北京买房：理清思路，购房建议1388

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，北京的国际学校学费最高的鼎石是45万一年，其他普通的不过20万一年，而一套学区房至少800万，按您说的其中40%溢价就是300万是不发挥任何价值的。那请问，这些买学区房的家长是怎么考虑的？

以12K来说全部学费不过是240w-540w，而鼎石这种是极少有人选择的，大多数中档应该就是300万左右。那与其家长们支付需要的溢价来买学区房，为什么不让孩子上国际学校，大多数都能被国际著名大学录取的。

而且这还是没计算鸡娃的费用，以每年30万计算就等于国际学校的学费了，那这些买学区房的家长们怎么考虑的？

A：

1、鼎石学费45万一年，现在有这么贵吗？我印象中都是30万左右，这45估计是把住宿吃饭和校服一类的都算上了，否则应该没这么邪乎。普通的20万估计也是含了部分费用的，学费不是学校想收多少收多少的，也都得经过审批。

2、所以如果只是说“学费”，那12年下来一般200来万，高了也就400万吧，跟学区房的花销没法儿比。

不过这只是学费，如果算上衣食住行就至少每年加10万，然后各种活动和游学一类的每年也得10万起。所以如果计算民办国际校的基础费用，一般以每年50万为常规，高了百万都有可能。

还有别以为民办校就不补课了，只要孩子成绩不好就都得补。或者说这跟什么学校无关，只和孩子的成绩有关。而且国际校在英语考级之前的绝大多数孩子都补课，也都不是小数字，否则考不下来。

所以您的240-540算少了，常规应该是500-1000万差不多。而且这还没包括一群富二代凑一块儿各种流行或攀比的花销，那就没谱儿了。如果父母收入不是太高的话，孩子或许会有自卑和被孤立的可能。

另外国际校一般都是要留学的，每年又是几十到上百万，也考虑好。公立校则是留不留学看情况，比国际校的模式更灵活，至少有更多的通道选择。

3、买学区房的家长们未必算过账，但大多数都了解过私立国际校的情况，了解清楚了也就觉得没意思了。很多时候不是钱的事儿，而是民办校的教学质量和学习氛围多数不如公立校。或者说很多家长也考虑国际校（高中），但以公立的优先，那不仅学费才10万八万的，人大附四中这种的质量也不是民办校能比的。

4、如果给学区房算账，那家长们首先是认为溢价部分有可能不损失，概率还较大。而且房价中的基础部分也有保值升值的可能，甚至说不仅用上了学位，还有可能从房子上赚钱呢。

5、总之我感觉您对民办国际校的费用不太了解，计算的有高有低了，但总花费是严重低估了，现实中翻一番都正常，毕竟有钱人扎堆儿的地方不可能省钱。

另外您对民办国际校的教育水平肯定高估了，更没了解补课鸡娃和考级的意义和花费。所以再多了解一下吧，否则这么讨论都没意义。

仅供参考。

二

Q:

请问，房子是生活中的刚需品您不否认吧？那既然是刚需，却被**和开发商当作了商品来牟利，这符合广大百姓的利益吗？再请问，在现如今大多数百姓都买不起房子的情况下，房价为什么不能跌？而且北京并不特殊，同样是出生人口大幅下降，那请问将来谁接盘？晚降不如早降，主动刺破泡沫不好吗？

我用您常用的话来送给您：商品价格是由供需关系决定的，只有买的起的才叫需求，而买不起也不想买的只是需要而已。

那请问，在当今的市场中，绝大多数年轻人都只是需要房子而成为不了有钱的需求，如此高昂的房子卖给谁？

A：

1、我否认房子是刚需品。因为“刚需”的全称是“刚性需求”，也就是无论价格涨跌，其需求量都基本不变。比如米面油盐和特效药等等，便宜了不会增加销量，但涨价了也并不减少需求。而房子不同，这是典型的“弹性需求”，随着价格波动，需求（销量）也跟弹簧似的忽高忽低，否则也不会出现前几年抢房和这几年没人买的现象了。

