又一单商业不动产ABS 指向华润上海浦江欢乐颂？

观点网 继以广州环贸中心为基础发行的“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”之后，又一单商业持有型不动产ABS浮出水面。

12月10日消息，由天津润石申威股权投资合伙企业（有限合伙）作为原始权益人的“国金资管-欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划”在上交所获得受理，项目拟发行金额6.95亿元。

来自企查查数据，天津润石申威股权投资合伙企业（有限合伙）成立于2022年3月23日，2022年9月30日备案。

其由上海芮寅企业管理咨询合伙企业（有限合伙）持有49.8747%股权；大家人寿保险股份有限公司持有30.4511%；汉威华德（天津）投资咨询有限公司持有11.6541%；北大方正人寿保险有限公司持有7.6441%。

其余华润投创（上海）管理咨询有限公司、上海芮楚商务咨询有限公司、天津润威申颂企业管理合伙企业（有限合伙）分别各持有0.1253%。

浦江欢乐颂探源

根据股权穿透信息，其中上海芮寅企业管理咨询合伙企业（有限合伙）与瑞威资本有关联，汉威华德（天津）投资咨询有限公司背后是华润资本管理有限公司旗下境内基金管理和投资平台华润投创。

而华润资本为华润集团负责私募股权投资的直属机构，也是华润集团产业基金唯一运营管理平台。

一般而言，华润资本重点聚焦于华润集团各大主营业务，依托境内外基金平台，主要投资于大健康、城市综合开发及运营、大消费、能源综合建设运营、科技创新及节能环保等领域。

截至2023年末，华润资本累计发起设立基金超过40支，累计管理规模超过1200亿元人民币，累计投资项目数超过170个。天津润石申威股权投资合伙企业（有限合伙）所投项目，就包含在内。

同样来自企查查的信息，这只私募基金对外控制上海轶馨实业发展有限公司，后者注册地址为上海闵行区浦江镇陈行公路2688号，该地址与购物中心项目——上海浦江欢乐颂一致。

资料显示，上海浦江欢乐颂曾多次易主。它最早为O’mall华侨城商业中心，项目分两期落地，一期为五层盒子型购物中心总建筑面积约9万平方米，于2013年12月开业；二期“中央水岸”为两层商业街区，总体量在1万平方米左右。

项目于2018年初被河南新田置业联合瑞威资本收购，后更名为新田360广场（华侨城店）。

5年后即2022年，新田360广场（华侨城店）再由华润资本通过私募股权基金购入，不久后引入华润资产下属“欢乐颂”品牌，并引入华润万象生活进行轻资产输出管理，2023年9月正式更名“上海浦江欢乐颂”。

据了解，华润万象生活对上海浦江欢乐颂进行了规模化的硬件改造和重新定位招商，项目的空间、设施、进驻品牌、覆盖场景（如夜生活）等均有改善。截至2024年10月末，项目出租率93%，品牌数量从70家增至188家，引进首店42家，项目商户业态比例为42%餐饮和22%生活方式。

包括引进了Uniqlo优衣库、MUJI无印良品、盒马等主力店，以及皮爷咖啡、霸王茶姬、西塔老太太、东盛、牛New、桂满陇、巡湘记、人生一串、湘辣辣等连锁餐饮品牌。

据披露，上海浦江欢乐颂今年上半年实现客流同比增长15%，单日客流最高同比增长89%，经营状况整体呈上升态势。

按照私募股权基金普遍的“3+2”期限设置，天津润石申威股权投资合伙企业（有限合伙）2022年成立，2025年有退出需求实属合理。

况且项目目前仍处于接手后调改中的培育期，相信难以符合公募REITs对底层资产的要求。因此选择Pre-REITs与公募REITs的中间产品，更灵活宽松、发行门槛更低的持有型不动产ABS，亦是条合适的路径。

华润的资产通道

按照首单商业持有型不动产ABS“中信证券-越秀商业持有型不动产资产支持专项计划”案例，这只产品9月20日被受理，10月25日获批，11月20日发行。

“国金资管-欢乐颂持有型不动产资产支持专项计划”或最快在2025年2月份，将成功发行。

这只ABS的发行，也可被看作华润近年来推动“欢乐颂”品牌重启的重要一步。

“欢乐颂”品牌的历史或可追溯至2009年，最初以华润万家又一零售业态亮相。这一新品牌定位区域型购物中心，在大卖场基础上突出购物中心、游乐场、剧场、影院等丰富功能。

2010年10月，欢乐颂全国首店于深圳南山开业。当时，欢乐颂被视为华润万家未来重点扩张的新业态，经过几年拓展，逐步在深圳、成都、合肥、沈阳、杭州、西安等城市落地。

不过，自高峰过后，欢乐颂对外扩张似乎被按下暂停键，市场上亦许久未有该品牌新开店的消息，直至进入2020年代。

目前，欢乐颂为华润资产旗下业务部，一些成熟项目如南山欢乐颂被交由华润万象生活管理，一些近年新拓展的需要引入更多资本操作的项目则相信由华润资本主导。

2020年12月，华润资本与中国东方签约，合作盘活位于北京望京的六佰本商业街不良资产项目，项目目前更名为“东湖欢乐颂”。

2021年，在华润资本地产基金召开的2021年半年度工作会议上，就曾提及对“欢乐颂”品牌重塑升级的相关内容。

同年，华润资本与长沙市就欢乐颂Outlets项目签约，落地总建筑面积约7万平方米的长沙麓谷欢乐颂Outlets（该项目于2023年7月28日正式开业）。同时，“欢乐颂”品牌宣布焕新。

欢乐颂产品线项目最新开业的消息来自广州。

据了解，由乐都汇购物中心升级改造而来的天河欢乐颂，总建筑面积6.45万平方米，于2024年7月26日完成开业。