宝山最中心的板块，塌方了

杨行是宝山正中心板块。

其到东部淞宝、西部顾村、西南大华、东南高境以及北部罗泾都在差不多的距离。

如果把宝山的行政中心放在杨行，行政效率是最高的，从杨行到宝山每一个街镇路程都最短。

可是事实并没有这样，在很多发展方面和房价上，杨行都“塌方”了，这是为什么？

杨行板块图：

杨行周边的环境非常“恶劣”，居住环境和配套资源都“塌方”了。

杨行住宅区的东西部都是工业区，环境非常糟糕。

江扬北路、宝杨路、蕴川公路都是跑大车的，对居民区有一定影响：

工业区布满了仓库、堆场，重卡来来往往，环境很乱，一幅城乡结合部的即视感：

杨行还有一个超级大的水产市场，里面气味难闻、环境也是乱糟糟的：

对比来看，杨行的居住环境还不如顾村。

顾村拥有天街商业、樱花公园、三甲医疗、双轨交，环境和配套是堪比五大新城的存在。

杨行的花园城商业面积仅4.8万方，不敌顾村的龙湖北城天街10万方+龙湖宝山天街14万方共28万方的商业面积。

杨行也没有好医院，有的只是镇社区卫生服务中心，白沙公园的名气也不如顾村公园。

杨行只有一条1号线，19号线还没开通，而顾村已早早地成为外环外少有的双轨交板块。

如果再对比淞宝，淞宝的商业、医疗（两家三甲）、教育等资源更是碾压杨行。

杨行成了宝山藏污纳垢的一个地方，分布了很多钢铁工业厂房，还有人生终点站—殡仪馆。

杨行的差距和城市形象，为何在宝山拉这么大，中心地带呈现出塌方的态势？

从宝山发展战略上来看，杨行被宝山“抛弃”了。

宝山用力发射的“三支箭”，没有一支射到杨行。

滨江、吴淞和南大是宝山重点发展的三大区域。

滨江很漂亮，吴淞口国际邮轮港、“金箍棒”观景台成了宝山新名片，淞宝是宝山的最爱！

而对于杨行所依靠的吴淞，一直没有起势，发展遇到了很多挫折，也错过了很多机遇。

原先规划的吴淞创新城核心在杨行，相信这张图大家都很熟悉：

后来为了响应上海“一江一河”的号召。

把吴淞的核心规划从杨行腹地挪到了与淞南镇、吴淞街道交界的蕴藻浜两岸：

大吴淞核心的漂移对杨行是大大的利空。

蕴藻浜规划了一个大吴淞十里画卷园，是未来宝山北转型、建设城市副中心重点发力的地方。

十里画卷园由西至东分别划分了产城服务板块、文化活力板块、创新未来板块、科创生活板块和门户地标板块。

共同构筑起了一个中央文化活力绿轴：

值得一提的是，其中最重要的门户地标板块和科创生活板块都在吴淞街道。

完全出了杨行的行政地界：

而且明显看出淞南镇、吴淞街道这边的规划建筑要多一些，一批牛批的CBD都不在杨行！

可以说，大吴淞的核爆点已经和杨行没关系了，杨行受到了狠狠的抛弃！

杨行只能指望大吴淞发展好了可以辐射自己，这个改变对杨行影响挺大的！

不过大吴淞规划今年才出来，距离真正建成还有很长的周期。

现在吴淞、川沙成了上海垫底的城市副中心了，在市区商办过剩面前，还能不能搞起来呢？

把大吴淞的规划核心从杨行踢走，也在于杨行工业区转型困难、土地不好腾挪，拖累了副城建设进度。

杨行作为宝山钢铁配套的工业区，依然发挥着重要作用。

这里是大型钢材器件的集散地，分布了很多物流仓储厂房。

这些厂房不是说搬就能搬的，因为很多土地和管辖权在宝钢国央企和军队手中，宝山拿捏不了。

宝山要想开发这里，必须要征得大佬们的同意，并且设计方案也要经过商榷才行。

这样一来一回就耽误了时间，拖累了宝山北转型的速度。

比如北转型的特钢首发区域01-03项目就是宝山跟宝钢谈判的结果，拖了很久才实施。

这也是为什么吴淞副中心一直拖着不建（2016年就开始规划了）没法开篇的原因。

最后逼迫宝山只能把规划更改，并拉来浦东、杨浦、静安一起助力，由四区共建大吴淞。

眼看着吴淞副中心不好建，宝山只能调头转向南大，搞智慧城去了。

南大全是空地，一张白纸好绘图，高楼说起就起，完全能按照宝山的意图来设计，没有阻力。

南大是靠近上海市区难得的一片空地，而且与桃浦智创城连在了一起，可以因势利导开发。

这么看的话南大可能比杨行背靠的吴淞副中心还要率先崛起，杨行实在是占了下风！

可以发现，从改革开放到现在，上海的产业一直在向南走。

大虹桥、莘庄、徐汇滨江、世博-前滩、张江南拓、大零号湾、临港自贸新片区都在南上海。

而上海北四区及宝山一个都没有抓住机会，吴淞副城、南大的开发都错过了最好的时代。

