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上海宝山佳运·瑞璟湾

Shanghai Baoshan Good Luck Ruijing Bay

上海宝山大宁北共富板块

是大宁北难得的滨水生态住区

距离1号线呼兰路站直线约1200米

距在建的轨交18号线二期大康路站直线约750米。

佳运·瑞璟湾售楼处电话☎：400-878-7554✔✔

如有问题欢迎来电咨询，来电即可享受买房优惠！

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【佳运·瑞璟湾】

❤约98-166㎡宽境14层小高层

▪均价6.5万/㎡ 总价650-1200万

▪600万级上车中外环精装3-4房

▪1+18号线双轨交+南北高架地铁

▪层高3.1米 中央空调+全屋地暖

上海宝山【佳运·瑞璟湾】售楼处电话☎：400-8787-554 ☎✅

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双地铁+3.1米层高+中央空调、全屋地暖！上海中外环98-166㎡新盘「佳运瑞璟湾」

上海外环内，1&18号线双轨环绕

推出建面约98-166㎡精装3-4房

宽厅户型+中央空调、全屋地暖

单价仅约6字头

总价约550万-1200万

步行至18号线二期大康路站（在建）

1号线呼兰路站，5站直达大宁

01上海宝山【佳运·瑞璟湾】售楼处电话☎：400-8787-554 ☎✅

从社区、景观到层高、装修，皆是高水准

先看产品，这几年限价，坦白说大部分产品只是及格线水平。但佳运·瑞璟湾是这几年少有的，真正让人眼前一亮，拉高人居标准，打出差异化的精品。在同质化严重的市场，现在买房就要买差异化的产品，价值才能跳脱市场。

首先，本项目容积率1.8，市面上大部分开发商面对这样的容积率更倾向于做利润更高的高低配。但本项目却选择了清一色的小高层，那有什么区别呢？这张示意图会告诉你：

简单来说，同样1.8容积率，高低配的小区，无论从楼间距、楼栋数等，高层住户都是要向低密住户让步，高层住宅的容积率变成了2.4，公共空间和绿化率在被压缩的同时，可能也都集中在低密区域，多多少少存在一种“分摊不均、区别对待”的感觉。

但纯小高层就不一样，楼栋均好性强，楼间距更宽，公共空间和景观绿化的面积更大，更容易打造出中心景观。观家新房实地考察获悉，本项目楼间距达到约30-38米。

另外，很重要的一点是，相比高低配，纯小高层社区客群层次相对统一，更容易管理也更和谐。

其次，小高层为14层，那14层有个好处：得房率更高，不管是中间套还是边套，舒适性、隐私性都更好。

因为根据住宅规划消防要求，14层以上必须增加一部消防楼梯，为此市面很多16层的小高层都做了消防连廊，连廊的缺点除了不太美观，还拉长两边套的南北进深，而中间的户型又像在天井中，增加了公摊，得房率低，影响居住舒适度。

第三，本项目建筑层高达到3.1米。

更高的层高意味着更宽阔的居住空间，也意味着投入更多的建筑成本，这背后是开发商不惜代价为业主一步到位的考量。

事实上，项目建筑层高比市面常规户型高足足约15公分，即使装完中央空调和地暖也不显压抑，而且，项目户型各功能间的门框都拉到顶，尤显气派。

装修是品质的直接体现，本项目不仅是表面看起来品牌好，关键它是真的骨子里用料扎实、用料诚意，也很注重人性化细节处理。细节见真知，开发商打造大宁北标杆的决心，展现得淋漓尽致。

事实上，现在你去看各项目的样板房，品牌都大差不差，但这里面其实有很大区别。你要知道一个进口好品牌，它的高端产品和普通产品，就像同款汽车的顶配和丐版，价格甚至质量都有很大差距。据了解，大部分项目采用的都是进口品牌的工程款，品牌好，但档次属于该品牌内的中低端款。

选用的都是各大进口、国产品牌的中高端零售款产品，质量等方面远优于工程款。

日立（或同档品牌）中央空调、菲斯曼（或同档品牌）地暖；方太（或同档品牌）的侧吸油烟机、燃气灶、蒸烤一体机，欧派（或同档品牌）橱柜；科勒（或同档品牌）洁具，摩恩（或同档品牌）龙头、淋雨花洒都是交付标准。

