来了！南京房贷利率又双叒“涨”！北哥亲述：买房避坑指南

大家好，我是苏北哥！每日在线，等待您咨询个人购房问题，无论是微信后台还是每晚10点的抖音苏北哥南京说房直播间，北哥都将为您1V1解答买房问题，并为您免费规划置业方案。

01.

来了来了，南京房贷利率又涨了，这回涨到……！北哥亲述：买房避坑指南

有人可能要问，买房子真的需要咨询吗？买房本来就是个人行为啊，手上有钱，房子价格看得合适，想买不就买了吗？如果屏幕对面的你，真的是这种想法，那北哥只能说你过度自信，或者太过个人主义了。

首先，买房牵涉到购买力，也就是个人预算！作为独立的购房人，每个人的预算情况都不同，本金有多少？能承受多少的房贷压力？都是不一样的，也许你的预算充足，怀揣1000万的购房预算，南京全市随便选，那就另当别论了！但是大多数南京购房人的预算是不足的，甚至首付也是东拼西凑来的，房贷压力更是无法承受之重，所以这种情况买房子就不能盲目了，必须得在有限预算内，尽量选择配套好、地段好、品质高，规划靠谱的楼盘，这就不是一般人能够做到的了，必须咨询房产业内专业人士，方可保证置业的准确性。

第二，也是最重要的一点！就是楼市本身就是一个信息不对称的行业！也就是“我知道的，你不一定知道”，这就难免让买房人吃亏上当！

如果说前几年的楼市上行期，楼市的信息其实还是比较透明的，房价天天涨，购房人都生怕上不了车；如今市场下行期，南京楼市信息变得不透明起来，尤其是今年，新房打折潮开始之后，楼盘的销许价格与实际售价之间差距甚大，如果购房人不通过专业渠道了解，根本不知道这个楼盘卖什么价！

举几个例子，江北核中核的中铁建花语天境，销许价格高达39996元/㎡，实际售价只有2.6万/㎡，中间相差1.3万+/㎡的空间和水分。

还有燕子矶的保利国贸璟上，当代刚需客最喜欢买的楼盘，销许价格37200元/㎡，实际最低上车单价2.79万/㎡，中间也相差近1万元/㎡的空间，这些信息若非专业人士为您量身定做“置业方案”，自己买极有可能“踩坑”。

更重要的是，近期ZC变动频繁，很多楼盘的内部优惠折扣已经发生了变化，有的优惠已经逐步收回，有的还在加大优惠力度，自己买300-400万的预算很可能一下子买到了江宁东山或者浦口，但是咨询专业人士，可能就能买到大校场，甚至河西。

再就是楼市ZC的变动情况，北哥发现很多购房人根本不是很了解！昨天和一个粉丝沟通，她一上来就问，“北哥，我想买ZF收储的那种低价保障房”，北哥被问的一脸懵！这位粉丝估计是看了网上的一些新闻，譬如深圳、广州、杭州等国内头部城市都开始了国企、地方ZF下场收储商品房，用作保障性住房出售，所以顺藤摸瓜来咨询北哥，殊不知南京目前的ZF收储商品房根本就没有开始。

还有南京的房贷利率，近期变动也非常频繁，几乎可以说一个星期就会出现一次调动！购房人稍不留神，粉丝买房就可能要多付“一个亿”！（夸张、夸张、别当真）

11月5日，南京首套、二套商贷利率从2.95%上调至3.0%

11月9日，南京部分银行将首套、二套商贷利率从3.0%悄然上调至3.05%

11月22日，南京GX二套房商贷利率上调至3.3%，短短半个月，南京二套商贷利率上涨25BP，可谓历史之最。

然而房贷利率的上调步伐并未停止，随着11月底的到来，国内商业房贷利率掀起了第三轮上涨潮。11月30日，浙江省官宣，即日起省内主要商业银行新发放的首套房贷利率将不低于3.1%。这是本轮利率上涨潮之中，首次出现的省域为范围的整体利率上调动作。

很快浙江省的主要城市如杭州、宁波、金华的市内银行，全部开始执行3.1%房贷利率。北哥在前天文章中还指出，这次的浙江省上调利率动作很可能引至安徽、江苏两省快速跟进。3.1%商贷利率很可能成为全新的全国范围内房贷利率的执行标准。

