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青岛楼市开涨!抢房潮再现,机会还是套路?

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12月7日,东李的青铁芳华地加推,价格比上个月直接涨了1000~1500元/㎡,一小时即被抢购一空;而市北的中海雲境,在老四方板块十几个盘的竞争态势之下,也在12月7日提价300~600元/㎡青岛楼市真回暖了?还是开发商集体飘了?这背后藏着的,是机会,还是风险?


▲市北中海雲境

1、

青铁芳华地:被迫之选还是必然之势?

青铁芳华地这次加推的,是1号楼和9号楼,比上个月加推的2号楼7号楼,涨价1000~1500元/㎡,一套房子涨价10~15万,加推仅1小时,好房源全部被认筹!


▲东李青铁芳华地鸟瞰图

青铁芳华地在东李片区的小高层市场中,打出了独特的一手牌——地铁直通入户、小户型设计、高赠送比例,这些特质确实让刚需和刚改人群动了心。然而,吸引力背后也有明显短板:北侧紧邻的物流园以及西侧热电厂的大烟囱就竖在旁边,每次经过都让人觉得有点膈应。


▲东李青铁芳华地实景

那青铁芳华地凭什么涨价还卖得这么火?核心原因是——没有对手了。

东李片区的“搅屎棍”森林公园近期清盘后,昆仑天麓湾、璀璨璟园、世园金茂府、青山湖岸等楼盘,120㎡的房源也已经全部告罄,而新地块也迟迟未入市,青铁芳华地几乎成了刚需群体最后的选择。买房的逻辑从“选哪个”,变成了“有没有”。价格高了,位置差了,但东李楼市唯一的120㎡新房,除了那个逾期交付、让人不敢选的融海启城之外,只剩青铁封华地了,这就是所谓“世无英雄,遂使竖子成名”。

更现实的因素是开发商的“年底冲刺”需求。对于青铁芳华地来说,现在不涨价更待何时?即便涨价后,单价依然保持在区域内的中间水平,加上120㎡刚需户型的稀缺性,促成了市场的热抢。

2、

中海雲境:涨价底气从何而来?

中海雲境这次加推的,是3号楼110㎡的中间户,涨价幅度在300~600元/㎡,与东李的“物以稀为贵”局势不同,老四方板块是个“盘满为患”的战场。 在十几个楼盘厮杀的环境下,中海雲境竟然还敢涨价,究竟凭什么?


▲市北中海雲境鸟瞰图

首先,是业绩。根据中指数据,今年1–11月,中海雲境以630套、15.6亿元的销售额,稳居市北销冠。成绩背后,是项目硬核产品力:央企开发、百米楼间距、二实验九年一贯制学区、200米内三地铁、2万平米超大中央景观……光是这些标签,就足够支撑涨价。

其次,是中海雲境的主要竞品楼盘保利和颂,近几个月一直通过降价走量,目前已经接近清盘阶段,在区域内形成了中海雲境一家独大的局面。在这样的情况下,涨价不但不会赶走客户,反而强化了项目的“稀缺性”。


▲市北中海雲境实景

此外,还有中海在营销上的心理博弈。中海雲境涨价300–600元/㎡,看起来幅度不算大,但对买家有一种“再不出手就更贵”的心理压力,这种“涨价焦虑”往往比实际优惠更能推动成交。

3、

青岛楼市:风口还是陷阱?

东李青铁芳华地、市北中海雲境,这两盘的涨价,究竟是个例,还是楼市趋势的缩影?接下来的青岛楼市,又会走向哪里 ?

供需关系:紧绷的库存

东李片区已经没有新增土地供应,现有的新房存量预计在明年上半年就会耗尽,供给端的紧缩直接推高了价格弹性。而市北片区虽然楼盘众多,但明显呈两极分化的趋势,中海雲境、保利和颂、海信悦澜山等优质楼盘,销售速度在加快,库存的下降让开发商有了提价的底气。

市场信心:政策的温暖

自今年9月底以来,国家及青岛连续出台的降低购房门槛的相关政策,从税费减免到贷款利率优惠,无疑为楼市注入了新的活力。对于刚需和改善性需求来说,政策的暖风,很可能促成更多实际购买力释放。

风险警告:伪复苏的陷阱

然而,需要警惕的是,在大环境基本面没有明显改善的情况下,楼市的“复苏”可能只是局部区域、个别楼盘、阶段性的表象。一旦青岛恢复土拍,新房供应再次放量,现在 这些涨价行为很可能变成反噬。 对于购房者来说,现在的市场看似热闹,但仍需冷静权衡。

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