2、既然不是刚需，那作为商品进行牟利有什么错吗？就算是刚需，米面油盐和药品就不能牟利吗？中国曾经有几十年时间是不靠房子牟利的，但后果是房子严重短缺，北京人均居住面积在1978年仅有4.5平米，一间厕所的面积。就因为政府补贴不起，不能自身造血的产业无法长期循环。

您只能代表买不起北京房子的百姓，不能代表全部人的利益。毕竟北京有900万户的家庭，其中接近600万左右拥有自己的房子（800万套），另外300万家庭才是无房户，您觉得无房户算大部分吗？

有房子的极少有希望房价降的，买不起房子的才希望呢。但如果符合了这300万无房户的利益，那600万户家庭的财产就受损了，您觉得这算是符合了“广大百姓的利益”吗？

3、谁也没说房价不能跌，买不起就不买，没人买自然下跌。不过多说一句，北京每年房子的成交量是20万套左右，其中新房（商品房）增量5万套。那就是说，房价的涨跌由买得起的这些人决定，和买不起的人无关。就像豪车和私人飞机似的，没多少百姓买得起，但人家降价了吗？

4、我认为北京很特殊，就因为这里是首都，每年都能吸引到众多的人才来工作和落户。所以北京的房子大多数都是被外来的新北京人买走的，跟本地孩子的关系不大。就像您也是新北京人吧？那就甭跟北京的小孩儿较劲了，他们不跟你抢房子的。

当然，北京也没指望着买不起房子的人接盘，而是指望着出得起价格的人群。毕竟北京每年只要有5万套的增量和20万的成交量就能稳住大盘，似乎不是很大的数字吧？

5、晚降早降和是否刺破泡沫的事儿我管不了，您太高看我了。

6、最后这个问题是不是重复了，和上边的有什么本质的区别吗？成为不了需求那就不求了呗，何必为难自己？而且不买房的可以去租房啊，干嘛非得跟房价较劲呢？无论房价高低，都是只卖给买得起且愿意买的人的，和其他人无关。

7、最后我也问您几句吧。刚看了您的朋友圈儿，是做教培的老师。那请问：教育是刚需品吗？如果是刚需，您利用教育来赚钱合适吗？符合广大家长的利益吗？在广大家长承担不了高额补课费的情况下，您为什么不能降价？北京并不特殊，孩子出生率在减少，请问将来谁补课？晚降价不如早降价，您主动降价不好吗？

再问两句：文凭学历是刚需盘吗？如果是刚需，那请问像清北985这种学校要高分合适吗？符合广大家长和孩子的利益吗？在广大学渣考不出高分的情况下，清北985为什么不能降低分数线？北京并不特殊，孩子在减少，请问将来谁参加高考？名校的分数线还能维持住吗？

难道清北985只能录取高分的学霸吗？那学渣们的心情谁来安抚，他们的想上好大学的愿望谁来满足？晚降分不如早降分，让清北早点儿沦为lan翔技校不好吗？请问这些您都考虑过吗？

仅供参考。

三

Q:

陪老板来北京办事，感觉北京人比广东人都能装。但人家广东人是真的个个家里有几栋楼出租，北京人有吗？但也偏偏学人家装低调，穿的土的掉渣，吃饭时却大言不惭的说啥好菜都吃过，结果却说卤煮大肠最好吃，他们把吹牛都当真了吧？吃完饭才露出底裤，好几个人连车都没有，但却还要嘴硬说坐地铁不堵车！

老板让我送一个人回家，那一路上吹的都没边了，最离谱的是到他家小区竟然是破的不能再破的老小区，北京的房子贵谁都知道，但这种老房子也能上千万？蒙傻子呢吧？买不起新房还嘴硬而已，就跟吹牛说给孩子补课似的，两个小时说一千多元还不贵，这种话也就自己能信。而且他肯定都没算过账，要不然自己都不信，就算每天补一科，30天就要四万五，高考时能提高4分吗？