没曾想，浙江省3.1%的利率ZC的影响范围更广。12月4日，有重磅消息传来福建省省会城市福州，已经确定将个人新发房贷利率上调至3.1%。

12月5日，更重磅的消息传来，江苏省采取了“一刀切”ZC，将省内商业房贷利率的最低标准定在了3.1%，这一ZC涵盖了省内13市，自然包含南京、苏州、常州、无锡、徐州、南通、扬州6大省内头部城市。

据此，令众多购房人坐立不安的江苏商贷3.1%利率，还是落地了！

与此同时，全国范围的利率上调行动还在持续，根据相关统计，10月到11月期间，武汉、长沙、南京、广州、佛山、苏州、东莞相继回调房贷利率，首套房贷利率纷纷恢复至3字头。

各地房贷利率上涨明细

与此同时，由于房产交易税费改革的刺激，140㎡以下房产契税收取标准统一将为1%，引发了12月南京二手房交易量大爆发！前天文章，北哥已经爆料12月2日，契税调降ZC执行的第一个工作日，南京二手房单日交易量达到了950套，着实惊人。

然而契税ZC执行3天，南京二手房交易量又是多少呢？说出来，各位粉丝可能会惊掉下巴。12月2日至4日三天全市二手房交易量是2048套。

12月3日，南京二手房成交量为593套。

12月4日，南京二手房成交量为485套

3天南京二手房成交量2048套是什么概念呢？不妨与11月份南京全月二手房成交总量做一个对比，11月南京二手房成交量7328套，也就是说12月3天的交易量已经占到11月全月交易量的3成左右。

也许有些粉丝又在认为，北哥又拿数据说事儿，又开始带节奏了！并非如此，北哥只是提醒购房人目前南京楼市最新成交行情。短期的交易量激增，很可能推动买方的惜售情绪，导致房价回涨！

02.

形势逆转，这些房子正在涨价……

原谅北哥在这里说一句，房子最终还是会涨价，这个结论不是北哥自己主观臆断的，而是目前楼市的客观现状决定的，无论是当前的ZC导向，还是第四代住宅产品的全面覆盖，亦或是新增宅地断供，明年上半年的房荒，所有的客观因素箭头所指，都是房价上涨。

而抢先在这波上涨行情出现以前，南京一些热门二手房已经开始率先提价。

首先值得关注的就是河西北部，隶属鼓楼的龙江，以及凤凰西街片区，最近这里多家小区二手房挂牌价格大幅上涨。

首先就是凤凰西街的标杆豪宅中海凤凰熙岸，该系哦啊器一期最近一套中楼层172㎡的4房房源，报价达到1050万，折合单价60927元/㎡，有数据称这套房源已经涨价100万。

无独有偶！邻近龙江片区的银城聚景园一套185㎡的5房房源，报价达到1468万，折合挂牌单价高达7.93万/㎡，涨价幅度达到208万。

为何一时之间，鼓楼凤凰西街、龙江片区二手房价格猛涨？分析起来原因有二！第一，7号线即将于本月全线贯通，而龙江片区自然成为最大的受益区域。

作为全市首条贯通南北，无人自动地铁线路，7号线北段和南段已经于2022-2023年先后开通，而中段自幕府西路至建邺应天大街段线路即将于12月份正式开通运营。

7号线中段作为贯穿主城的地铁线路，对于主城西部，尤其是鼓楼幕府、草场门、龙江片区的通勤便利度作用巨大。

龙江虽为主城高教片区，学区资源丰富，拥有芳草园、银城小学、汇文等顶级公办学校，如今7号线的古平岗、草场门、清凉山三站就是对龙江片区通勤的最大利好。

7号线清凉山站内景

同时今年7月底，金基进驻龙江拿地，竞价41轮，溢价21%，以32571元/㎡的楼面成交价拿下G16地块，亦让龙江片区的价值预期大大增加。

金基龙江G16快马加鞭的上市节奏，更是龙江房价上涨的直接推手，该项目10月底已经公布相关规划和产品细节。拟建2栋16F小高层+7-8F的电梯洋房143-180㎡户型面积段，除了社区中央超大的园林，还有一片规模可观的人工湖。

