金山公布8起物业纠纷典型案例

12月4日，区委社会工作部和区法院联合在山阳镇巡回审判点开展社区巡回审判物业纠纷专场暨《金山区物业纠纷治理白皮书》发布座谈会。

会上，区法院发布了8起物业服务纠纷典型案例。包括物业服务企业对业主违章搭建的阻止、报告义务，业主大会决议对业主的效力、新能源汽车安装充电桩等物业服务纠纷领域热点问题。

金山区法院物业服务纠纷典型案例

2023-2024年度

案例一物业服务企业对业主违章搭建行为已经尽到相关劝阻、报告义务后，应认定履行了相应的管理义务——上海某某物业管理发展有限公司与刘某红物业服务合同纠纷案

典型案例1

业主能否以物业服务企业未能阻止其他业主的违章搭建而拒绝交纳物业费

——上海某某物业管理发展有限公司与刘某红物业服务合同纠纷案

【基本案情】

上海某某物业管理发展有限公司（以下简称物业公司）系上海市金山区朱泾镇某某小区的物业服务企业。

刘某红系该小区业主。

与刘某红房屋前后排关系的业主在自家花园内搭建阳光棚，刘某红家客厅的通风采光受到影响。

2020年7月，物业公司向违章搭建的业主发出《违法行为整改通知书》，要求停止违法搭建行为，恢复原状。

同时物业公司还向城管部门发送《朱泾镇住宅小区违法行为报告单》。

2021年、2022年，物业公司两次向刘某红催收物业费，刘某红均未交，物业公司诉讼至法院。

诉讼中，刘某红提出反诉，认为物业公司放纵其他业主违章搭建，影响到刘某红户的采光通风并导致刘某红户房屋财产价值减损，要求物业公司承担赔偿责任。

【裁判结果】

法院经审理认为，刘某红未举证其实际产生了所谓的“财产价值减损”，也未向法院说明该损失的构成。

刘某红主张损失的理由是物业公司就“相邻房屋搭建阳光棚”的不作为行为。

首先，物业公司提交的证据足以证明其就搭建行为进行了整改通知，已经履行了相应的物业管理服务义务。

其次，搭建阳光棚行为的主体并非物业公司，即便刘某红存在损失，也不应将该损失归咎于物业公司。

刘某红认为自己的合法权益受到侵害，完全可以选择合理正当的途径维权。

以此为由拒绝缴纳物业费并要求物业公司赔偿损失，缺乏事实和法律依据，法院实难认同，据此驳回了刘某红的反诉请求。

【典型意义】

《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款规定，对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施阻止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

《物业管理条例》第四十六条亦规定了物业服务企业对业主的违法、违规行为，具有劝阻、制止、报告的义务。

因此，虽然物业服务人没有执法权，但是为了全体业主的利益，对业主的违法违规行为，应当进行劝阻、制止，并向行政主管部门报告。

对业主违章搭建阳光棚的行为，物业服务人已经向相关业主发放了《违法行为整改通知书》，并向城管部门进行了报告，已经尽到了相应的义务，法院因此认为物业服务人无需再承担责任。