A：

兄弟，一般我都不回留言的，但您这条写的太辛苦了，那我也受累怼您两句吧。

1、既然您是陪老板来北京办事，那有本事别来啊，自己在家办事儿好不好啊？您也可以不陪老板的，何必自己假装恭敬，然后还得陪着他装，累不累啊？

2、北京比广东能装是有可能的，毕竟城市越大也就越包容，能装下的东西就多。这不连您都能装下，那还有什么装不下的玩意儿吗？

3、广东人个个家里几栋楼，那就算广东一亿人，他们有几亿栋楼啊？看来住建部说全国有6亿栋楼说少了，还不够广东装的呢。但北京人肯定没有，也犯不着吹牛忽悠傻子。

4、学人家装低调？那您的意思是说北京人应该很高调是吗？您也太抬举我们北京人了，没必要，免礼平身吧。

而且低调用学吗？有必要学吗？那不应该是自身修养的体现吗？可能在您看来低调需要学，那是因为您没有高调的底气，也没有低调的修养。而且另外告诉您一句，能让您看出低调是对您客气，怕刺激了您，千万别不识抬举。

5、穿的土的掉渣儿，您没捡几块儿土渣子带回家盖房啊？穿衣服讲究得体和舒适，无所谓土的洋的。或者这么说吧，如果让您觉得洋了，那或许是穿的真土了，洋气本来就是最土的形容词。

而且之所以让您觉得土，或许是人家觉得还犯不上为了您和您的老板刻意打扮，礼服是会见尊贵客人时的礼仪，天子脚下的都懂礼，更知道面对什么档次的人用什么级别的礼，您或许还配不上太高的。

6、说啥好菜都吃过，也有可能人家说的不过是普通菜品，只是您当成好菜了。这不赖您，见识少不是您的错，错在您父母没给您富二代的身份和享受。

7、没车而坐地铁也是一样，您的不理解，其实是人家的最佳解决方案，这中间所差的还是认知与见识。

您觉得有车代表有钱，开车更是炫酷，但对过了这个阶段的人来说或许还觉得可笑呢，毕竟这年头儿的北京犯不上用车来炫什么了，也没人当回事儿。而且多说一句：地铁不堵车是真的，不用怀疑。

老板让您送一个人回家，不送不就得了，何必受这刺激呢？就跟谁求着你们老板似的，又不是没坐过车。

8、至于北京老破小的价格我就不跟您废话了，自己去二手房平台上看看就知道了。我只是多说一句，很多人调侃北京遍地是黄金，可以理解为房子，寸土寸金是真的，只不过很多人拿不动而已。拿不动就只能说这金子没用，吃不到葡萄就说葡萄酸，但其实谁苦谁甜谁自己知道。

房子是用来住的，自己觉得舒服就行，不想卖的时候不用别人来点评价值，尤其不跟傻子讨论价值。

买不起新房是有可能的，但也有可能是人家想住的那地方就没有新房，想买也买不到。这也不抬杠了，别人是否买的起都是自己的事儿，不用证明给外人看。

9、孩子补课两个小时1000多，在我看来也不太贵。当然这也得分老师的水平，像您这水平的话倒给我1000多我都觉得亏大发了，怕给孩子教坏了。行了，学习的事儿我就不给您普及基础知识了，您理解不了，估计也用不上，省点儿脑子甭琢磨了。

10、总之就这样儿吧，自己的日子是自己的，大部分北京人装不装的自己知道就行，早过了在乎别人评价的时期了，更不在乎您的感受。您能理解吗？

最后多说一句，从算账能看出来，您的数学真好，脑子真聪明，替北京人算的账竟然算对了。如果4万5真的能在高考时提高4分，那有大把的北京人先买他100分打底，太便宜了……

四

Q:

有两个问题：

1、父母过世了，留下一套西马金润家园70平米的经济适用房，本想着出租，但目前的市场状况房租也在下跌中，偏向出售，想征询一下意见。

2、本人在海上海花园有套95平米的商品房，因为孩子在城里上学只有周末和节假日、寒暑假回来住，使用率也就50%。就目前的市场状况是否有必要出售（这个房型已经比最高的时候降了100万），等以后有合适机会再进行改善。

