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一年来,丰台的土拍是静悄悄的,有撤牌,有延期。
直到万泉寺FT00-0613-0024王炸地块的出现:一块超百亿之地,上不封顶。
不过,当12月12日买家揭晓那刻,人们还是有些许“小失落”——只有一家开发商参拍,中海地产北京公司,以110.54亿元底价成交!
这也是中海北京今年在京城的首次单独拿地。上一次发生在5月底,它从中旅投资手上拿下海淀西山观复地块70%股权。
一个多月前,中海集团董事长颜建国与丰台区委副书记、区长初军威见面,被视为拿下这个丰台王炸地块的预热。
万泉寺24地块的土地面积6.38万平方米,容积率2.8,建筑规模约17.83万平方米。在西南二、三环中间位置,有这么一大块纯居住用地,实为罕见。
但它也有点小特殊,或者说,璧有瑕。
这块地的块中央,有一处明代的家族墓地的祭祀台基遗迹,狭长,东南30度走向。北京市考古研究院称它比较罕见,是明代葬俗的重要新发现。因而,0024地块里会保留祭祀台。
花姐想起了海淀区的香山樾,里面有座关帝庙,17世纪清代修建的,占地约1000平米。香山樾把它变成了香山书院。
0024地块的祭祀台,是否也会变成小区里的一个功能区?
可以想象一下,几百年以前,这里就是明代的某个大家族的祭祀场所,或许就是他们的居住生活之地,人丁兴旺,充满烟火气。
中海地产会不会把这个传统文化当做项目卖点呢?但尺度要把握好,避开业主们的忌讳。
可这依然不影响它是一块璞玉。
万泉寺24地块没有配建、没有街坊路,而且是北京取消土地限价的首个项目,政府钦定它肯定是有道理的。
紧跟其后的,分别是昌平区北七家镇CP01-1503-0002、0008、0009地块;海淀朱房村0029、0030地块,和西南郊冷库FT00-2404-0005地块。
以110.54亿元的价格计算,它的楼面价约6.2万/平。由于没有限价,意味着也就没有销售指导价,中海有自主定价的自由。当然,这个自由是相对的。
万泉寺周边,目前是个市场空白点,有四个豪宅已进入尾盘销售阶段。
1、西北1公里的端礼著,2022年6月份取证入市,共406套109-180㎡三居四居户型,截至10月31日,网签359套,去化率约88%,成交均价11万元/㎡左右。
2、南面500米的北京瑞府,2022年6月开盘,总计550套房源,130-194㎡三居四居户型,目前网签534套,去化率97%,成交均价9.84万元/㎡;
3、向东2公里的北京悦府,总计639套房源,主力111-199㎡三居四居户型,另有20套225-332㎡复式和10多套120㎡以下两居产品。目前累计网签602套,去化率94%,成交均价10.98万元/㎡;
4、西南1.5公里的懋源璟岳,目前在售现房,建面约465-590平联排,总价约6500万-9000万元/套。
这些两年前出让的地块,楼面地价都高于万泉寺24地块。如:端礼著楼面价约6.4万元/平米(不含2.57万平米保障租赁房),北京瑞府和北京悦府的拿地楼面价都在7万元以上。
老豪宅不是对手,但新威胁也还是有的。
比如:离万泉寺24地块东南300米远的西南郊冷库05地块,已进入用地预申请列表里,用地规模2.74公顷,地上建筑规模约6.92万平方米,纯宅地,容积率2.52,控高80米。
它和万泉寺24地块一样,地价也未设上限,但起拍价更低,楼面价5.8万元/平米——少了4000元/平米,入市的门槛更低,起拍价40.08亿元。
有关地段位置,半斤八两,都不临地铁,但临铁路。
万泉寺南面约40米处是京沪线,西边800米左右是地铁16号线东管头南站;西南郊冷库05地块东面100米是京九铁路,北面250米是京沪线。
再如:往东10公里左右的金茂璞逸丰宜,也是潜在对手,住宅销售单价在10万元/平米左右。它的主力户型约130-190㎡,有首层架空层,大会所,南北都有内嵌式阳台,甚至还另送了开敞阳台。
在产品的拓展面积上,花姐相信中海地产不会输于前浪们。
今年3月份入市的中海丰和叁號院,把赠送面积发挥到了极致,奇偶阳台、南向内嵌式阳台、北面设备平台变阳台,全部用上场了。
除此之外,中海地产在丰台主要在售楼盘,是中海公元里和中海永定玖里。(详见楼花网《丰台楼市,气氛拉满》)
万泉寺24地块落槌之后,接下来的土拍热点,将回到海淀,朱房村0029、0030地块的买家,将于2025年1月2日揭晓,合计起始价150.3亿元!
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