湖南衡阳：商品房销售实行套内建筑面积计价

证券时报记者 吴家明

一直以来，住房公摊面积问题都是广大购房者关注的焦点。

12月12日，据衡阳晚报报道，衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》(以下简称《通知》)。根据《通知》，自2025年1月1日起湖南省衡阳市行政区域内商品房实行按套内建筑面积(专有建筑面积)计价销售。房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积(专有建筑面积)计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

“所购即所得”

根据《通知》，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。

同时，房地产开发企业在销售前，应当公示有资质的测绘单位出具的不动产测绘报告和下列分摊情况：被分摊的共用部位的名称、用途、位置、面积；参与分摊共用建筑面积的商品房的名称、用途、位置、面积、分摊系数；不分摊的共用部位。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，购房者后续买房和签约的时候，其购房面积就是实际入住的面积，不再包括公摊面积，如房屋外面走廊、楼梯、过道以及其他公摊面积。这样做，从直观上看使得“花多少钱买多大房子”变得清晰，更有效保障了购房者权益，真正做到“所购即所得”的导向。

而在今年5月，广东肇庆市住房和城乡建设局发布《关于规范公开新建商品房共有建筑面积分摊信息的通知》，明确要求在肇庆行政区域范围内销售新建商品房的房地产开发企业应当在销售现场显著位置（公告栏等）公示《肇庆市新建商品房共有建筑面积分摊信息公开表》，并在销售现场留存测绘机构出具的楼盘测绘报告备查。根据肇庆市房地产相关措施要求，该市各房企销售商品房将实行按套内面积计价宣传销售。

购房者要仔细辨别

“现在的房子越建越高，却越来越不实用。”记者在深圳多个区走访时，许多购房者都会发出这样的感慨。记者发现，一些超高层住宅的得房率甚至只有70%，即公摊面积占比达到30%。另一边，越来越多的新房项目开始将得房率当成“亮点”进行营销，一些得房率较高的项目也备受购房者青睐。

由此可见，楼市经历深度调控之后，购房者越来越重视房子的居住属性。此前，多地新政明确要求降低公摊面积并提高住宅得房率。

例如，2024版《深圳市建筑设计规则》修订内容包括过去计入“公摊”面积的避难层、机房等两大部分公共空间，修订后将列为“不计容面积”。据不完全统计，今年以来成都、贵阳、湛江、绍兴等超过20个城市的规划和自然资源部门出台了新规，对包括住宅在内的所有建筑物的标准进行调整。

此外，许多城市新推的地块相继有了“计容新规”，包括部分新挂牌宅地中注明，空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊纳入“建筑公共开放空间”,可享部分指标不计容，其中还包括多宗“第四代住宅”用地。“第四代住宅”又称为“立体生态住宅”或“城市森林花园住宅”，其主要特征是把地面的庭院置于高层建筑，让每层住户都能拥有公共院落和独立花园。

中指研究院研究副总监徐跃进提醒，“计价方式的变化对房价的影响是较小的，但按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，有利于减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”也有律师提醒，近期多地出台新政明确提高得房率，并不等同于市场上部分开发企业推出的“偷面积”“赠送面积”等营销行为，购房者也要仔细辨别。