A：

1、既然是“偏向出售”那就卖了套现呗，只要有收益更高的稳妥理财渠道就行。这其实没必要咨询别人，自己决定就行。

打个不恰当的比方吧。这几年经济环境不好，导致公务员系统都没涨工资。很多人本来想瞎混着，但是工资福利也都降了，所以他们都想辞职去追求诗和远方。请问，这种事儿用咨询别人的意见吗？

我觉得没必要，人生的重大选择只能自己决定。如果有更稳妥的高薪工作那就赶紧跳槽，这种时期留在体制内的都是实在没辙的，和没勇气不敢冒险的。

另外这种事儿只要是向外人咨询，那大多数人都会劝他们赶紧办手续的。毕竟很多人想进入体制内而不可得，所以心中有各种的羡慕嫉妒恨，巴不得他们赶紧裸辞呢。也只有让体制内的都腾了地方，招聘要求才有可能更加降低，也才能给底层学渣们以机会。

房子也是如此，卖了也好，能更加的砸盘，导致房价更低，这种事儿是所有买不起北京房子的人们喜闻乐见的。至于自己也当然可以抄底，真能抓住机会就行。

2、另外“追涨杀跌”虽然被投资界贬低，但实际上这种模式却是最赚钱的。这不是开玩笑，看看各大量化基金的操作记录吧，全都在追涨杀跌，也都赚到了暴利。只不过他们玩儿的是巨额资金和量化模型，操作中不掺杂个人的情绪判断而已。

之所以民间投资家们也进行追涨杀跌，就是因为看到了机构们的发财案例+控制不了自己追求短期收益的欲望。所以如果觉得自己能力强就完全可以追涨杀跌，只要真能判断什么时候是“合适的机会”就行。

3、总之房子是用来住的，既然利用率不高，那从居住角度来说就意义不大了。那如果追求短期收益就应该卖掉，只要能准确判断各个周期就行。现在是北京楼市这30年来的第七次楼市低迷，前六次都有无数人卖掉房子等抄底，虽然失败的占绝大多数，但也有成功的。试试吧。

留着北京房子的都是实在不懂其他投资的，又胆儿小，所以只能持有房子，图的就是个稳妥而已。虽然现在又是一轮救市，之前的几次也都成功了，但我也不认为房价还能大涨，以后就是个对抗通胀的工具而已。

所以如果追求短期收益就卖掉吧，追涨杀跌只要用好了也是很赚钱的，自己把控时机就行。拿不准的时候也可以上网求助，毕竟网上好人多，大家都会帮助你赚钱的。你周围的人也会时刻盯着你，准备拿你当教材或案例呢。

仅供参考。

五

Q:

我没有北京什么其他数据，我有的是两个双胞胎女儿。一个在悉尼，一个在北京。悉尼的买了房，北京的我们还在观望，无它，北京的收入房价比太低了，真扛不起。简单说下：悉尼的女儿，年收入10万澳元，买悉尼大约北京的三环四环的两居室公寓，78万。北京的女儿，年收入大约15万人民币，要是买北京的三环四环的两居室多少钱？取个小数550万人民币不多吧？别说什么首付多少，利率高低，那都没大关系。这俩女儿分别都在各自城市算是中位数收入吧，我没有统计数据，感觉大差不差，可北京的女儿，你要是靠她自己的收入，她敢买，能买得起两居室房子吗？

@章哥说买房，你给说说，是不是差就差在收入房价比上？还能有别的原因？说白了吧在房子金融属性基本被废以后，没投机指望赚钱买房的了，居民收入基本就支撑不起这么高的房价！还需要多说别的吗？相信，@章哥说买房，肯定不赞同我的观点，那就烦你出来掰扯掰扯吧！

A：

1、呵呵，掰扯呗。但先问一句，“北京的收入房价比太低了”？您能分清高和低的概念吗？或者说您的“高和低”都是可以随时转换的吗？这有些理中客的感觉了！说实话我看到这儿我就知道跟您不好掰扯清楚。毕竟黑白对错都是观点，而且还能随时转暖，那这种心态就不好讨论了。

