未来5年，房子是白菜价还是黄金价？李嘉诚与王健林的看法一致

现在我国整体从快速发展转变到了高质量发展的赛道上，而在经济飞速发展的时代，我国的房价也一路飙升。

近20多年来，全国的平均房价从最开始的两千多一平米，到后来的一万多一平米，这种态势尤其在发展速度较快的一线城市更甚。

然而我国房价的转折点就在2021年，很多的二三线城市的房价都出现了不同程度的下跌，没过多久，一线的城市也进入了调整行列。

在这样的背景下，未来五年，房价将如何变化？是会继续下跌，变成“白菜价”，还是会止跌回升，成为“黄金价”呢？

一、房地产市场的历史回顾

自1998年我国开启首轮住房制度改革以来，国内房地产市场迎来了迅猛的扩张。

在这一年，我国正式废除了原有的福利分房体制，全面转向货币化的住房分配方式，这一转变就极大地激活了房地产市场的潜力。

在这个时期，房地产市场以惊人的速度增长，房价持续攀升，房地产开发商的数量和市场规模也不断扩大。

由于一线城市经济更为发达、人口更为集中、投资需求更为旺盛，其房价增长速度明显超过了二三线城市。

相关数据显示，2024年上半年，一线城市的房价收入比为26.3，相较于2023年下降了7.6%；二线城市的房价收入比为11.2，下降了8.4%；三四线城市的房价收入比为7.9，也有相应的下降。

