楼市，国家这步大棋很多人没看懂？懂行人：要提前做这2个准备了

本想暂停更文休息一下，但脑子里总浮现这段时间的种种措施，即便是进入冬季，但仍旧有持续不断的楼市措施出来，这在过去二十多年里都不曾见到的。捋了捋，关于楼市，我觉得，这是国家在下一步大棋，很多人可能并没有看懂。

先说一个关于楼市现状的切身感受。

如果还有人说当下的楼市没有跌，那真的是睁眼说瞎话。现在无论是官方的，还是自身感受的，房价呈现普跌态势。只不过有的城市跌得多，有的城市跌得少，同一个城市内部的不同板块、不同小区，有的跌得多，有的跌得少，跌得最多的是城市的远郊、都市圈板块，相比2021年高点，有的有一半折幅了。

现在的问题是，网上不少人对主流板块2-3成的跌幅并不满意，或者说感觉还没有到底。从大家的发言中不难发现，主要就是因为目前的经济发展压力大，工作收入没有保障，说白了，就是兜兜里没几个子，房价没有止跌回升的理由。但我们知道，市场里一直有一句话是，“当大部分人都觉得涨的时候，说不定就到头了，当大部分人都没有信心的时候，底部或正逐步过去了”。未来楼市的趋势，到底谁的预判会成为现实？

老百姓能看到的问题，国家怎么会看不到呢？何况房子是关系到国计民生的大事，不仅影响到占据家庭70%以上财富（社会稳定），还影响到经济的正常发展（房地产与建筑业，对GDP直接贡献13%，综合贡献就更多了）。所以，当楼市趋冷以后，国家一直在尝试用政策提振市场。目的很明确，就是要让楼市尽快止跌，要市场稳步回暖。

为了实现既有目的，从目前看来，国家在下一步大棋。

众所周知，楼市涨跌主要就在于3个关键因子：供应端的土地市场、楼市库存以及需求端的购房成本，当然，也有人说，还有楼市信心，这个就不拿出来讨论了，因为这个也是这3个因子决定的，好就自然好，不好自然也不行，下面我们来看看，是如何下这一盘大棋的？如何考量影响楼市关键因子的？

第一个关键因子，土地市场。土地市场又分两个，一个是土地供应量，另一个是土地价格。面对国家定调的房地产市场供需关系发生重大转变，住建部已提出房地产发展新模式，其中有一项重要内容就是“以人定房”。有专业人士长篇大论一番，是直白点，就是不大建房子了，看单下踩，有多少需求就供应多少土地、多少房子。

对于土地价格这个就不多说了，早在9月底10月初，自然部就已经给各省市下了文件，不再设置土地限价，目前已经有90%的城市都已经公开和不公开地执行，目前连一线城市广州都已经取消了土拍限价，只是年底是土地供应淡季，我们很多人没有注意到自己城市的政策变化而已。表面上看，既放开地价上限，也放开地价下限，但我们知道，下限一般都由各地方根据土地成本和利润进行了评估计算，其实是有底价保护的，放开限价的真正意义其实是放开最高限价，实行房企“价高则得”，通过土地市场回暖达到促进楼市回暖的目标不言而喻。

第二个关键因子，去化楼市库存。现在的新房楼市库存虽然比2015年时低0.6亿平米左右，但各城创出历史的二手房挂牌量，其实也属于楼市库存。这样算下来的话，现阶段去楼市库存的压力不比2015年开启的那波小。怎么办？这些天的3个信息都与这个有关。

1.以旧换新。

就是开发商或者第三方把你的老房子买下来，然后你把这钱用着买新房的款项，你买新房时还给你发补贴。目前已经有包括济南、南通、宁波等十多个多个城市开始落地以旧换新，此前有专家建议国家收储老旧房用作保障房，一来去楼市库存，二来也不用建那么多保障房了，避免库存积累，现在也有城市那么做了，比如太仓，直接让国资收购老旧房用于保障性租赁房。这不是就是定向去楼市库存嘛，你想换新房，我直接就给你买了，你拿着钱就去消化新房库存了。

2.城中村改造。

虽然有拆有改，但在当下，拆的提法放在了第一位，可见其侧重点。有报告显示，目前我们的城中村改造国家每年可释放一万亿的资金，如果再加上地方资金，应该就有几万亿的规模了，虽比不上此前的棚改力度，这对于楼市而言，其实是不容小觑的。而且，为了加快城中村改造落地，以广州为首的一线城市开始立法提高推进速度，以前需要80%以上的成员同意，现在只需要2/3以上同意，就可启动改造了。

3.租房落户。

一定有人会问，租房跟去楼市库存有啥关系？当然有，大家还记得西安这座城市，前些年，城市人口并不突出，但当时为了让更多人进来，他们基本实现了零门槛落户，来就有户口，人口很快就突破千万，现在已经是1300万人口的城市，人口的大幅增加，也为楼市提供了强力的支撑，根据统计部门的信息显示，西安也是全国仅有的房价同比、环比上升的城市。而青岛这次，步子就更大了，租房就可落户。这些租户难道真是落户看日出吗？显然不是，最终站稳脚跟还是要买房，这正是青岛的高明之处，毫无疑问，将为青岛楼市注入持续需求，以去化楼市库存。

第三个关键因子，降低购房成本。说一千道一万，对老百姓而言，能少花钱买一件东西，那就是消费动力。深圳二套房和豪宅的税费比例大幅下调，首套和二套房首付比例从70%、80%都降至40%，有深圳做榜样，其他城市调整相关政策也是自然而然。包括前面说的发放“以旧换新”补贴，其实都是在降低购房成本。而且从相关信息显示，年前房贷利率还有进一步下调的希望，这对购房者而言，都是实在在的购房动力。

当然了，同时还在做的一步是，行政上托住房价，不要再往下滑了。成都一楼盘降价40%，结果是被官方涉嫌扰乱正常秩序，暂无法办理备案处理。所以，即便还可能惯性下滑，但起码向市场传递一个态度：官方不想再跌了，现在已是我们的底线。当然，也有的人说，像东莞等个别地方不是允许开发商上调下调备案价格了，你去试试，能轻易调吗？答案很明显。

看出来没有，逻辑看似深邃，目标很明确，加上前面给开发商融资“三个不低于”，稳住开发商不抛盘，这盘棋其实就很清楚了：政策底已到，全方位支持楼市企稳复苏。

懂行人：提前做这2个准备可以减少损失。

虽然我们明白了这些逻辑，但也不要盲目，毕竟未来之楼市环境，不可同日而语，这里就不展开了，建议提前做这2个准备可以减少损失：

第一个，强拉的市场不具备持续性，远郊、都市圈的房子只要有转手的机会，不要留恋。逻辑就在于，城市化进入缓慢的后半程，没那么多的人口供应给你，加上房住不炒的观念逐渐深入人心，市区都有诸多的房源可供选择，远郊区自然没有多少炒房客愿意进入。没有产业、没有人口的远郊区，谁都知道最终的走向。但凡市场人气起来一些，能转手就转了吧，能卖出去就是赚了。

第二个，品质好房不要错过，如果有需求，不要犹豫过多。根据国家规划的新住房模式，其实就是保障房和商品房两条路并行，分别突出保障属性和商品属性。二手品质房现在是低谷，随着市场情绪一起来，很快就上来了，因为没有哪个业主不想多卖几个钱。新房呢，当很多人都反应过来以后，虽然说价格刚开始未必涨多少，但需要摇号了，你想买到，或者想挑好房源就没那么容易了，所以，趁着低谷期，该出手要出手，不要老想着去炒绝对的底，一般人没那么好运气。