案例二物业未尽共用设施维护义务导致污水外溢，应对业主损失承担相应赔偿责任——沈某、蒋某凤、沈某婷与某某生活服务集团股份有限公司上海奉贤分公司财产损害赔偿纠纷案

典型案例2

物业服务企业未尽公用设施维护义务致污水外溢，应承担赔偿业主损失的责任

——沈某、蒋某凤、沈某婷与某某生活服务集团股份有限公司上海奉贤分公司财产损害赔偿纠纷案

【基本案情】

沈某、蒋某凤、沈某婷系上海市金山区山阳镇某某小区房屋权利人，2013年对房屋进行了装修。

某某生活服务集团股份有限公司上海奉贤分公司（以下简称物业公司）系该小区物业服务企业。

2024年2月，沈某三人发现其居住的房屋污水外溢。

经物业公司调查发现房屋地下污水主管网脱落，导致反水至案涉房屋。

事发前三天，房屋无人居住，污水浸泡导致地板、家具、墙壁受损且房屋存在臭味。

事发后，双方协商未果，沈某、蒋某凤、沈某婷诉至法院，要求物业公司赔偿其损失六万余元。

物业公司辩称，其接到保修电话后已第一时间协助清扫，主管网脱落系由房屋地基塌陷导致，已经进行了修复。

事发前家中无人，未能第一时间发现反水，导致损失扩大。

【裁判结果】

法院经审理认为，物业公司负有对小区共用管道维护、疏通的职责。

本案房屋反水原因系公用污水主管网脱落，物业公司作为公用设施的管理人，应当对公用管道损坏引发的损害承担赔偿责任。

沈某、蒋某凤、沈某婷作为房屋所有权人，因事发前房屋无人居住未及时发现反水情况，导致损失扩大，也存在部分过错。

据此酌情确定物业公司承担90%赔偿责任。

沈某、蒋某凤、沈某婷自行承担10%责任。

鉴于沈某、蒋某凤、沈某婷未就物损和修理费提交充分证据，法院结合损失现场情况和房屋装修折旧情况，最终酌情确定物业公司赔偿沈某、蒋某凤、沈某婷两万余元。

【典型意义】

物业公司作为小区物业的管理人，负有对小区上下水管道、屋面、外墙面、电梯等业主共有部分日常维护、管理并保障共用设施设备正常使用的义务。

物业服务企业应按照物业服务合同约定和物业的性质，妥善养护、维修共有部分，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

本案中，物业公司未能提交证据证明其履行了维护义务，存在管理维护的疏忽，应承担相应的责任。

对于业主而言，如果房屋发生漏水应及时向物业服务企业报修，如未及时报修导致损害结果扩大，应承担相应的责任。

案例三物业服务企业与业主大会签订的停车收费协议对业主具有约束力——上海某某物业服务有限公司与金某军物业服务合同纠纷案

典型案例3

物业服务企业与业主大会签订的停车收费协议对业主具有约束力

——上海某某物业服务有限公司与金某军物业服务合同纠纷案

【基本案情】

上海某某物业服务有限公司（以下简称物业公司）系上海市金山区枫泾镇某某小区物业服务企业。

金某军为该小区业主以及车牌沪C*****的车辆使用人。

2023年4月，该小区经业主大会审议通过《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》，载明了业主、使用人车辆的收费标准。

后，物业公司与业主大会签订《物业服务合同补充协议》，对固定停车费以及临时停车费的收费标准进行了约定。

2023年9月至2024年2月期间，金某军的沪C*****车辆在小区产生停车费1250元。

金某军拒绝缴纳，物业公司催讨无果，遂诉至法院。

金某军辩称《物业服务合同补充协议》没有征询业主意见，没有调整依据，也没有备案，并且小区乱停车现象严重，物业公司不进行劝阻，管理不善，故不同意缴纳停车费。

【裁判结果】

法院经审理认为，物业公司与业主大会签订《物业服务合同》及《物业服务合同补充协议》不违反法律规定，应属合法有效，效力及于全体业主，对物业公司以及金某军均具有约束力。