细节更值得点赞！客厅和主卧都标配悬浮吊顶、无主灯设计，背景墙采用皮革和铝合金拼接，也都是实体交付的。厨房拉门采用上轨道设计，地面没有卡槽方便清洗，而这扇门也采用金属镶边，提升质感。甚至就连踢脚线这种容易被忽视的部位，都使用了窄边铝合金，真的诚意满满。

第四，一个楼盘能不能成为改善，人车分流是重要指标。市面大部分高低配的楼盘，低密区能做到人车分流，但高层区大概率是半人车分流的，存在一定的区别化管理。做到完全人车分流，安全无汽车尾气，居住品质更好。

当然，完全人车分流的小区还有一个好处，更容易打造出优质的园林景观。那说到景观，开发商佳运置业向来就很注重，也是拿手好戏。

如在浦东的仁和都市花园，严选各类名贵的进口苗木。观家新房获悉，未来小区建成后，同样会选用名贵苗木给业主们带来移步异景的园林级景观。

总结一下，能这么不惜代价砸品质，在当下非常少见，也非常难得。

这背后一方面是因为佳运置业不借助杠杆资金、无金融风险之忧；另一方面是其打造标杆的决心与信念，在这么一个浮躁的市场下，佳运置业却能够沉下心来精心雕琢品质，把业主居住体验放在首位，甚是难得。

事实上，佳运置业深知品质和口碑才是房企发展的根基，所以一向稳健发展，注重品质。据了解，对于产品的打造都是董事长亲力亲为，眼界、标准绝非操盘者是一般职业经理人的企业可比。

所以这是一家小而美，有着很强品质信念的房企，是当下开发商中的一股清流，值得尊敬和信赖。

02

物以稀为贵

中外环改善户型，得房率78%以上

户型也是品质的表现之一，我把它单独拎出来，是因为户型设计格外优秀，我们想让大家能更清晰地看到。

首先，项目主力户型是建面约98-102㎡3房2卫，此外还有建面约123㎡4房2卫、建面约136㎡4房2卫、建面约149㎡4房2卫，建面约166㎡4房3卫。改善型产品丰富，选择面大。

我们统计了宝山中外环2020年至今的建面约120㎡房源的占比：非常少啊！特别今年以来大户型只有约8%，物以稀为贵，将来进入二手房市场，会更占优势！

其次，项目得房率约78%以上。相比市面常规户型约72-75%得房率，项目有约3-6%的优势。

这是是实实在在的多出来的面积，事实上对实际单价也有很大影响：若按建面约100㎡房型，6%得房率差异，以单价6字头计算，光得房率一项，就有约4000元/㎡的单价差价。

那得益于高得房率，建面约98-102㎡3房2卫餐厅位置都能放下圆桌，客厅面宽也比一般百平米户型强，重要的是三个房间舒适度均衡，不大可能出现两大一小很影响功能性、体验感的现象。

整体三面宽朝南，入户玄关的设置既避免了视线上的“一眼看穿”，更让出入皆有生活仪式感，同时便于收纳随身物件。

板式户型格局，客餐厨阳台一线联通，南北通透，每个房间均有良好的独立性、私密性。

值得一提，阳台不封闭。此外，北次卧都有约3.15米的面宽。

同时双卫配置，避免早高峰如厕困扰，主卫更是做到干湿分离。

另外还有诸多细节，比如餐厅特设餐边柜，很实用，增加收纳，这在现在户型设计中往往被忽视。

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其它户型皆为四开间朝南大面宽设计。

什么是改善户型？更多的开间，更宽的面宽，更短的进深！

比如建面约123㎡，客厅面宽达到约6.2米；建面约136㎡整体南向面宽约14.2米，而建面约166㎡这一数据更是达到约16.2米。

四开间朝南+宽厅设计也增加了采光面和通透度，阳光满溢。

户型上还有很多细节，比如建面约166㎡拥有独立入户门厅，主卧面宽约3.7米，大家可以到售楼处进一步了解。上海宝山【佳运·瑞璟湾】售楼处电话☎：400-8787-554 ☎✅

外环内、双轨交

尤其18号线二期（在建），串联杨浦、虹口...