这些数据就向我们反映出，一线城市房价与居民收入之间的比例较高，且房价的增长速度较快。

除此以外，从2007年到2017年，一线城市的土地成交价格的复合增长率达到了22.3%，这一增速远超货币增速。

与此同时，二三线城市的土地价格增长速度与一线城市相比存在显著差异。至于房价调整的转折点，就是我们上文提到的2021年。

最初是天津、环京楼市等二三线城市的房价开始出现下跌。随后，北京、上海、深圳等一线城市也开始进入调整阶段。

这个拐点的出现，标志着中国房地产市场结束了长期的上涨趋势，进入了调整期。

我们国家的房地产，现在包括未来都会处于一个比较大的调整时期，可能会在2025年的时候趋于稳定。

我们的政府已经实施了多项的救市措施，但是因为库存和债务问题比较严重，短期内房价还是会面临下行的压力。

二、房价调整的原因分析

其实从2016年开始，我们的政府就开始着手控制房价增长，并且陆陆续续颁布了许多政策，用来稳定房价。

还有前两年的新冠疫情，对全球的经济造成了巨大的冲击，我们国家的房地产市场也未能幸免。

疫情爆发初期，我们国家的经济活动和人口流动受限，这就导致了第一季度的土地开发和投资有所下降。

随着后来疫情的逐渐好转，企业开始复工复产，土地市场随之反弹，土地开发、投资和地价均出现了明显的上涨。

但是，疫情对住房租赁市场的影响超过了住房买卖市场，房租的下降幅度大于房价的下降幅度。

在疫情期间，一线城市的房价总体上仍然上升，但涨幅有所放缓；而多数二、三线城市的房价则出现了波动，这些波动与疫情存在一定的关联。

在东北地区的部分城市，疫情的冲击加上人口持续流出等因素，导致了房价的下行趋势更加明显。

疫情还导致了快速城镇化进程的中断，改变了市场预期，导致房地产需求大幅下降，房地产市场面临“硬着陆”的风险。

所以总体来看，我们的政策调控和疫情的影响是房价调整的两大主要原因。

政府颁布这样的政策，也是为了我们国家房地产市场的长期稳定和健康发展。

疫情则因为影响市场心理预期，对房价产生了短期和中期的影响，这些因素共同推动了我国的房地产市场趋势。

三、政策调整与市场反应

这两年，国内众多城市陆续推出了针对房地产市场的调控优化政策，其中重要的一项便是对限购政策的取消和放宽。

比如北京、深圳、天津、上海等一线和新一线城市对原有的限购政策进行了调整，而杭州和西安等城市更是宣布全面取消了限购政策。

这些政策的调整直接增加了市场上的购房需求，尤其是对于那些因政策限制而未能购房的潜在买家来说，现在他们有了更多的购房机会，这无疑会刺激市场需求并可能推动房价上涨。

同时，取消限购政策也可能吸引更多的投资性购房者，增加市场的流动性，改善供求关系，从而推动房价逐步回升。

各地政府为了促进房产消费，纷纷提高了公积金的贷款上限，还有允许公积金支付首付。

以沈阳市为例，该市自8月1日起对住房公积金的个人贷款政策进行调整。

将单方缴存、夫妻双方缴存及家庭成员三人及以上缴存的最高贷款额度分别提升至65万元、85万元和105万元，相比之前提高了5万元。

同样，广东湛江市也提出要调整住房公积金贷款额度，将单人和夫妻双方的贷款额度分别提高至60万元和90万元。

这些调整就有助于减轻购房者的首付负担，增强其购买力，从而进一步支持刚需和改善性购房需求。

四、李嘉诚与王健林的观点

作为华人首富和商业巨头的李嘉诚就曾经说过，房子是用来住的，不是用来投资炒作的。

他还提出，鉴于国内房价长期以来的高企，预计房地产行业在未来几年可能会经历一次重大的调整。

他曾认为，未来的房价趋势将是逐渐剥离投资属性和泡沫，重返其居住本质，这一转变是大势所趋。

李嘉诚进一步指出，房地产市场可能会迎来一次深刻的重组，一些中小城市的房价泡沫已有所减少，然而一些大城市的房价泡沫依然显著，预计未来各地区的房价都将出现不同程度的下降。

还有王健林，我们都知道原本万达有很大一块是做房地产的，而王健林也对房地产市场的未来有着明确的论断。

他曾做出预测，世界上没有任何一个国家的房地产市场能够持续繁荣超过50年，大多数情况下，20多年后就会进入成熟期。

王健林还提到说，经过了20多年的繁荣，房地产市场已经趋于饱和，房价的上涨动力已经消失，房价的持续缩水似乎已成定局。

从以上内容来看，李嘉诚与王健林的看法是一致的，他们都认为房地产市场趋于饱和，可见未来5年，房子不会是“黄金价”，而更可能是“白菜价”。

五、市场预测与分析

国内房地产市场尤其是一线城市，已经步入了一个房价下跌的周期。我们上文曾提到过的就是，国家多次调控房地产政策。

而且经过20多年的发展，我国人均住房面积显著增加，从6-7平米增至超过40平米，显示出“居者有其屋”的目标正在实现。

再者，新冠疫情对房地产市场也产生了重大影响，许多人面临收入减少或失业，对未来收入预期变得谨慎，导致居民收入无法支撑高房价。

虽然房价下跌趋势已经形成，但政府出台的一系列利好政策可能对房价产生一定的稳定作用。

9月26日，政府提出了“促进房地产市场止跌回稳”的口号，并实施了降低首付比例、降低贷款利率等政策。

这些政策可能在短期内缓解房价下跌的压力，但从长远来看，房价的走势还将受到市场供需关系和市场预期等因素的影响。

由于一线城市经济较为发达、人口密集、投资需求强烈，房价增长速度一直较快。

随着政策调控和市场需求的变化，一线的房价也开始调整，而一线城市更为先进，会更被国际经济形势所影响。

所以有一种可能就是一线城市的房价跌幅会更大一些，现在受大环境的影响，大家买房的时候，还是要慎重考虑。

结语

按照目前房地产发展的趋势来看，两位的说法都是非常具有先见之明的。

过去的时候，人们看到房价一天比一天高，总会认为这个价格走势会一直这样，而这个观点放到现在，已经不再成立了。

房子的核心属性本身就是居住，而并非投资炒作，所以在未来，房价可能会呈现下降趋势。

特别是在那些房价泡沫较为严重的大城市，未来房价的调整幅度可能会更大。

在当前的充满不确定因素的市场环境中，大家买房时期还是要多加考虑，根据自身的实际需求和财务状况做合理决策。