上海的产业重心在往南移，使得处在最北部的杨行非常式微，产业支撑面临塌方。

在宝山发展地位上的式微，让杨行的房价也受到了拖累。

杨行属于外环线上的板块，对比外环一圈的房价，杨行又塌方了。

杨行房龄最新的大华公园荟成交价仅5万元/m²，最贵的四季都会系列成交均价是5.2万元/m²，其它高层产品都在5万元/m²以下：

招商花园城4.9万、远洋香奈4.8万、绿地海域笙晖4.5万、万科四季花城4.2万、春江美庐4.4万、香逸湾4.7万……

杨行的房价只比顾村略贵，跟其它外环板块PK都被打败了。

对比外环外的南翔，华润中央公园成交均价在6万元/m²，好世凤翔苑在5.4-6万元/m²；

江桥的龙湖天璞雅筑、保利云上澄光成交价都在6万元/m²以上。

更不用说七宝、莘庄、华泾、周康、唐镇这些外环板块了，都超过了杨行。

而且在2020-2022年这波行情中，杨行25%-28%的次新房涨幅也很拉胯，很多指标都塌方了。

杨行处在1号线置业链的最末端，很不讨好。

不管是老破小还是次新房，来自市区的外溢购买力都被上游板块截胡了，造就了其房价塌方。

杨行的老破小杨泰一二三村成交价才2.6-3.4万元/m²，非常便宜。

杨泰路旁的老小区

同样是老破小，1号线前面的彭浦、张庙、通河，还有3号线周边的淞南、高境。

也都是这样同质化的产品，非常集中，在市场上形成了很大的竞争。

其中张庙通河板块的呼玛新村、泗塘新村、通河新村，高境板块的吉浦路615弄、高境新村、逸仙新村，淞南新村等。

老破小成交价都在差不多的3.5万元/m²，没有比杨行老破小高出多少。

这些板块都处在外环内，地理位置更好，坐地铁进入市区更快，有力地竞争了杨行老破小。

只要再加5000-8000元/m²，就能买到静安的彭浦新村。

北上海老破小圈子太大了，这么多板块大家的价格都被压得死死的。

只要前面的不涨价，后面的杨行也别想涨，杨行老破小是垫底的。

和老破小的逻辑不同，杨行次新房被顾村、共康截胡了。

顾村的保利叶语、叶上海很多房源成交价要比杨行次新房便宜，分流了杨行的购买力。

而共康是大宁外溢第一站，大宁房价10万，共康房价6万，次新房形成了一个阶梯价差。

买不起大宁的才去共康，而买不起共康的才去杨行。

共康的次新房大华公园城市、中环国际公寓成交价在6万元/m²左右；

共富的融创玉兰公馆成交价在5.6万元/m²左右。

这些上游的次新房同样没比杨行贵到哪里，吸收了来自市区的外溢。

杨行的次新片区很小，次新房和老破小混杂，城市界面一般，也压低了房价。

比如大华公园荟对面就是杨泰三村老破小，视觉冲击力很大：

在杨行商品房和老破小同窗随处可见，次新居住氛围不浓厚：

新江湾城就不一样，全是整齐划一的次新界面，形成了统一规划，成了上海东北的富人区。

像杨行这样，配套和环境差强人意，产品也就那样，连中产社区都成为不了。

宝山没有特别好的板块，改善客没有好去处，有很多都是买到了新江湾城。

杨行地铁站周边被仓储物流基地和河道阻挡，主要的次新社区远离地铁，给出行造成了不便。

比如1号线友谊西路站沿着杨盛河排布的是很多储运公司，跟东部的住宅区割裂了开来。

而且地铁站周边大车多、声音嘈杂还危险。

从万科四季花城赶到友谊西路地铁站要2.3公里，从招商花园城去往宝安公路站要2公里。

只有富锦路、宝安公路站周边的几个小区最受益，杨盛河以东的大部分小区都远离地铁。

当然从杨行进入南北高架很方便，未来19号线和宝山高铁站开通了交通能级也会提升。

杨行的所有不好都反应在了房价上，所以杨行房价的塌方也给刚需留下了喘气的机会。

除了房价优势外，杨行的位置也不错，处在北上海外环“C位”。

拥有1号线、南北高架，还有未来的19号线直通市区，更有高铁站通往长三角。

从杨行坐地铁到人广只要半小时，这是五大新城都办不到的：

杨行与五大新城的通勤时间比较

3年后高铁出行也会很方便，不用跑到其它的火车站了。

自住性价比高、上班通勤还快，这是置业杨行最大的优点，其它还考虑啥呢？

希望未来的杨行能够越变越好：

吴淞副中心加快崛起、工业区加快转型，该搬的搬、该拆的拆、该建的建，区域产业一定要发展起来，让房价有支撑；

19号线、宝山高铁站加快建成，东西向的地铁线路也加快规划和落地，助力杨行打造北上海交通枢纽；

加大城乡结合部整改力度，美化杨行环境，补足配套短板，向五大新城看齐，打造宜居宜业宜游新杨行！