在地段上，项目标签是‍“外环内、双轨交”‍。

无需怀疑，总价约550万起，佳运·瑞璟湾就是地段更好、离市中心更近的项目。同环线，桃浦联动价都要8.3万/㎡了，而项目单价仅约6字头！

何况在大家认知上，买进外环就相当于买进了市区，于购房者，这既是一种“我住在市区”的身份感，又能紧握板块发展势能，毕竟项目还位于2035主城区内。

此外，项目还占据双轨交势能。1号线5站到大宁，目前的大宁已是大家公认的上海北区新的商业、产业中心。

约56万平大宁音乐广场、约25万平大宁国际商业广场、约30万平大宁久光百货，静安大融城等商场一路连缀。

更重要的是，18号线二期大康路站（在建），未来可步行至站点。

18号线二期（在建）是宝山第一条东西向动脉，可串联虹口、杨浦、陆家嘴北滨江、龙阳路等重要节点。

04

地块西南角规划幼儿园、中学

生活方式兼具烟火气和时尚潮流

在生活配套上，项目周边很便捷、充满烟火气，同时时尚潮流氛围也在逐渐兴起。教育配套上，项目西南侧规划建设15班幼儿园、东侧规划建设24班中学。

另外，项目周边有红星幼儿园，往北共富实验学校是一所九年一贯制公办学校，也是目前宝山区设施更先进的学校之一，周边还有贝贝佳双语幼儿园、共富小学等学校，全龄教育资源一站式配齐。

商业上，从项目出发步行便可达场北商业广场、联华超市、吉买盛等商业配套。自驾经康宁路共康路可达共康美食一条街、宝山万达和绿地新都会商业广场，周边配套完全能满足日常生活所需。上海宝山【佳运·瑞璟湾】售楼处电话☎：400-8787-554 ☎✅

值得一提，项目南侧连接蕰藻浜滨水绿地（规划中），公园、河流、绿林纵横交错。

同时蕰藻浜滨水发展带，更是作为一条集生态、科创、活力为一体的“河滨连廊”，发展带勾连南大、吴淞两大转型板块，将打造成为集科技要素集聚、创新活力涌动的科创之河。

比如智慧湾科创园，里面有专业的健身房游泳池以及餐饮、网红店等众多设施。上海宝山【佳运·瑞璟湾】售楼处电话☎：400-8787-554 ☎✅

最后，大家买房会关注周边二手房价格。

得益于大宁的辐射以及板块近几年品质住宅的云集，佳运·瑞璟湾周边其实是大宁以北的一个居住价值高地。

西北侧的的融创玉兰公馆成交价已奔约7.3万/㎡，央玺二手房，两年前的一套高层成交价就已达到约7.12万/㎡。

更别说南侧的共康，挂牌普遍在7.5万+，甚至8万+/㎡。而项目单价仅约6字头，入手性价比高。

双地铁+3.1米层高+中央空调、全屋地暖！上海中外环98-166㎡新盘「佳运瑞璟湾」

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客厅吊顶采用双层设计，为空间带来层次美感。沙发墙面实用灰色软包材料装饰，金属线条进行点缀，优雅不失高级感。

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空间布局重新打造，传统设计的隔断被拆除，通透感中，各区域联系更紧密。黑色沙发奇特的造型带来动感和时尚元素，沙发上有凸起设计，提高支撑感，让居者小憩时更加舒适，体会时光温柔。

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开放式布局下，空间划分不再明显，各个区域的通透性，可以让阳光更加深入，整体也更为大气和开阔，心情也随之舒畅。

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餐厨空间也采用同样的设计手法，增加内嵌式储物空间，让开放式厨房进一步宽敞，许多物品也有了摆放的空间。落地窗提高用餐愉悦感。

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盥洗室采用独立空间，哑光黑的器具搭配大理石墙面，呈现出现代设计美感。

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主卧室空间舒适怡人，采用浅色系装饰空间，独立书房和办公区，丰富居者使用场景。

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次卧室整体衣柜采用内嵌式处理，桌椅为卡通造型，激发孩子的兴趣和活泼天性。

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浴室黑白搭配效果出色，背景部分实用黑色，陶瓷的白色提高质感，形成美学反差效果。

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须知常识

1, check the five certificates, the so-called five certificates refer to the "State-owned land use Certificate", "Building land planning Permit", "construction project planning permit", "construction project construction Permit" and "commercial housing pre-sale Permit".

