北京民事律师：二审再胜！助委托人交付房屋和拿到违约金

2018年8月23日，陈某与A公司签订《预售合同》，约定陈某购买A公司开发的案涉房屋，房屋总价款为10103332元。同时双方对买受人逾期付款、房屋交付时间和手续等事项作了约定。

上述合同签订前，陈某于2017年11月27日向A公司支付认购金50万元；2017年12月22日，陈某支付首付款200万元；2017年12月25日，陈某支付首付款110万元。2018年6月27日，陈某之子陈某1按照A公司指示将1085732.69元转账给案外人B公司，后又按照A公司的指示接收退款再行支付到A公司账户。

2019年6月5日，陈某与银行签订贷款合同办理贷款，A公司系该贷款合同的担保人，陈某贷款额度为300万元，在贷款银行留存的资料中有陈某于2019年6月5日支付首付款的《收据》复印件一份，载明陈某于2019年6月5日支付首付款金额为3495732.69元；同日A公司还为陈某出具《收据》，载明陈某余当日支付首付款7533.31元。根据上述《收据》，截至2019年6月5日，陈某已支付购房款7103332元。

其中金额为3495732.69元的收据中，包括了2018年6月27日支付给案外人的1085732.69元及另外的241万元，该241万元是李某的儿子李某1与案外人C公司签订《跟投协议》，李某1投入跟投资金180万元，后折抵了购房款241万元。

2019年10月25日，陈某办理的银行贷款300万元支付至A公司，至此，陈某认为其已经支付完毕全部购房款。但A公司却至今未向陈某交付房屋，也没有为陈某办理案涉房屋的不动产权证。为维护自身合法权益，陈某委托恒略律所律师提起诉讼，请求判令A公司向陈某交付房屋、协助陈某办理房屋所有权证及支付逾期交房违约金。

被告A公司辩称：

对于原告主张的跟投款折抵购房款不予认可，表示并未收到上述241万元，故我方有权不予交付房屋并不承担逾期交房的违约责任。对于银行留存有3495732.69元的收据复印件，被告表示其并不知情，不排除原告提供虚假材料的可能性；同时，被告主张新冠疫情导致延期交付房屋属于不可抗力，不应承担逾期交付房屋的违约责任。

恒略律师提交证据材料指出：

原告提供的3495732.69元的《收据》虽只有复印件，但通过相关证据材料举证，其所付款项的其他收据原件都是在2022年6月才获得，其不可能在办理贷款时向贷款机构出具收据复印件，且该《收据》系办理贷款所必须审核的手续，被告对该《收据》提出异议不符合常理。

针对被告所述因不可抗力逾期交房的问题，被告提供的证据与本案无关，被告并未对新冠疫情防控措施对房屋交付日期造成实质性影响，故不构成被告延期交付的理由。

一审判决

经审理，一审法院采纳了恒略律师意见，最终判决A公司在七日内向我方交付房屋，并向我方支付逾期交房违约金；并于十五日内协助我方办理不动产转移登记手续，将涉案房屋转移登记至原告名下。

A公司提起上诉:A公司不服一审判决提起上诉，请求撤销一审判决第一、二、三项，改判驳回陈某的诉求。其认为：

一审法院未查明A公司与陈某之间不存在以跟投款项及收益折抵购房款的事实，进而错误认定A公司应承担违约责任。因陈某未依照合同约定支付完成全部购房款导致延期交付房屋，A公司不承担逾期交房的违约责任，应当驳回陈某的诉讼请求。

恒略律师：不同意A公司的上诉请求

根据网络查询和一般人从开发商处的购房经验得知，购房人办理按揭贷款是由开发商主导购房人配合的模式进行，本案同样如此，陈某是按照A公司的要求向银行办理按揭贷款关于 241 万元的收据，收据复印件是从银行档案中调取的，收据原件一直是A公司保管的。所以给银行的收据是A公司提交给银行。

如果如A公司所说陈某向银行提交的收据复印件银行不可能批贷，所以只能是A公司向银行提交了收据原件或者是A公司向银行进行了确认。

一审证据证明通过投资款抵扣241 万元，才补足了7599.31元，一审法官亲自向批贷银行核实，除了本案还有其他多名A公司的员工通过投资款抵扣购房款，可以印证投资款抵扣购房款的事实。关于抵扣金额，因为陈某的儿子李某1在A公司任高管，所以投资大收益回报率也很高，协商暂时抵扣的购房款是 241 万元，其他收益李某1与A公司另算。

二审判决

最终，二审法院认为A公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照相关法律规定判决：驳回上诉，维持原判。