暴涨！断供！苏州楼市刚需，正在被抛弃...

每天打开各大平台，满眼都是：别墅、改善、低密、豪宅...

有没有发现，今年很久没见到“刚需”两个字了。

政策端，松绑和新规，一直在围绕改善需求展开；

市场端，苏州今年几乎被别墅、低密字样刷屏了。

短短2年时间，苏州刚需的天塌了，而且接下来难度还在升级。

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政策风向变了！市场洗牌！

2大变局，刚需被抛弃？

话虽然不好听，但却是事实。

比起前几年，刚需生存空间确实是被挤压了，至少买一套心仪的房没有那么容易了。这一点其实从政策风向+土地、新房市场供应端就能看出来。

①政策风向改变！从支持刚需→鼓励改善！

过去很长一段时间，楼市政策一直在保护刚需。

供应端上，限地价限房价；需求端上，限购、限售限制。主打一个控制买房门槛和投资门槛，让刚需买得起、有的买。

然而，自从这一轮全国政策大调整开始，很多楼市政策开始明显指向改善需求——

首先，是从土地供应上放开限制，比如取消限墅令，让别墅重出江湖。这一点从今年苏州的土拍也能看出来，别墅杀疯了。

其次，是价格全面放开，取消了土地限价+新房限价，低密度、高价值地块，可以做到单价上不封顶。今年苏州园区、狮山先后拍出地王，新房备案价先后突破6w+，双湖甚至破了10w。

还有，苏州楼市推出了置换（卖旧买新）税费优惠，都是在鼓励改善出手。

政策风向，从“支持刚需”→“鼓励改善”，已经非常明显了。

今年刚需赶上了什么好政策？唯一能搭边的大概就是降利率了。

②数据说明一切！苏州楼市2025年超50个纯新盘！别墅、洋房超85%...

毫无疑问，苏州楼市的2024-2025，是被别墅霸屏的一年。

从今年首批挂地开始，各种低密度地块一茬接一茬，容积率高于1.5的几乎是凤毛麟角。这么说可能很多人没什么概念，来看数据。

根据我们的不完全统计，截止至12月份苏州待入市的纯新盘超50个，其中容积率＞1.5的项目/地块不足10个，占比仅15%，剩下的基本都是别墅/叠墅。

那15%的非别墅地块，也并非全都是刚需盘。有的大概率均价3字头，有些分布在远离主城的乡镇，面向地缘客和环沪投资客，基本可以忽略不计。

真正留给苏州刚需购房者（200w上下）的选择，寥寥无几。

那么问题来了，需求不会消失，只会转移。刚需客群背后的居住需求如何安放？

根据趋势来看，接下来答案大概率是：「二手房」、「保障房」、「租赁」。

行业已经正式进入了存量时代。未来，刚需家庭的购房主要通过配售型保障性住房解决，商品住房将满足改善型住房需求。

苏州今年就有部分”只租不售“的地块出让...大趋势即是如此。

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2005年，苏州别墅轰炸

200w内绝迹，500w内断层

普通买房人，还有多少机会？

那么问题来了，结婚、生孩子、小孩上学，都是燃眉之急，买房迫在眉睫。

如果刚需朋友还想在苏州买房，200w上下还有多少机会？

新房，园区和姑苏基本不用想了，高新区浒关和通安还可以看看，其它筛选出来的200万级新房板块： 运东、太湖度假区、胥口、通安、渭塘、澄阳、黄桥等等，基本上都在非主城。

近园区，甪直已经翻身进入改善阶段，运东的优势在于板块紧邻园区南部，而且总价极低，150万左右就能买套刚需小户型，去园区只要20分钟车程。很适合想来苏州就业（园区工作机会比较丰富）的刚需朋友，但是预计存量也不多，没什么好楼层好户型了。

吴中太湖度假区&胥口，有地铁5号线，几乎是苏州目前均价最低的轨交房，商业上有中海寰湖时代的商业、太湖mall，唯一的硬伤就是通勤太远。

相城渭塘、黄桥、澄阳，选择不多，而且正在摘掉刚需帽子；新区新房通安、浒关，蹲蹲折扣价性价比还不错。

其中也有一些楼盘定位其实是首改，但是面积段比较小，再加上一定的优惠力度，整体总价虽然控制在200w左右，但品质配套还是ok的——

比如，相城溪前雅居，叠墅洋房高层的高端业态，而且是今年最新入市的楼盘，拥有最新一代产品力，再加上旭辉建管的项目品质有保障。根据此前取证一房一价表显示，项目精装高层总价最低不到200w就能入手一套~

包括木渎新盘金地峯范，起步约103㎡，距地铁5号线大治桥站/西跨塘站约1.6km，四舍五入享狮山配套，是木渎板块内稀缺不靠高架的小高层，精装三大件交付。

比如，浒关中建虹溪璟庭，面积105-130-143㎡精装交付，中建独资的楼盘，双水系景观，内外双会所，精装品牌都是老板、西门子、科勒等，带三大件，而且距离浒关F4很近，自带社区配套，主要是兑现力很OK，所以这段时间一直卖的不错。当然，如果预算再加一点，新区澜庭叙230w左右也能上车，还带不错的书包

比如，吴江主城文泽华府，位于吴江区政府旁，临近地铁口，约99-129㎡的洋房社区。精装修交付，配置全屋地暖、中央空调、新风系统等精装三大件，厨房有凉霸，入户玄关柜配备齐全...整体上是纯粹的改善社区。

但如果思路打开一点，看看二手房，选择面一下就变大了，如果不在意房龄，不担心后期置换出手的话，连核心区都能看看。具体就不展开说了~

2025年，苏州楼市有多少「接地气」的纯新盘选择？

其实不仅仅是刚需产品断层，苏州2025年新房市场，500w以内的改善产品整体都将大断层，留给普通买房人的选择，其实也并不算多！！

根据前文的盘点情况，截止至目前苏州还未入市的容积率≥1.5的项目只有这些，其中大部分还没出规划，不出意外很多都是洋房，价格不便宜↓

目前仅有甪直吴风宸樾府项目出了规划，拟建9栋14-26F住宅，一共520套，面积段112-182㎡，朗诗+斜港+建屋联合开发，朗诗操盘打造精装科技住宅，从小户型到大平层都有，目前实景已经公开，下一步就是入市了。

同在甪直的还有一宗地块，斜港置业&吴城置业&甪直房地产甪直68号地块项目，位于吴中区甪直镇鸣市路南侧、经三路东侧，容积率1.8，成交楼面价10000元/㎡，根据要求，住宅为全装修交付，最低装标2000元/㎡，面积≥100㎡；

另外，高铁新城Z25号地块，容积率2.4，位于属于高铁新城正核区位，吴韵路东、陶村街北 ，南侧紧邻大悦繁华图，为商住用地，成交楼面价11369元/㎡。

这块地，属于今年土拍中相对核心区的非低密地块，根据出让要求，户型面积不小于100㎡，住宅部分总层数6层以上的，须建设成品住宅，装修标准不低于2000元/㎡。

万物皆有规律，楼市也是一样。

参考北上广深楼市，不断向高端市场转变，高地价推动高房价，迎来史上房价最分化的时代。

未来高端新房不仅位置好，同时价格越卖越贵，越卖越火。大量的低品质二手房和老破小可能越来越卖不出价格，这些房子未来只能等着拆迁出手，逐渐向“保障房”靠拢。

对于普通买房人而言，当下不多的新房选择或许已经是余火，也是最后的主动权，预算越是有限，越往后可能越不好买。