1、查看五证，所谓五证就是指《国有土地使用证》、《建筑用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》。

2, in fact, to buy a house to choose a good reputation of developers is necessary.

2、买房其实选择口碑好的开发商很有必要。

Generally good developers are highly qualified and well-funded.

一般好的开发商资质高、资金充足。

3, evaluate the ability to buy a house, for the just need family, because of their limited economic ability, so will take a loan to buy a house.

3、评估购房能力，对于刚需族来说，由于他们的经济能力有限，所以都会采取贷款的方式买房。

The loan needs to pay a certain amount of monthly payments every month, in order to ensure that the quality of life is not affected, to avoid the risk of broken payments, Xiaobian suggests that the amount of monthly payments is best controlled within 50% of the total income.

而贷款每个月需要交一定数额的月供，为了保证生活质量不受影响，避免断供的风险，小编建议月供的数额最好控制在总收入的50％以内。

4, select the house type, select the house type, first of all to look at the direction of the house type.

4、选户型，挑选户型时，首先要看户型的朝向。

The order of orientation is: due south, southeast, east, southwest, north, west.

朝向优劣的顺序依次为：正南、东南、东、西南、北、西。

5, choose the floor, the air quality of the middle floor of the house is better than that of the lower floor, and the travel of the higher floor is more convenient, which can be said to be a compromise.

5、选楼层，中间层房屋的空气质量相较于低层更好，出行较高层更方便，可以说是折中。

6, many buyers believe that the current price is too high, so when buying a house, generally in the same area, the same lot to choose a cheap price of real estate.

6、很多购房者认为，当下房价过高，所以买房时，一般会在同等区域、同等地段选择价位便宜的楼盘。

The correct way is to learn more about the selection of housing knowledge, pay attention to the good or bad housing type, housing quality and other dry goods.

正确的做法是多学习选房知识，关注户型好坏，房屋质量等干货。

7, don't be anxious, young people should not be good when buying property, should abandon the idea that home ownership must be in place in one step, according to their own can bear the scope, make a reasonable decision.

7、莫心急，年轻人置业时，不宜好大喜贵，应抛弃置业必须一步到位的思想，根据自身所能承受的范围，作出合理的决策。

8, see the concessions, for the developers to give the concessions, to inquire more, more analysis, more judgment, do not blindly follow the wind.

8、看优惠，对于开发商给出的优惠，要多打听，多分析，多判断，不要盲目追风。

9, do not blindly buy big, look at the house must be considered comprehensively, not one-sided.

9、不可一味买大，看房一定要综合考虑，不可片面。

The first is the area, the area is applicable to the principle, not for large and large.

首先是面积，面积以适用为原则，不可为大而大。

10, look at the planning, of course, to buy a house to pick real estate, pick the community, pick the type, but also can not only look at the house, but also look at the location of the house.

10、看规划，买房当然要挑楼盘，挑小区，挑户型，但是也不能只看房子，还要看房子的位置。

After all, the biggest factor in determining the value of a house is location, so it is recommended to keep in mind the direction of urban development when purchasing a property.

毕竟，决定房子价值最大的因素便是地段，建议在购置房产时，要切记紧跟城市发展的方向。

11, look at the price, price selection and comparison of personal affordability, traffic conditions, community environment, housing structure and other conditions to measure the price of real estate.

11、看价格，价格挑选比较个人承受范围、交通状况、社区环境、户型结构等条件衡量楼盘价格。

12, the community environment, community landscape, greening, supporting and so on are closely related to life, but also the embodiment of the quality of the real estate.

