北京买房：理清思路，购房建议1387

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，不是我的要求高，而是我同事两个孩子在西城，两次都被摇到坑校去了，我也是两孩子，如果也是这样怎么办？我仔细问了情况，不是他们不重视也没有填错，而就是第一志愿中不上，甚至是全区和学区的第一志愿都填一个学校了，也都中不上，那这就不能用运气解释了吧！

好在同事买房的时候便宜，每平米四万多一套房300多万，但我们加入接盘这种房就得是十万一平800万了，如果也是小升初都进了坑校怎么办？小学我们可以说不强求，但中学必须保证吧！至少保证一个，这要求过分吗？

A：

1、您这心情我理解，但我既无法解释也无法解决。解释的话只能找教委，但估计他们也是宣读政策。解决的事儿估计只能是求神拜佛了，人力无法控制。

2、另外您昨天跟我说的政保的事儿我也无法解释和解决，很多福利只可能是圈子内分享，圈子外的再羡慕嫉妒恨也没用。中介说的我也认可，他们只是撮合双方成交的，不可能做出额外的任何保证，无论学位还是保值升值，甚至是居住的舒适度也没人敢保证，只能自己判断。

3、总之我认为您这要求还是有点儿过分的，相当于说买彩票要求买肯定中奖的，那这就不是卖彩票的能控制的了，您得去找发彩票的。我帮不上忙。

仅供参考。

借这话题说两句，很多家长都和这位父亲的想法差不多，就是希望买了学区房之后，必须保证一帆风顺的进入好小学好初中。

但现实中没人敢承诺，都得靠运气，哪怕是有政保的也只不过是提前在优质校中填报而已，想确定的进入某所学校是非常难的。

普通家庭就更难了呗，一个班30多个学生，小升初被派入金刚校一般就一个，最多两个，成功概率绝对不超5%，是小概率事件。而且无论你家几个孩子，每次抽签的概率都是一样的。这就跟扔硬币似的，每次都是独立事件，跟次数无关。

所以我也只能表示理解吧，但不敢做任何保证。也奉劝其他家长，北京的教育改革目标是越来越“公平+平均”，那不确定性也就越来越大，至少是规则每年都变。所以如果非得想要确定性结果的，那就干脆别买了，避免希望越大而失望越大……

二

Q:

请问您对燕郊的房价怎么看，有没有可能回到高点？其实燕郊的房价没有网上传的跌了那么多，平均也就一半左右，膝斩的都是最高点和最低点的极端案例。

A：

1、我怎么看？还是和以前一样呗，大概率仍然是跟随北京大盘。或者说以现在的价格为基数，如果出现了行情，那燕郊有可能短期内比北京大盘涨的猛，但疯狂最后还会跌去溢价，最终跟北京大盘的涨跌幅度差不多。

因为之前这种事儿已经发生好几次了，每次行情的燕郊都是涨的猛跌的狠，但结局都基本一致。或者说环京几个板块都这种情况，每次都说不一样，其实哪次都一样。

2、但涨回最高点的可能性我认为没有，至少是这次行情不可能。如果是这个目标，那就做好长期准备吧，十年八年的都有可能，甚至更长时间。

因为虽然下跌是一半，但如果涨回高点可就是翻倍了。比如高点是4万，那现在是2万，跌了一半。可2万想涨回4万就是翻番啊，是100%的涨幅。我反正不信，太疯狂了。

3、或者这么说吧，既然燕郊的整体房价走势是基本和北京同步的。那燕郊要想翻番，北京就得先翻番。可北京现在的均价仍然在6万左右呢，翻番就是10来万，核心区甚至20万+，你相信吗？我反正不信，也不敢想象。

而且如果房价真的疯狂到这种程度，那租金收益得低到什么程度啊？泡沫得有多大？一旦崩盘得有多狠？对整体经济的伤害有多大？

4、总之我认为如果北京大盘上涨的话燕郊肯定跟随，甚至是提前启动也有可能。但是环京楼市的涨幅都不会超过北京，只能是差不多。而且也不可能一次行情就做到翻番，太疯狂了。

仅供参考。

三

Q:

请问，目前家中有一套闲置的房子，是南苑飞腾家园一套四层114平带独立车库和地下室的板楼南北户型，目前看450左右可以卖出，手头还有100w左右的预算，一共550，不想考虑贷款。想问下，不考虑学区和自住，只考虑保值增值的前提下，有没有合适区域的楼盘推荐（无所谓新房老房和位置，只考虑保值增值）。

A：

1、既然是不自住，那以500万预算来说以东部为主吧，价位相对合适。东四环外京通路以北的板块，典型的是朝青和四惠。楼盘以单价7/8万左右的紧凑户型为主，先看板楼，没合适的再南向的塔楼。如果买不到合适的就看东五环外，以6/7万单价的小区为主，标准至少和五环内同样，这里的选择相对更多些。

2、其实一般是北部板块的投资性更强些，但价格都更贵了，以现有预算不太好买到合适的。但可以先看看，比如新北苑望京亚运村小营大屯一带的，这里就别太追求面积了，以小区宜居为首选，比如新北苑的，小户型也挺合适的。其他望京等地的房龄略长，但这无所谓，只要维护的好就行。

3、新房我不熟，推荐不了。不过说实话，这预算不好买到投资房。这些年保值好的新盘都是市区豪宅为主，而新区的大多配套不齐，那些限价楼盘也不太好说保证品质。这问渠道商或中介吧，他们更熟悉。

