大拆迁时代来了！中央定调，城中村改造将成为楼市去库存重要动力

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

城，盛民也；

改，优化和提升也！

临近年关，国家级楼市重磅信号不断发出。

01

楼市政策澎湃袭来

据波哥看楼市观察，这几天楼市政策相关动作不断释放出来，主要有下面几个：

◢ 其一，12月3日，住建部：城中村改造再提速，助力房地产市场健康发展

此次有3项新部署：

一是，扩大城市和项目范围。从最初的35个超大特大城市和城区常住人口300万以上的大城市，进一步扩大到近300个地级及以上城市，让更多城市享受到城中村改造带来的城市发展红利，充分释放新型城镇化的巨大潜力。凡资金能平衡、征收补偿方案成熟的项目，均可纳入政策支持范围。

二是，增加项目支持力度。凡符合条件的项目，可以获得专项债券、专项借款、相关税费优惠等政策支持。而城中村改造相关的债务管理按照有关规定单独考核，可以调动地方政府参与的积极性。

三是，对项目方案提出基本原则。“一项目两方案”，确保每个城中村改造项目既要有完整的征收补偿方案，也要有资金平衡方案；既要有经济可行性，避免新增债务风险，又要保障城中村居民的合理合法权益。

这跟上次的新闻差不多，是再次重申和强调，也表明全国300城的城中村改造，已经在快速推动，而给市场传达更坚定的信号。具体的相关关系，请参考我们前段时间的文章，此略。

◢ 其二，12月5日，发改委+住建部：抓紧报送城市地下管网管廊及设施建设改造

国家发改委、住建部12月5日联合发布了《关于抓紧报送城市地下管网管廊及设施建设改造实施方案的通知》，文件上标注了“特急”二字，要求各地按规定编制项目建设改造方案并于12月27日17:00前提交，如未按时提交则视同自愿放弃申报中央预算内投资、超长期特别国债资金。

这份通知透露出两个信号，一是政府的钱要赶快花出去，二是项目的投资要赶快搞上去，如此才能保证GDP的增量并进一步稳住中国经济。

因城市地下管网管廊及设施建设改造主要涵盖在基建、城市更新、城中村改造等项目范围内，因此我们认为中国将迎来新一波的建设热潮。

◢ 其三，12月8日，新华社：从增量拉动转向增量存量联动

当晚，央媒新华社在其官微——新华视点，发布了一篇名为《当前中国经济问答⑥|房地产市场走势怎么看？》的文章，引起了业内的普遍关注。

在该文章的第三部分——“传统的房地产发展模式难以为继，未来的房地产将向何处发展？”，重点提出了一些观点：

“加快构建房地产发展新模式，是房地产市场平稳健康发展的治本之策。更好满足刚性和改善性住房需求，完善房地产开发、交易和使用制度，建立‘人、房、地、钱’要素联动新机制等，是加快构建房地产发展新模式的重要内容。

我国房地产市场已走过20多年高速扩张阶段，过去的发展模式已不适应高质量发展的新要求，构建房地产发展新模式是大势所趋。

从支撑城市扩张转向参与城市更新，从增量拉动转为增量存量联动……房地产发展要围绕老百姓在新发展阶段的多样化住房需求，从户外环境、适老化、绿色低碳等方面着力，推动住房建设品质全面升级。

当前，城中村改造的政策支持范围从最初只有35个大城市扩大到全部地级及以上城市。已有1632个城中村改造项目在各大城市落地。1至10月，全国已建设筹集保障性住房和城中村改造安置房317万套（间）；到今年底，可帮助超过1000万困难群众改善住房条件。

积极实施城市更新行动，是转变城市发展方式、实现高质量发展的重要举措。”

据波哥看楼市观察，新华社在这个章节中，重点从我们国内楼市的新发展模式上进行专门的论述，并将之界定为房地产市场平稳健康发展的治本之策，这个高度非常高了，就相当于为楼市的发展找到了真正的“解药”。

其中，一个重要的判断是，着重强调了城市更新的重要价值，并将城市和经济的发展描述为“从增量拉动转为增量存量联动”这一视角。

这里的“增量存量联动”，可能是第一次这样表述了，也即，把这两者摆在了同一高度，并用城市更新给其做了有效的注解。

◢ 其四，12月9日，政治局会议重磅定调：2025年，要稳住楼市股市

在宏观大目标上，提出“稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好”这一说法和目标。

同时，还提到“明年要实施更积极的财政政策和适度宽松的货币政策”+“要加强预期管理，提高政策整体效能”+“大力提振消费，全方位扩大国内需求”等，是一次最新对2025年经济发展的定调。

其中，这些内容，都跟楼市有很强的关系。

此外，再比如，在财政扩量方面，本次会议也明确了“两重”建设的重点方向——加快推动以人为本的新型城镇化，及续建基础设施、农业转移人口市民化（普高建设、医院病房改造）、高标准农田建设、地下管网建设、城市更新等，这些都是直接关照楼市、城中村改造等方面的具体表现。