12、小区环境，小区景观、绿化、配套等与生活密切相关，更是楼盘质量的体现。

13, avoid the extreme layer, the top and bottom are not recommended to buy, the bottom is not only easy to damp, mold, breeding mosquitoes, the light is not good, the top one to the summer, not only stuffy, not breathable, but also easy to leak.

13、避免极端层，顶层和底层不建议买，底层不仅容易潮湿，发霉，滋生蚊子，光线也不好，顶层一到大夏天，不仅闷热，不透气，还容易漏水。

14, away from the equipment layer, the equipment layer is a special water supply, power supply of the middle floor, if you live near the equipment layer all year round, not only the noise of the machine equipment torture people can not rest, even the radiation of the machine will affect people's health.

14、远离设备层，设备层是专门供水，供电的中间楼层，要是常年居住在设备层的附近的话，不仅机器设备的噪音把人折磨得无法休息，连机器的辐射也会影响人的身体健康。

15, consider the problem of children, buy real estate to consider the safety of children on the road, try to choose a close house.

15、考虑孩子问题，买地产要考虑孩子路上的安全问题，尽量选择距离近的房子。

This can save a lot of time for children, so that children have plenty of time to study and rest.

这样可以给孩子节约大量的时间，让孩子有充裕的时间学习和休息。

16, property, the services of different property companies vary greatly, and whether the property company can complete its tasks perfectly involves the overall quality of the community.

16、物业，不同的物业公司所做的服务千差万别，物业公司能否尽善尽美地完成自己的任务牵扯到小区的整体质量。

17, the purchase deposit, the deposit is extremely unfavorable to the buyer, so that the buyer is in a disadvantageous position at the time of signing, the buyer is often under the pressure of the deposit does not return, against his will to accept the unequal terms of the developer.

17、购房定金，定金对买受人是极为不利的，使买受人在签约的时候处于不利的境地，买受人往往在定金不退的压力下，违心地接受开发商的不平等条款。

18, sign the subscription book, the basic terms of the subscription book to be agreed on in detail, the main situation of the house to be purchased in the subscription book to be agreed.

18、签认购书，认购书基本条款要约定详细，对所要购买的房屋的主要情况在认购书中予以约定。

The content of the terms should be legal and effective, and the developer is required to provide the text of the commercial housing sale contract as a formal signing.

条款内容约定要合法有效，要求开发商提供作为正式签约的商品房买卖合同文本。

5 Tips for an expert to buy a house

内行人买房的“5句口诀”

The expert buying a house can be simply summarized as "five sentences", that is, "one look at the lot, two look at the supporting facilities, three look at the floor, four look at the apartment type, and finally look at the price".

内行人买房可简单概括为“5句口诀”，即“一看地段、二看配套、三看楼层，四看户型，最后看价格”。

1. Look at the location

1、一看地段

Insiders buy a house first look at the lot, the richest Chinese Li Ka-shing also said: "The factor that determines the value of real estate, the first is the lot, the second is the lot, the third is the lot."

内行人买房首先看的是地段，华人首富李嘉诚也说过：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”

Although this location theory is more suitable for investment property, it has to be said that the choice of area (location) is also very important when you need to buy a house.

虽然这个地段论更适合用于投资房产，但是不得不说刚需买房选择区域（地段）也很重要。

Because the real estate in a good location has more space for preservation or appreciation, and the risk of buying a house is smaller than that of the remote suburbs of the city, even if the future housing price plummets, the first to fall is the real estate with a higher location, and the real estate price with a good location is generally the last to decline.

因为好地段的房产保值或升值的空间更大，购房风险相对城市偏远郊区较小，就算未来房价暴跌，首先下跌的也是地段较偏的房产，地段好的房产房价一般都是最后下降的。

2, two look at the matching

2、二看配套

Buying a house must not ignore the supporting facilities inside and around the real estate, otherwise the supporting facilities of the community are not perfect, not only the children are not convenient to read, even if you want to eat a meal, see a disease are very troublesome.

