一房“既抵又卖”，债权人如何维权？

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在借贷关系中，双方约定抵押房产作为担保，借款人不得将房产出售、赠与、抵押、出租给他方。然而借款人不仅不还钱、甚至还将房屋转让，受让人进一步向银行抵押房屋借款。在此情况下，债权人的权益如何保障？转让行为是否还有效？银行是否还享受案涉房屋的抵押权？且看今日案例。

基本案情

邹某与黄某为朋友关系，黄某与小黄为父子关系。某日，黄某向邹某借款150万元并出具《借条》《收据》。

四年后，因黄某未能足额支付借款利息，黄某与邹某签订《还款协议》，黄某承诺将其名下房屋抵押给邹某用于担保借款本息，双方未办理抵押登记。同时《还款协议》约定未经邹某同意，黄某不得擅自将上述房屋出售、赠与、抵押、出租给他方。

邹某多次向黄某催收，黄某均称暂时无力还款。后邹某发现黄某已将其名下的案涉房屋变更登记到其子小黄名下，小黄又将该房屋抵押给银行获取贷款，并办理了抵押登记。

邹某遂诉至法院，请求判令撤销黄某将案涉房屋对小黄的转让，并恢复登记至黄某名下。

裁判结果

广州市黄埔区人民法院一审判决：撤销黄某、小黄之间签订的《存量房买卖合同》将黄某名下房屋转让给小黄的行为；黄某、小黄向不动产登记机关办理将登记在小黄名下房屋产权恢复登记至黄某名下的手续；保留第三人某银行对该房屋的抵押权登记。

小黄不服，提起上诉。

广州市中级人民法院二审判决：驳回上诉，维持原判。

法官说法

本案中，关于案涉房屋转让行为是否侵害了债权人即邹某的合法权益，是否应予撤销。首先，本案中案涉房屋的转让价未达到交易时交易地的市场交易价百分之七十。其次，黄某在明知邹某对其享有合法债权且未清偿完毕，且双方明确约定未经邹某同意，不得出售案涉房屋的情况下，仍将案涉房屋低价转让给小黄；小黄对案涉房屋市场价应有基本认知，其明知交易会减少黄某的责任财产仍进行交易，可推定二人主观上具备恶意。最后，黄某、小黄亦未举证证明黄某有足够资产担保债权人债权的实现，该转让行为造成了黄某的偿债能力下降甚至丧失，影响债权人即邹某实现债权利益，损害了邹某的合法权益。因此，案涉房屋转让行为侵害了债权人即邹某的权益，应予撤销。

关于撤销转让行为，某银行是否仍享有对案涉房屋的抵押权的问题。某银行与小黄的借款合同关系已经合法设立并实际履行，可视为某银行取得抵押权并支付了相应的合理对价，抵押权已经依法登记。某银行基于对案涉房屋已有登记的信赖签订主债权合同与抵押合同、办理抵押登记，对抵押物的客观情况及真实性已尽到了必要的审慎注意义务，对案涉房屋的抵押权构成善意取得。《中华人民共和国民法典》第四百零六条第一款规定：“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。”从该法律规定说明，抵押财产可以在未经注销抵押登记的前提下自由转让，抵押不动产转移登记后，抵押权可依然存在于抵押不动产之上而不受影响。因此，某银行善意取得的案涉房屋抵押权不能阻却本案撤销房屋所有权登记，案涉房屋恢复登记后，某银行享有的抵押权不受影响，其仍保留对案涉房屋的抵押权。

在此提醒，双方若有约定抵押房产时，要及时办理抵押登记，合法保护自己的权益。而债权人请求撤销的债务人转让行为的财产上若设立了抵押权，符合善意取得的抵押权应予保留，但不得阻却债权人撤销权的行使。同时，抵押权保留若对债权人债权实现造成损害，债权人可向受让人提出赔偿请求：受让人在受让财产范围内对债权人未实现的债权承担赔偿责任，或要求债务人与受让人对债权人未实现的债权承担连带赔偿责任。

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郭军律师

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