2、悉尼78万的公寓怎么就大约是北京的三四环了？从两地市区面积来说差不多，但悉尼500万人，北京市区却是小2000万人。大哥，咱做个比较能不能是同等条件啊？那请问，鹤岗面积1.47万平方公里，北京1.64万平方公里，差的不多吧？那鹤岗相当于北京二环的房价也就20万一套，当地百姓平均年收入4万，而北京二环同等面积的房价至少千万，当地百姓年收入多说了也就20万。能说明鹤岗的房价合理吗？我认为不能，因为北京2000多万人，鹤岗不到百万。而商品价格是由供需关系决定的，您认为呢？

3、再说了，您能理解“毛收入和净收入”的概念吗？请问，假定两地都挣10万，A地税后到手9万，B地税后到手8万，请问两地的净收入一样吗？再比如，A地每年最低生活开支4万，最后剩5万。B地每年最低生活开支6万，最后剩2万，请问两地的真是收入真的一样吗？人类打工其实就相当于做生意，无非是出卖劳动力而已。那请问，如果两人做生意摊煎饼，商场里煎饼15一个，马路边煎饼9块一个，能否说明商场里的利润更高？不能呗，因为在没有计入税费和租金的情况下，根本无法比较纯利。

而收入其实也是这情况，高收入国家都是高税收，真实收入也就未必多高。但公知屌丝们就是拿人家的高工资说事，从来也不提高纳税和高消费。举个澳大利亚的例子。很多人都说澳大利亚的公交车费很便宜仅仅才1澳元。但实际上那仅仅是上车预付的“测试首付款”而已，真实的票价得过几天结算完了才知道，通常都是5澳元。但是公知和移民中介从来不提真实花费，只说人家车费才1块钱，他们是不是有点耍流氓啊？所以您这所谓的“房价收入比”怎么说呢？年入10万在澳大利亚确实不算低了，但是真实收入是多少？落到兜里能提供给买房的真的很多吗？

4、再说一点，您能理解“名义房价和真实房价”的概念吗？比如北京80平房价500万，然后每年的成本就是物业费，普宅每年每平2块钱左右，一年下来是2000块钱吧。假定费用不涨，那按50年总费用不超520万。但澳大利亚的真实房价是多少？也就是同样50年的年限，加上房产税保险费和HoA费用是多少？

您肯定会说这么计算不合理，后续费用怎么计算进房价呢？那是应该是计入“消费”的。但是，既然您女儿在资本主义国家买房了，真的不懂资本的投资属性吗？真的不考虑整体费用吗？这不抬杠了，但我告诉您，如果计入各种基础成本，那假定是在悉尼100万买的房子，50年下来就算各项费用都不涨，那真实房价也要达到250万左右了。毕竟除了中国，所有国家的房产税+物业费和保险费都是很贵的，尤其是公寓，您不会避而不谈和不承认吧？

5、其他我都不聊了，比如出租的各种税费问题，还有“租霸”的事也都不聊了。只说这几条，您觉得您女儿在北京买不起房，真是因为您想象中的“房价收入比”的问题吗？当然，我也理解您。比如第一条，在您心目中，高和低就是同等的概念，对立就等于统一。第二条，您心目中500万人口的悉尼就是能等同于2000来万人的北京，悉尼就是这么牛。第三和第四条，只谈毒性不谈剂量本来就是公知们的常规手段，只谈价格不谈成本更是，就跟聊人家外国的“免费医疗”似的，只说免费，但从来不谈保险和排队。能理解您的想法，就是“既要又要”而已，在北京既想要澳大利亚的高收入，同时又不想谈他们的高税收和高成本。

6、总之就先聊到这吧，再多说就太不留面子了，帖子也超字数了。另外具体的两地房价收入比我不算了，如果您心中有杆秤就自己算，这杆称摆不平就不用算了。欢迎继续掰扯，我还一肚子词等着呢，放心，我仍然会收敛着来的。

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