现物业公司已提交证据证明其为小区提供了必要的物业服务，故对于物业公司要求金某军支付停车费的诉讼请求予以支持。

关于收费标准，法院认为，金某军系本小区的业主，应与小区其他业主适用同等的标准，故应按照固定停车费标准支付停车费。

【典型意义】

物业服务合同由业主大会或业主委员会与物业服务企业签订。

依法设立的业主大会、业主委员会代表全体业主的利益，其与物业服务企业签订的合同效力及于全体业主。

业主有服从业主大会和业主委员会决定的义务，应当按照业主大会、业主委员会与物业服务企业所签合同的约定及时支付物业费、停车费，以确保小区正常运转。

同时，为避免矛盾纠纷、增强公信力，业主大会、业主委员会召开会议前应通过小区公告栏向全体业主发出通知，鼓励业主参与，组织业主讨论。

会议召开后应及时公开决议，在小区公告栏等显著位置进行公示并确保公示时间符合法律规定，接受业主监督，增强业主信任，推动小区公共事务顺利开展。

案例四按约及时缴纳物业费是业主的义务，物业费调价需经法定程序——上海某某物业服务有限公司与沈某明物业服务合同纠纷案

典型案例4

按约及时缴纳物业费是业主的义务，物业费调价需经法定程序

——上海某某物业服务有限公司与沈某明物业服务合同纠纷案

【基本案情】

上海某某物业服务有限公司（以下简称物业公司）是上海市金山区山阳镇某某小区的物业管理企业。

于2019年与开发商签订《前期物业服务合同》，合同对物业费及支付时间等做出了约定。

沈某明是该小区业主，因拆迁安置成为小区业主。

入住以后，龚某认为其房屋为拆迁安置房屋，而物业公司收取的物业费过高，超过金山区平均值。

同时物业公司提供的配套设施和服务也与收费标准不匹配，存在汽车无法充电、地下车库潮湿、违章搭建管理不到位、消防设施存在安全隐患、小区道路设置路障等等，进而拒绝缴纳物业费。

物业公司遂诉至法院，要求沈某明支付物业费2622.20元。

【裁判结果】

法院经审理认为，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。

本案中，物业公司依照前期物业服务合同的约定为小区提供物业服务合同义务，沈某明未按时缴纳物业费，物业公司要求沈某明支付，于法有据，应予支持。

据此判决沈某明支付物业公司物业服务费2622.20元。

【典型意义】

近年来，物业费调价引起的纠纷越来越多。

特别是一些拆迁安置的业主，以往住在自家房子里从未交过物业费，现在要像商品房一样负担较高的物业费，心理上难以接受。

然而，物业费调价需要召开业主大会或者业主委员会，要广泛征求业主意见，形成统一的调整需求，通过业主大会或者业主委员会与物业公司进行协商谈判。

协商无果，还可以通过法定程序更换物业公司。

但业主不得以物业费过高为由，拒付物业费。

同时，物业服务企业对于服务过程中出现的相关问题，应及时与业主沟通，妥善处理，不断提高服务质量。

案例五物业公司服务管理存在瑕疵，应酌情减免物业费——上海某某物业管理有限公司与朱某忠物业服务合同纠纷案

典型案例5

物业公司未协助业主妥善解决房屋漏水问题，存在服务管理瑕疵，应酌情减免物业费

——上海某某物业管理有限公司与朱某忠物业服务合同纠纷案

【基本案情】

2005年，朱某忠购买金山区山阳镇某小区房屋并于2007年进行了装修。

2015年，上海某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）与该小区业委会签订《物业服务合同》，为该小区提供物业服务。

合同约定高层房屋物业费每月1.30元/每平方米，物业服务费应当按季度缴纳，业主应在每季度首月月底前履行缴纳义务。

因房屋漏水，朱某忠自购买房屋后未实际居住，也未缴纳过物业费。

物业公司接管小区物业后就朱某忠欠费多次进行催缴均未果，遂诉至法院。

朱某忠庭审中强调其未交物业费是因为房屋漏水严重且一直未得到解决。

【裁判结果】

案件审理中，法院一方面就物业服务合同的签订情况以及收费标准、欠费期间、催收情况等组织双方进行了举证质证。

另一方面，着重查明案涉房屋漏水情况。

就朱某忠是否就房屋漏水进行过报修、物业公司是否进行过处理等焦点问题组织双方进行证据交换和质证。

充分听取双方关于房屋漏水持续时间、漏水部位以及所造成损失的意见。

向双方阐释房屋质量问题与物业服务合同之间的区别和联系，向物业公司释明物业服务管理质量不到位的情况下，要求业主全额支付物业费及违约金缺乏依据，建议并组织双方就物业费及其减免进行协商。

最终，物业公司基于房屋漏水情况减免了部分物业费，朱某忠亦认可减免后的金额，双方达成调解。

【典型意义】

提供符合合同约定标准的物业服务是物业公司的主要合同义务，也是物业公司的立足之本。

只有按照合同约定提供优质的物业服务，才能收取相应的物业费。

物业服务企业履行义务存在瑕疵的，物业费应酌情减免。

一般而言，房屋漏水问题在质保期内属于房屋买卖合同项下开发商的质量担保义务，应有开发商负责维修。

质保期外，业主共有部分应通过维修基金进行维修。

尽管物业服务企业在业主房屋漏水问题上不承担主要维修义务，但是作为小区物业管理者，物业服务企业应当协助业主进行相应的登记、上报，做好业主、开发商之间的沟通协调工作，协助配合业主大会、业委会开展房屋漏水维修。

