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北京京玺
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项目是位于大兴黄村板块，项目的名字叫做《京玺》，从名字上来看还是非常不错的。北京、玉玺这种概念是有一种尊贵感，而且两个字又有谐音梗，朗朗上口，容易被人记住。虽然这个项目真正的备案名应该叫做《福兴雅筑》。

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在房子本身的要素方面，首先我们要关注价格，目前项目的单价应该是在48,000左右，最便宜的房源价格只需要300多万就能上车。整个项目的定位虽然从名字上和定位上面貌似高端，但是毕竟是一个五环外的小区，其实更多偏重于是刚需上车盘。

户型设计方面，79、89、99、111和120平方的户型各有特点，但是如果考虑到户型的合理性来讲，120平方肯定是没有问题的，但是99平方和79平方，由于面积空间的狭小，毕竟还是有一些瑕疵所在的，这当中我觉得89平方的户型是最为鸡肋的，客厅是边套，所以有大的拐角飘窗，看上去很舒服，但是大的拐角飘窗的利用率是一个很大的问题，加上保温效果可能在采暖成本方面要花费的更高，所以要考虑到实用性89平方这种边套的户型是有些问题的。

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另外一点这个项目虽然说面积都不算很大，但它主打了一个赠送面积，南北都赠送阳台，但是赠送的阳台它不是封闭式阳台，它是外放式的阳台，这种外放式的阳台通常来讲如果可以封闭，把客厅扩出去或者把卧室扩出去的话，其实能够扩大很大的空间。开发商在宣传的时候也提到了阳台作为赠送面积，如果算上阳台的面积，基本上得房率能够达到90%，但是实际上这些阳台的使用率会非常低，因为它的阳台是错层阳台，例如单数楼层是客厅有阳台，双数楼层是卧室有阳台，这就意味着你的这户的阳台是没有天花板的，如果想要封阳台只能封阳光房，而这种阳光房的封法很有可能不符合封闭标准，很有可能算为违建，没有办法正常封闭。

所以这个阳台如果不封，它就没有利用率，尤其在北方城市冬天下雪阳台这样的一种情况之下，而且是错层阳台的情况之下，它是少雨和进雪的概率要远比原有的阳台结构更高。如果不能封闭，这个阳台就完全是鸡肋的存在，甚至还不如没有。所以我们要考虑到很多赠送的东西和一些户型的设计到底是否实用，这才是看一个户型的好与坏的一个核心关键。

最后关于房子本身是精装修的交付，精装修的标准还算是不低，但是每个房间都有衣柜，这样的一个设计是让我非常不满意的。因为衣柜是有装饰效果存在，普通交付的标准不应该有太多的影响房屋风格特点的，这样的话会让业主非常的尴尬。

第三个方面我们要考虑到小区的配套，买小区要考虑到生活的便利性，作为一个五环外的小区，最近的交通配套设施应该是地铁4号线和京开高速，目前规划19号线据我了解还没有完成环评，所以所谓的19号线到底会不会在这附近有车站？车站距离多远，完全是处于一种未知的状态之下。所以在交通配套方面其实并不算是很完善，不算是一个便利性较强的小区。

周边的基础设施配套方面，例如生活设施基本上要向北的新宫，或者向西的黄村商圈，项目提出的是一个30分钟生活圈，已经很少有人提30分钟生活圈的概念，如果15分钟不能触达，所谓这个小区附近的便利性几乎就是没有的。所以在基本生活配套方面并不算是非常的便利。

另外在教育配套方面，北京是非常注重教育配套设施的，项目南侧紧邻了一块教育用地，但是这块用教育用地和地铁站一样，没有明确的归属，就是没有确定到底是哪个学校会入住，虽然说这个板块本身就有一定的学区，但是学区的水平是不算很高的。如果教育用地能够引来相对好的学区，这个项目未来的升值空间还是有的。如果现在就是处于完全未知的状态，相当于没有太大的期待。

在整体的配套设置方面属于是要啥没啥的一个状态当中，所以你就可以理解为什么这个项目的价格方面是有一定优势的，因为它有明确的硬伤。

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北京最新购房政策，贷款政策，税费政策京籍家庭
✅北京户籍居民家庭（含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭），已在京拥有2套住房的，可在五环外新购买1套商品住房（包括新建商品住房和二手住房）。
✅本市户籍成年单身人士，已在京拥有1套住房的，可在五环外购买1套商品住房；
非京籍家庭
✅连续3年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，可在五环内购买一套商品住房。
✅购买五环外商品住房的，需连续2年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税。已在京拥有1套住房的，也可在五环外新购1套商品住房。
港澳台侨家庭在京无房且在境内工作、学习和居留的港澳台侨家庭，可购买1套住房。
外籍家庭持有工作类或记者类签证在境内工作且无房的外籍家庭，可购买1套住房。
最新贷款政策
住宅首套：利率3.15%（首付15%）
住宅二套：五环内利率3.35%，五环外利率3.6%（首付20%）
公积金首套利率2.85%（首付20%）
公积金二套利率3.325%（五环内首付35%，五环外首付30%）
【京籍二孩及以上的多子女家庭，购买二套住房，认定为首套】
公积金贷款额度
（一）首套最高可贷120万；
（二）二套最高可贷60万。
以下情况可上浮：
✅对于京籍二孩及以上家庭购房，贷款额度上浮40万。
✅对个人使用住房公积金贷款购买二星级以上绿色建筑、装配式建筑或者超低能耗建筑的，无论首套住房还是二套住房，给予最高40万元贷款额度上浮支持。
【对于同时符合多项政策的借款申请人，按最优惠的一项政策执行。】
最新税费政策
1、契税
北京购买住房面积≤140平米，无论是首套购房还是二套购房，契税是1%；
面积＞140平米，首套房契税是1.5%；二套购房，契税是2%。
2、个人所得税
满五唯一的商品房住宅免征个人所得税 ；
不满五唯一的商品房征收差额个人所得税，即（网签价格-原值-原契税-网签价格×10%-贷款利息）×20% ；
不能提供原值的房屋，比如已购公房，央产房，按1%征收个人所得税。
3、增值税及附加
不满两年全额征收5.3%，满两年免征增值税。