。强二线城市如杭州、成都等也有资金总量的接力范围。普通二线也各有标准，普通地级市若要跻身二线，也需达到特定的资金总量要求。

然而，大部分三四线城市的不动产投资价值不高，金融属性逐渐消失。这主要源于两大关键因素。

第一，供应量过大。许多三四线城市新房去化周期漫长，有的已超 60 个月，个别甚至达 100 个月以上，这意味着连续 5 至 8 年停止卖地才能消化现有库存。

第二，人口增量减少且流失加剧。从全国范围看，过去五年全国在园幼儿人数因出生率下降降低了 12.1%，过去两年总人口也出现下降情况。各地生育欲望不同，少数民族聚集区与广东生育率相对较高。具体到城市，分化极为严重。

在人口第一大省广东，像河源、韶关等地，房产销售与增值愈发困难。江苏除南京外多市在园幼儿负增长，浙江也仅有杭州增长，中部人口大省河南、湖南同样呈现一省一层的增长格局。即便考虑可能是县和农村幼儿减少，但可推断大部分三四线城市城区的幼儿人数增长缓慢，甚至流失，城区潜在增量外流。

普通县城的增量更是稀少，同时普通地级市本地居民家庭房产拥有量多，外来人口少，房屋出租难，形成卖不掉、租不出、用不完的局面。一旦房地产税开征，增加持有成本，可能打破价格僵持，引发急跌。

总结一下，普通三四线城市的不动产更多只有自用价值，投资价值匮乏，金融属性不断弱化。从投资视角出发，资金充裕、级别较高的大城市核心区才是购房的优选之地。若无力在大城市和新区购房，则需合理规划家庭资产，适当提升金融资产比例。例如配置美元、黄金、ETF、基金、银行理财、保险等，以优化市场配置，应对楼市格局变化。