物业服务企业履行相关义务不到位的，应酌情减免相应的物业费。

案例六业主共有部分安装充电桩应经过合法表决程序——杨某国与曲某、上海某某物业管理有限公司排除妨害纠纷案

典型案例6

业主在共有部分安装充电桩，应经过其他业主的同意

——杨某国与曲某、上海某某物业管理有限公司排除妨害纠纷案

【基本案情】

杨某国、曲某是金山区石化街道某小区同一楼栋的邻居，杨某国住在一楼，曲某住在六楼。

该小区系老旧小区，停车位十分紧张，且均系不固定车位。

2019年上半年，曲某购买新能源汽车后，将车辆充电桩安装在一楼杨某国卧室的外墙上，安装位置处于床的正上方。

杨某过认为曲某安装充电桩未经过居委会和物业公司同意并且存在安全隐患，影响到了杨某国和家人的正常生活，要求曲某拆除充电桩。

曲某认为，其安装前向相关部门提交了《电动汽车充电设施安装登记证明》，还曾向物业报备，安装过程合法合规。

充电桩本身非常安全，不存在辐射隐患，没有破坏和影响小区共有设施的使用，同楼栋的邻居也没有提出过反对意见，因此不同意拆除。

【裁判结果】

案件审理中，法官实地进行了实地调查，耐心讲解《民法典》等关于业主共有部分管理使用的法律规定。

杨某国、曲某均认识到安装充电桩的外墙属于业主共有部分，根据法律规定业主享有共有和共同管理的权利。

法官还向曲某明确未经楼栋其他业主同意，不能擅自安装充电桩。

考虑到尽可能维护双方的权益，法院与居委会以及相关职能部门多方参与、共同努力，组织杨某国、曲某进行调解。

结合小区现有充电桩实际安装情况，曲某将充电桩移至楼栋旁绿化带中，杨某国对移动后的位置也不再有异议，双方最终达成调解。

【典型意义】

因新能源汽车充电引发的矛盾纠纷在老旧小区并不少见。

以本案中的小区为例，停车位只有200多个，但需求在500辆以上，围绕停车充电产生的矛盾纠纷频发。

物业公司在处理业主安装新能源汽车充电桩需求时要审慎审查，严格按照《上海市居民小区电动汽车充电设施建设管理办法》的要求评估安装条件、规范审查程序。

要强化服务意识，摸排新能源汽车、燃油汽车停车、充电需求，完善停车管理办法，确保小区停车、充电井然有序。

小区业主也应互相理解、互相给予停车、充电的方便，共同遵守小区各项管理规定，展现居民良好素质，维护小区美好环境。

此外，解决停车难等社区治理中的普遍问题还需要居委会、业委会以及街镇等相关职能部门共同参与，形成社区治理合力，搭建联动议事平台，共谋、共管，共同打造和谐社区。

案例七业主知情权的范围及其限制——沈某妹与上海某某物业服务有限公司业主知情权纠纷案

典型案例7

业主有权请求物业服务企业公布或者查阅共有部分的使用和收益情况

——沈某妹与上海某某物业服务有限公司业主知情权纠纷案

【基本案情】

2021年，沈某妹购买金山区山阳镇某某小区房屋，成为该小区业主。

上海某某物业服务有限公司（以下简称物业公司）是该小区开发商聘请的前期物业服务企业，为小区提供物业服务。

沈某妹入住以后发现小区存在电梯停运、消防设施瘫痪、停车无序、小区环境脏乱差等物业管理方面的问题。

认为物业公司为降低成本减少人员配备、降低服务和维护保养开支，还拒绝业主监督公共收益开支情况。

沈某妹诉至法院，要求查阅、复制：物业服务费收支明细，公共收益收支凭证及明细，停车位管理情况、停车费收取票据和明细，物业服务人员名单和证件，电梯、消防设备、监控设施、屋顶、墙面、道路等的维保记录等。

物业公司抗辩称，其已经保障了业主知情权，每季度公示《公共收益及专项维修基金情况表》，在物业服务中心公示了物业服务人员名单和证件。

物业服务费收支明细、票据和财务明细以及电梯、消防设备、监控设施等的维保记录等不属于业主知情权范围，不同意公开。

【裁判结果】

法院经审理认为，知情权是法律赋予业主的权利，业主有权请求公布、查阅共有部分的使用和收益情况；建筑物区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，以及其他应当向业主公开的情况和资料。