02

暖风频吹，300城大城改，很快会带动新一轮拆迁潮

综合上述四个最新政策的主要内容，虽然各有侧重，但实际上，在内里都没有离开对楼市的强烈关照和各角度的加持，联合起来，就是一场针对以楼市为主打的新政策风暴，汹涌如潮，叠加之下，就是要全面扭转国内楼市和经济的低落局面，而让中国力量再次强力彰显出来。

那么，这些又跟城中村改造有什么关系呢？

●首先，为什么，最近这么多楼市等新政策不断出台？

这主要是因为，楼市的寒气已经严重影响到了国内的大局，再加上境外以特朗普为主的动荡性等众多不确定因素的增加和干扰等，2025年，中国经济仍将面临众多和巨大的挑战。

也即，在这些内外压力下，国内经济被逼迫到一个新的路口了。

外循环，将被各类掣肘；此时，必须要强化内循环的动力和活力，这是没得选择的选择了。

昨天，中央政治局会议的核心精神和主旨，本质上把这一点说透了。

一言以蔽之：

楼市不稳，经济大盘不可能有效回稳和回升。

●其次，众所周知，近年来，楼市的最大问题，就是库存过高，而导致量价严重失衡，严重挫伤了市场的预期和信心等，最后影响到了各个产业和社会层面，期间楼市寒气的传导，仿佛出现了一个可见的场景——楼市寒风吹过，一片冰霜，大家都裹紧了衣裳。

当前趋势，波哥看楼市简单形象总结为：

夜来城外一尺雪，可怜身上衣正单。

因此，要改变楼市和经济的整体态势，我们认为，现在最重要的解法，也已经变成了一个明牌：

快速有效降低库存，以改变总体量价结构严重失衡的格局，唯此才能带动楼市的突破和新发展。

其中，核心的核心，就是首先要合理减少楼市的库存量，离开这一点，提振楼市等，基本都会失灵。

其实，这个观点，波哥已经在6号的那篇文章——《楼市伤寒论：是逐步回暖，还是再跌25%？》，在量价的关系这一角度做了一些分析，有兴趣的可以去参考一下。

●其三，去库存的两大手段——收储+城中村改造，快速走向前台。

对收储和城改这两大手段和方式，我们在《2025前瞻：中央经济工作会议即将召开，5大看点新鲜出炉！》这篇文章里稍微提了一下，当时初步总结为：

收储，只简单减少库存，而驱动不了新的购买力，其价值链条比较短；

城改，可直接带来新的客户，可从市场层面来积极消化库存，亦可给整个产业链带来更多的实质量价值。

下面，再简单展开来说一下。

收储的基本模式是——地方政府收购商品房，变成公益性保障房，减少的是区域性的存量，针对的是房企这一主体来发力的，有其积极意义。

但是，这个模式，在终极上，会遇到两大挑战：

一是，商品房的收储量有其边界，不可能超过市场化商品的量，也即，只能作为一个当下救市的救急和补充手段，不可能变成主力。

因为，有一点，假设各地政府大量收储，最后必将面临一个问题：

未来租给谁，以什么价格发租？

虽然，一直说有众多的新市民等，可，实际上，这个进程是一个更长期的变化，也不可能在几年内得以完全的有效消化和达成合理的租赁。

那么，就反过来会制约地方政府收储的积极性及其具体的收储量，毕竟，最后的出租量、配售量，以及相关的价格等，都会制约相关收储行为的落地效果，因为，最终必然要回到财务指标上来的，这对谁都一样，这个问题各地都绕不开。

近期，不少诟病国家队收储的动作比较慢和政策资金力度不够等，但是，在波哥看楼市看来，这里面没那么简单。

毕竟，做事，不可能只考虑眼前，还要充分考虑如何有效退出的未来。

否则，就是剃头剪子一头热的行为了，也将落入头痛医头脚痛医脚的窠臼了。

也就是说，在去库存上面，国家队收储，其真正的能量和效应比较有限，除非是国家不计成本去干，则另说。

但，这种可能性很小，不然又会掉入过去放肆举债的老路。

所以，波哥看楼市认为，大家不要对收储模式寄予过多的期望。

其中，还有一点，未来房地产和楼市的可持续发展，其主力还是商品房的市场化，这跟新加坡不太一样，很多人只是想简单抄新加坡的作业，颇有点文不对题的感觉，也比较可笑。

新加坡人少地窄，容易调节；但国内，人口众多、情况复杂，而且在传统情结里面希望有自己的房子，这些都将不同于弹丸之地的新加坡的模式，故而，收储，对我们而言，仅仅是救急和补充，不可能成为市场的主流。