仅供参考。

借这网友的话题说两句：

1、他这要求有点儿硬。550万包括税费，除了赚钱之外什么都不考虑。相当于说普本文凭让推荐工作，也是除了赚钱之外什么都不考虑。

但是赚钱多的职业或岗位一般都门槛儿不低啊。或者说任何投资市场都有门槛，未必说要求高的都必定赚钱多，但大多数赚钱多的都门槛不低。

2、北京房子的保值性在全国排前位，但门槛也高，2/300万在很多小城市能买豪宅了，但在北京仅仅是上车盘。而北京内部各板块也分配不均，“南三北五”就是典型。

可房子又是用来住的，在任何一个板块中，只有超过中位数的改善盘才投资性强。因为目标客群的收入较高，对价格的敏感性相对低，也就相对容易抬高价格。而刚需盘之类的就不太容易了，因为面对客群对价格更敏感，不太容易抬高价格。

3、以500多万来说，在南部算中等，所以给人的感觉是预算不低了，应该在别的强势板块也能买到合适的投资房。

但现实中呢，这总价在北部板块基本就是刚需盘了，不太好买到投资房，至少是现实中的选择不太多。因为既然是板块强势，那起步的均价就高，动辄8万以上，其中宜居的房子更是10万左右起了，500多万不太好买到。

4、但很多人想的都是在好板块中买到便宜房子，这不就是投资了吗？当然可以算，但这就相当于捡漏儿了，而捡漏的前提必须是标准不降低，只是价格低。那这就得看运气了，难度很大。毕竟房源都是掌握在中介手中，人家接触的投资客有的是，很难说会把这种漏儿留给不熟的人，图什么呢？

5、简单就是这情况，我经常遇到要求有点儿硬的网友，客客气气的，但背后的含义几乎就是一句话：我就这些钱，帮我买到最赚钱的房子。

挺为难的，但很多时候又不好意思只说。说人家预算少不合适，说人家要求高也不合适。所以这就跟给大龄剩女介绍对象似的，有些话不太好直说……

四

Q:

请问，为啥会建议留郊区老破小，不建议逸品阁呢？

A：

1、我没明确建议，说的是“图个稳妥就是留裕龙的，图个通州的概念那就留逸品阁的。或者说短期的话逸品阁占优，长期持有的话裕龙的合适”。俩房子各有优劣，看自己的期望值吧。

2、裕龙的优势是：在顺义的地段儿没毛病，按你们的描述是户型楼层也没毛病，那将来的价格走势就肯定不落后顺义大盘呗，占不到便宜也不吃亏，图个稳妥。租金的话我估计租售比在700左右，虽然比市区的收益低，但在郊区基本就是平均值，至少在当地不吃亏。

劣势那就是流动性弱了呗，连市区的老房都顺位靠后，郊区就加个更字，毕竟谁到郊区都先看房龄新品质高的。所以我说的是“长期持有留裕龙的”，不着急卖也就不吃亏，出手时慢慢儿卖呗。

3、逸品阁的优势是房龄新，小区也不错，只要物业能保持那就至少在理论上的流动性更好（具体问当地中介），短期出手的话占优。另外毕竟是通州，有可能借助概念在短期内的价格走势更好。

但这里的劣势也很明显，主要就是在通州的地段儿普通，而房产的价值由地段儿决定，无论是在区域和板块内的概念都一样。地铁在市区无所谓，但在郊区则是刚需，有了不加分，没有必定减分。因为如果离地铁远，那高新产业就会少，因为人家企业的招工、上班和来客户都不方便，那对小区来说就至少没什么利好。

另外也是你们的描述，低楼层+95平，虽然不能算硬伤也都不受追捧呗。再加上这是几百户的小规模社区，物业费少，时间长了很难做到强势，所以各方面都算不上投资房。

再一点是租售比，我也不知道这里是多少，但估计不划算，通州不特殊，很多这种郊区次新房的租售比都在800以上甚至900呢。那短期收益少点儿无所谓，长期自己考虑。

所以逸品阁在短期内有可能借助通州的概念，但长期看很难得到利好，有不如裕龙的可能。或者说两边各有优劣，看自己的偏好了。

4、简单就这情况，具体租售比方面我都是估计的，可以自己算算，或者让当地中介算算。

仅供参考。

五

Q:

请问，北京的工作居住证在除了买房之外还有什么实际的用途？花*万代办的话值不值？

A：

1、工居证除了买房，好像也没什么“实际”的用途吧。或者说工居证在理论上可以等同于北京户口，但实际上区别挺大的。

2、理论上在孩子入学时顺位能靠前些，但实际上只要不是能前三顺位，后边的基本差不多，都是派位，靠前靠后的意义不大，反正都是碰运气，花这么多钱没必要。或者这么说吧，如果在没有房子而只有工居证，那很难进入北京的好学校，几乎不可能。

然后以前办了工居证之后可以给孩子上北京医保，但据说明年只要是常住人口就都可以了，也就是办个“居住证”就行，相当于以前的“暂住证”。所以这项也没什么太大意义了。

3、其他我就不清楚还有什么特殊的了，我认为花钱办这个意义不大了。除非是没社保又着急买房，那工居证还算合适，一般十个月一年之内能办下来，其他的没意义。

仅供参考。

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