业主应当以合理的方式行使知情权，主观上必须具有正当目的，应当与保护业主的合法权益有直接关系。

对于与业主合法权益无关的信息，物业服务企业则没有披露的义务。

本案中，小区公共设施出租租金等公共收益账目明细及原始凭证，机动车位的处分和出租情况，机动车位收支账目明细与沈某妹的合法权益有直接关系，物业服务企业应当提供给沈某妹查阅、复制。

而公共收益对应的银行账户明细、停车费收取票据、电梯等的维保记录，或与沈某妹的合法权益无直接关系，或涉及其他业主隐私，不应向沈某妹公开。

【典型意义】

业主知情权是业主了解小区事务的重要权利，不仅关系到业主的切身利益，还影响到整个小区的管理和运营。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主有权了解小区公共场地的使用情况及其租金、广告费等公共收益情况，有权了解机动车车位的处分、出租情况，有权了解维修资金的筹集、使用情况等等。

通过行使知情权，业主可以更好地参与小区管理，监督物业服务企业履行合同，促进小区和谐发展。

同时，知情权的行使需要遵循合理边界，应当在法律规定的范围内合理合法行使，要与保护业主自身合法权益直接相关，并且不宜造成披露主体成本过高、负担过重，也不应侵害其他业主的合法权益。

案例八前期物业服务合同对业主具有法律约束力——上海某某物业管理有限公司与沈某珍物业服务合同纠纷案

典型案例8

前期物业服务合同对业主具有法律约束力

——上海某某物业管理有限公司与沈某珍物业服务合同纠纷案

【基本案情】

坐落于金山区朱泾镇某某街某某弄某号的房屋由上海某某房产开发有限公司（以下简称房产开发公司）开发建设。

2010年，沈某珍成为该房屋的业主。

2017年，房产开发公司向金山区朱泾镇人民政府提交申请报告，因业委会集体辞职、物业公司搬离等原因导致该地块处于无物业管理状态，恳请政府委派一家物业公司来维护该地块日常物业管理服务工作。

上海某某物业管理有限公司（以下简称物业公司）提出申请，表示愿意接管该地块的物业管理工作。

后，房产开发公司与物业公司签订《物业服务合同》，约定由物业公司接管物业管理工作，期限至新一届业委会成立并聘请新的物业公司接盘为止。

合同签订后，物业公司对该地块提供了物业管理服务。

因沈某珍未缴纳2017年以来的物业费，物业公司诉至法院。

沈某珍认为，《物业服务合同》是物业公司与开发商签订的，并非跟业主签订的，其作为业主与物业公司不存在法律关系，故不同意缴纳物业费。

本案中，由于原前期物业公司在2016年底撤离，业委会委员集体辞职，经当地居委会的指导仍未能组建新的业委会，导致该物业管理区域处于无物业管理状态。

根据上海市金山区朱泾镇住房保障房屋管理所的意见，房产开发公司与物业公司签订物业服务合同，由物业公司临时代管该物业区域至新一届业委会成立并聘请新的物业公司接盘为止。

双方因此建立的物业服务合同关系符合法律和行政法规的规定，对沈某珍具有约束力，沈某珍应按合同约定支付物业费。

【典型意义】

《前期物业服务合同》是业主大会或者业主委员会选聘物业服务企业之前，由建设单位与物业服务企业签订的合同。

物业服务具有公共服务的特征，涉及整个小区的公共部位、公共设施维护养护等。

在业主大会或业主委员会有效运作并形成决议前，物业服务又不可或缺。

为了避免出现物业管理的真空，法律规定前期物业管理服务由建设单位选聘物业服务企业。

根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。

业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。

这意味着，即使业主未直接参与合同的签订，仍然受前期物业服务合同的约束。

如果物业服务企业已经按照约定提供了服务，业主有义务按约定缴纳物业费。

如果业主对物业服务质量不满意，可以协商、沟通，或者联合业主召开业主大会、业主委员会重新选聘物业服务企业，拒付物业费于法无据，会导致物业服务质量下降，最终损害业主自身的利益。

资料来源：“上海金山法院”微信公众号

编辑：程佳域

责编：俞萝寅、程佳域

审核：陈建军、林堃

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