当下和未来，都不可能。

接下来，再看一下城中村改造的巨大价值。

波哥看楼市认为，城中村改造的主要作用有两点：

●1、存量时代，经济发展的一大主要驱动力。

前述新华社的文章，已经说得非常清楚了，不再赘述。

也是，国家城市更新大战略的一大核心。

城市，正逐步老去，留存依然过多；经济，必须不断前行。

旧和新、过去现在及未来，正面临深度的冲击，这并不仅仅是当下的视角，还是基于历史的考量。

改造城中村，是历史的必然，也是国际性大趋势。

故而，在这个维度，我们上次一篇文章中提出的一个观点——城中村，是国内城市更新和去库存两大目标的深度重叠，很多人没看懂，波哥有点无语。

城市的边界有限，向内思考和借此焕发出新的活力，重构城市类经济核心要素等，是世界性的大问题，这一点大家都一样，因此，城中村改造后释放出存量优质土地等，中国也不会例外。

另外，对当下驱动国内投资、提振内需、强化就业等等，都具有现实的重大意义。

譬如

上面的政策中，都相关重点关照了城中村改造的现实价值，虽然角度不同，但最后的归结点和主要取向上没太大的变化。

城中村，代表着历史，也代表着最强大的存量价值之一，国家必然要重点关注。

●2、在紧迫的去库存周期，全国性300城的大城改，直接减少库存+增加新购买力，形成了合理的市场化的闭环。

这个闭环，基于合法权益和价值，用拆迁等模式，直接把国内众多城中村区域的老房子，借助货币和房票化安置等方式，直接进行有效的安置，因此，带来的最直接的效果就是——拆迁户拿着房票等，直接去置换新房，也即直接把城中村的老业主改变为新购房客户了。

而且，不需要去考虑未来的租售等运营类的问题，全部归于市场。

从资本和资源的角度，借助城中村改造，其生命力更加强大，也更符合市场化的原则。

比如，一个城市，假设有一万个城中村拆迁户，对当地而言，基本等于可减少一万套新房存量的去化，而且就到此结束，未来的租与售，政府和国家不需要再具体操心了。

最的差别，相对于收储，是带来了众多的新客户，并且没有后发症或并发症。

这个价值更加直接、强大和深厚。

有鉴于此，波哥看楼市判断：

2025年，全国300城的大城改，必然会不断加速和强力推进，其中带来的去库存将更加强大。

也，因此可以推知——

新一轮拆迁潮，将在2025年出现大的爆发，很多城市和居民，以及产业链上的各类主体会深度和不断受益！

03

据波哥看楼市观察，近日，上海、广州等，都在加速推进城中村这一工作，毕竟，如上所述，城中村对于当前楼市去库存等，内中外价值众多，在国家级政策性资金有限的角度下，谁跑得快、走得稳，谁就会更受益。

以上海为例，徐汇区枫林街道的东安一、二村旧城区改建项目于10月18日举行了集中搬迁仪式。

这是上海史上最大单地块一次性征收项目，搬迁规模超过6000户，共约1.5万人，实际动迁补偿接近15万/㎡，拆迁总成本约500亿。

其中，住建部、财政部11月15日联合印发通知“部署各地进一步做好城中村改造工作”之后，市场方面认为上海将很快进入大规模旧改时代。

毕竟，核心资源是有限的。

因此，在有限的资源下，城中村改造对于全国的楼市去库存和提振市场及经济等，其重要性，不言自明。

同时，近期，个别人提到，在本轮城中村改造的大潮下，在拆改建之后，又会增加新的供应量，又将重复过去的问题，在波哥看楼市看来，其实这个观点是一个比较短视的观察。

因为，去库存和新建房子，是完全可以分开的，并不是和并不需要短期内同时完成，而且国央企或民企锁定土地、摘牌、开发、供应等，也不需要那么快进行，都可以进行有效的调节。

近日，国内某一两个所谓的教授或专家，提出了城中村要慎重和城中村改造要以居民筹资为主+政府投资为辅的模式来进行的观点，我们认为，这些人基本都是久居于象牙塔或自己的小书房等，跟现实脱节非常严重，皆落入了在斗室之中纸上谈兵的狭隘。

根本没有充分和有效理解当前楼市的最大最严重的问题，在波哥个人看来，都显得十分的可笑。

因为，如果按他们的逻辑，我们根本不需要这样大规模和高强度去推动城中村的改造了，那么，楼市去库存压力和责任谁来负责？

譬如

当前，大家都严重缺乏信心，你要居民掏钱去搞城中村改造，别人不给你两个大耳刮子，就算客气了。

你拿着高工资、喝着咖啡，站着说话不腰疼；而广大人民，正处于水深火热之中，急速合理有效扭转大局，孰轻孰重，你难道搞不清吗？你难道要别人叫你SB吗？

俗话说：

烟火气，才是真正的城市和生活。

国内城中村及其改造，是城市烟火气有效转移和得以合理延续的有效模式，早就超脱了简单的经济范畴。

坐进观天，难得其实。

人房地钱，永远不变。

核心结构，从未改变。要发展，必须要充分和系统思考。

综上所述，城中村改造，必将成为楼市去库存、扭转市场态势和提振国人预期和信心的最大最新的历史性选择，也严重影响着国运和个人命运的正向变化。

过程中，一切短视、自以为是、或局部角落里的行为和声音等，皆将被大趋势和历史性的大车轮碾碎。

也因此，可以推知：

2025年，新一轮大拆迁潮和造富潮，必将汹涌而至！

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