金基龙江G16放风即将于12月份首开上市，放风价格将超过6万/㎡。

• 第二，河西奥体中滨江片区房价近期涨幅也比较明显

与奥体中心一街之隔，西侧距离绿博园仅1.1公里的融侨中央花园一套166㎡4房，报价达到960万，挂牌价格上涨140万，涨幅特别明显。

独无有偶，11月份同板块的碧瑶花园一套148㎡3房，成交单价达到51067元/㎡。

而同户型类似楼层，碧瑶花园在今年7月份时的成交单价仅仅才4.8万/㎡。近3个月该小区成交价格上涨近3000元/㎡

不得不说，新房行情的渐好，对于同板块二手房价格提振起到的直接作用，碧瑶花园、融侨中央花园的房价上涨，与绿城华发金陵月华的热销不无关联，该项目从今年6月27日首开，截止11月底，已经开盘8次，其中6次开盘爆火，项目总业绩达到41.71亿，位于全市业绩榜单之首。

河西中部也因为金陵月华的屡开爆火，其板块的豪宅新盘价格被定格在7-8万/㎡之间，同板块的改善型次新房价格也随之水涨船高。

• 第三，江核次新房价格明显反弹

在某平台上已经能见到近期不止一套江核次新房挂牌价格上涨，而且上涨幅度都不小。

江核雅居乐滨江国际三四期一套251㎡大平层报价880万，挂牌价格上涨230万，涨幅特别夸张。

江北核心区青奥板块中海左岸澜庭，一套房源涨价23万，挂牌单价27556元/㎡，挂牌总价310万，涨价幅度23万。

与此同时，江核多家次新房小区成交价格创新高。隧道口的江与城，一套95㎡的中楼层3房，280万总价成交，成交单价达到29350元/㎡，已经逼近3万/㎡

正荣润江城11月份一套104㎡中楼层3房，311万成交，成交单价达到29826元/㎡，同样是“破3”在即，且这套房源单价创造了正荣润江城自9月以来的最高价格。

正荣润锦城11月份一套124㎡中楼层4房，354万总价成交，成交单价达到28465元/㎡，创造了自10月份该小区的最高价格。

有人说江核楼市最近开始逆风翻盘了，这话不无道理！随着江核首家四代宅扬子保利江韵瑧悦的连连开盘热销（2栋洋房秒光、5栋高层住宅已经3栋推出，推盘节奏已经超过70%，11月底推出的江景5号楼去化量超过80%）

扬子保利江韵瑧悦开盘现场

后续四代宅，九胤、滨江新居G13项目加快上市步伐，江核楼市的市场信心被逐步稳固，明年上半年的江核房价很可能触底反弹。

新居G13，杭州滨江打造江景四代豪宅

• 第四：江宁百家湖值得关注，房价正在起飞中

百家湖小龙湾的龙湖春江郦城，近期一套116㎡3房，报价518万，折合单价44579元/㎡，挂牌价格上涨100万，涨幅特别明显。

成交方面，龙湖春江郦城近期成交价格上涨也特别明显，该小区天宸苑一套86㎡4房，成交单价高达37203元/㎡，创天宸苑今年6月以来成交单价新高。

龙湖春江郦城锦宸苑一套86㎡3房，成交单价达到38582元/㎡，创锦宸苑今年以来最高单价。

除了龙湖春江郦城，百家湖板块的伦敦城一套114㎡大2房也涨价12万。

百家湖板块房价频频上涨可能是因为近期土拍行情变动，据相关消息透露，百家湖板块目前发掘出一副2万平左右的小规模宅地，位置较好就位于百家湖核心区，目前该地块尚未公布，但已经引起某海、某商、某建等多家头部房企关注，一旦出让预计会引起土拍大战。

当下市场，行情极其敏感，有时候甚至一件事就会引至板块房价上涨。

• 第五：头部学区房价格还在上涨

前天文章，北哥播报了近期鼓楼顶级学区房成交价格上涨的一些情况，比如力小+29中的顶级学区房西康路3号，最新成交单价涨到了7万+/㎡。

银城+汇文双学区的苏宁天玺国际广场，最新成交单价涨到了5.6万+/㎡

拉小+29中双学区百步坡，最新成交单价涨到近6万/㎡

然而在近期挂牌价格上涨的房源列表中，我们能够轻松发现头部学区房的身影。

力学+29中双学区的山阴路小区，一套35㎡1房房源挂牌价格明显上涨，当前报价320万，挂牌单价达到88988元/㎡，涨价幅度30万。

北京东路小学+梅园中学双学区小区，玄武区土壤研究所小区一套74㎡3房，当前报价450万，挂牌单价达到60582元/㎡，涨价幅度30万。

今天文章的内容就是这些，如果对以上话题感兴趣的，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。