老房子不愁卖了？中央刚刚明确，楼市“核心招”终究浮出水面

数据显示，全国新建商品房库存达到7.6亿平米，比上一波2014年去楼市库存前夕还要多点，这还不包括各城创纪录的存量房挂牌量。按照现有楼市去化速度，即便不再新建一套房子，也需要起码1年时间才能达到10-12个月的供需平衡线。如果再算上新建的商品房，楼市去化周期只会进一步拉长。

不过，虽然从中央到地方，针对支持楼市的政策是一波接一波，但真正有效、力挽狂澜的大招并未出现。如果说2014年-2018年那波楼市恢复主要依靠“棚改货币化安置”，如今又依靠什么呢？这是不少人苦苦追寻的答案。

从目前看来，国家和地方的目标很明确，一定是要楼市企稳和恢复的，这对金融系统风险、就业和经济增长实在是太重要了，没什么好说的。用什么大招合适呢？有人说，如果再启动大规模拆迁，楼市肯定会起来的。

毫无疑问，拆迁不仅消除存量住房，又新增住房需求，楼市库存肯定是哗哗掉，但难就难在，以前拆的房子大都是城中村，房子低矮、户数少，一拆迁赔偿的户数少，再加盖新楼的话，可以卖多得多的钱，不仅老百姓能致富，地方也能获得大量的土地出让收入和税收收入，可谓双赢，这是过去多年拆迁规模大且迅速的根本原因。

但现在却不行了，2019年7月，住建部黄艳副部长宣布将“告别大拆大建”，一个根本的原因是，当楼层变高、居住密度变大后的房子“拆不起”。所以，现在我们提到最多的就是老旧小区改造，最近几年每年都有约5万个老小区纳入改造，其中能拆迁的危房是少之又少。君不见，浙江杭州一个7层的老小区原地拆迁重建，每户都要出资百万。由此可见，今后的拆迁不仅赚不到钱，还有可能往里贴钱。

拆迁去楼市库存的“历史大招”行不通了，难道就没有其他招来完成去楼市库存的“历史使命”吗？实际上，早在去年底，经济学家任泽平就建议，建议国家设立大基金，以合适的价格收购库存楼盘。无独有偶，最懂经济的学者型市长黄奇帆也提出建议，趁现在房价低迷，政府拿出资金，把卖不掉的商品房买下来作为保障房。

从黄奇帆的建议看，政府收购的房子规模还不小。因为在他看来，这些保障房的租金只有收入的1/6，不会受到房贷的压力，以后要让30%的城市居民住进保障房、公租房或者人才房，那些刚工作的、低收入、新进城的就业群体都能住在保障房里。那么，他们的建议能够实现吗？中央刚刚重磅定调了房地产，其中提到：

统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施

这句话虽然只有22个字，但已经明确了接下来对楼市要采取的措施，可谓精准的找到了楼市问题的症结，优化增量住房的措施不用多说了，现在土地不好卖，事实上供应已经下来了，多地也大幅调减了住房供应，目的就一个，给消化存量住房时间。而统筹研究消化存量房产，这是近3年楼市萎靡时间里首次提出，意味着，接下房地产的重点工作将转向“去楼市库存”。

实际上，从目前地方的动作看，关于消化存量房产的措施已经有雏形，那就是“以旧换新”。据相关媒体数据统计，目前全国已经有超过40城表态或实施“以旧换新”，将“以旧换新”作为主要政策工具，以两个典型城市为例。

郑州拟在2024年实施以旧换新1万套，一半是市场化交易，一半是政府直接收购。流程是业主可在信息平台登记出售房源信息，同时选定新房，与房企签订购房意向书，随后由专业机构负责评估，收购房源单位与购房者洽谈收购操作适宜。相比此前城市的“以旧换新”，郑州安排了多个部门对接，支持力强、操作性强。

而南京则先在主城六区试点2000套“以旧换新”，虽然说试点到2024年底，但政策一出来，按照相关业内人士的预估，差不多到6月份就把这2000套置换完了。为什么这么火？因为南京的“以旧换新”比其他城市的更具吸引力。这其实是各城市一步步试出来的结果，一个比一个有进步，效果不错的话，其他城市也就全面效仿了。

现在留下的悬念是，这个“吸引力”会不会是2014年-2018年那波楼市“涨价去库存”？什么意思呢？就是以高于目前市场的价格收购存量房：

一来，调动业主“以旧换新”的积极性，毕竟高价格收购：

二来，业主们的预期会变好，二手房挂牌量就不会那么多了，人们“买涨不买跌”的心理都懂。

这可不是妄言，相信大家还记得，上一波去楼市库存时，专家们开始建议开发商要打折卖房，结果开发商真打折了，但发现卖了一些后更卖不动了，结果不知道谁提出的“涨价去楼市库存”被采纳了，接着就是启动了“棚改货币化安置”，配合理念的实施。同样的道理，如果收购的二手房都是打折，把市场越搞越低，谁愿意置换？市场如何起来？所以，通过高于目前市场成交价收购二手老房子或成为实施项。

从这个角度看，后面的二手老房子肯定不愁卖了。二手房好卖了，置换也有了基础，市场自然就活了。楼市走到现在，在经过多番测试后，终究还是找到了大招。

当然，当下的“以旧换新”政策也仅仅是地方上的试点，各城推出的以旧换新区域、房子类型、规模都还是小规模阶段，自本次中央新明确消化存量房产基调以后，相信还会有更多、更大力度的“以旧换新”政策出来。

大家可不要小看“以旧换新”带来的楼市影响力，在1998年房改课题组组长孟晓苏看来，假如国家一年出1万亿，地方配套2万亿用于保障房，加上银行、信托、基金，可以发展到5万亿。如果这些钱都用于购买商品房用作保障房，按照全国商品房均价100万一套算，一年可买5亿平米左右，不仅把我们的新房库存去化得七七八八，还可把我们的二手房老房子消化相当部分。你说，市场岂有不活跃之理？