买房绝对不能忽视楼盘内部和周边的配套设施，不然小区的配套设施不完善，不仅孩子读书不方便，甚至连你想吃个饭，看个病都很麻烦。

The supporting facilities in and around a good community are relatively perfect, not only water, electricity, gas, gas, broadband, parking lot, public toilet, multi-functional children's activity space, leisure places in the park, property management company and other internal supporting facilities can meet the daily living needs of the owners.

好小区内部和周边的配套设施就相对完善一些，不仅水、电、燃气、煤气、宽带、停车场、公共厕所、多功能儿童活动空间、园区休闲场所、物业公司等内部配套设施能满足业主的日常居住需求，

There are also convenience stores, vegetable markets, food stores, pharmacies, small supermarkets, schools, bus stations or subway stations and other multi-functional services to meet the higher needs of owners and children.

周边还有便利店、菜市场、食品店、药店、小型超市、学校、公交站点或者地铁站点等多功能服务配套满足业主以及孩子的衣食住行的更高需求。

3. Look at the floor

3、三看楼层

Different floors, the ventilation and lighting of the house, the vision landscape and the privacy of the owner, living comfort, and even noise pollution, travel convenience are more or less different.

不同的楼层，房子的通风采光、视野景观以及业主的私密性、居住舒适度，甚至噪音污染、出行便利性等都或多或少有所不同。

Generally speaking, the low floor is more convenient to travel, and it is easier to escape in case of accidents, but the ventilation, lighting, vision and other relatively high floors are poor, privacy is poor, and noise pollution is also serious;

一般来说，低楼层出行更方便，如遇意外也更容易逃生，但是通风、采光、视野等相对高楼层较差，私密性较差，噪音污染也严重；

The high floor has a good view, fresh air, and better ventilation and lighting, but if the elevator fails, it may affect travel.

高楼层视野好、空气清新，通风采光都更佳，但是如果电梯故障，可能会影响出行。

In general, the floors between 1/3 and 2/3 of a building are better floors, belonging to the "golden building" that is not high or low.

总的来说，一栋楼的1／3至2／3之间的楼层是较好的楼层，属于不高不低的“黄金楼”。

4, four view apartment type

4、四看户型

Different orientation, different ventilation and lighting units can also affect the owner's living comfort, generally speaking, "north and south transparent", square, reasonable design layout, dry and wet distinct units is a good unit, so live more comfortable, and "west sun" units, dark and humid "middle households" are disliked by many people.

不同朝向、不同通风采光的户型也能影响业主的居住舒适度，一般来说“南北通透”、户型方正、设计布局合理、干湿分明的户型才是好户型，这样住起来更舒服，而“西晒”户型、阴暗潮湿的“中间户”则被很多人所不喜。

5. Finally, look at the price

5、最后看价格

Many buyers think that house prices are the most critical factor to buy a house, in fact, is not suitable for their own is the most critical.

很多购房者认为房价才是买房最关键的因素，其实不然，适不适合自己才是最关键的。

In their own ability, if the price is high you can accept, so that you will feel that the location is good, good matching, good housing type, good floor house is the best, even if the price is expensive and willing to buy.

在自己能力范围内，如果房价偏高你也能接受，这样你就会觉得地段好、配套好、户型好、楼层好的房子才是最好的，就算房价贵点也愿意买。

However, if you have limited ability and limited funds to buy a house, then it is estimated that wherever you buy will feel expensive, and even feel that the cheaper the house price, the better.

但是，如果你能力有限、购房资金有限，那么估计买哪里都会觉得贵，甚至觉得房价越便宜越好。

However, "a penny for a penny", the price of a good location is also expensive, and some houses are cheap because there are obvious shortcomings, specific or depending on personal acceptance.

不过“一分钱一分货”，好地段的房价贵也有贵的道理，而有些房子之所以便宜也是因为有明显的缺点，具体还是看个人的接受程度。

If you don't mind the disadvantages of these houses at all, then you can buy them. If you do mind, you should not buy them, lest you regret it.

如果你完全不介意这些房子的缺点，那就可以买，如果你介意建议还是不要买了，免得后悔

佳运·瑞璟湾售楼处电话☎：400-878-7554✔✔

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