杭州等热点城市也开始卷“得房率”，新房市场未来优势更明显

界面新闻记者 | 杨冰柯

多个城市落地政策明确支持提升得房率，各大开发商们可以放开手脚拼产品了。

12月12日，杭州市规划和自然资源局官网发布了《杭州市规划和自然资源局印发关于优化建设项目容积率及相关指标计算规则的通知》。

通知称封闭式阳台，算一半面积。最多的关键词是“不计容”，比如开放式风雨连廊，不纳入容积率计算；“无围护架构的非机动车坡道和机动车坡道的轻质结构车库出入口顶棚不纳入容积率计算；在项目用地范围内配建，建成后移交电力部门的变配电房、开闭所，不纳入容积率计算；除详细规划要求配建的公共服务配套设施外，地块内其他按规范要求配建、建成后按规定移交相关部门的社区、养老、托育、卫生、文体等公共服务配套设施，不纳入容积率计算；独立于建筑之外的，出室外地面的楼梯及电梯井,不纳入容积率计算；利用城市公共空间并向公众开放的公共连廊，不纳入容积率计算等。

杭州一位市场人士对界面新闻记者表示，这意味着花同样的钱，同样的产权面积，但能得到更大的使用面积或者可以利用的空间。

从全国范围来看，杭州终于迈上了卷得房率的步伐，但步子不是最大的。

在杭州出台有关提升得房率新政的同一天，湖南《衡阳晚报》消息称，2025年1月1日起，湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布的《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》。

通知称房地产开发企业在签订商品房网签合同时，应与购房人约定按套内建筑面积（专有建筑面积）计算商品房价款，面积纠纷条款应当载明以套内建筑面积和套内建筑面积价格作为处理面积纠纷的计价依据。

在衡阳之前，广东肇庆第一个出台政策，明确从2024年5月1日起，实行按住房套内面积计价宣传销售。此外，湖南湘潭市明确提出房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。近日，广西也提出在符合国土空间规划管控要求的前提下，允许建设单位依法按程序优化调整住宅车位配建比率、住宅用地配套商业比率、社区用房配置，鼓励各地结合实际细化优化房地产项目容积率计算规则，引导市场按住房套内面积计价销售。

地市明确提出按住房套内面积计价宣传销售，一二线热点城市则主要是在提升得房率上助力新房市场。

比如，深圳今年的建筑设计规则中，增加了计一半面积的阳台进深不超过2.4米，超过部分的水平投影面积应全部计入规定建筑面积的内容，此前深圳阳台进深不能超2.4米，修订后可以将进深做大，飘窗的进深也从0.6增加到0.8。

成都今年出台新政称每套住宅的飘窗、阳台等非公共活动空间，水平投影面积不大于该套住宅建面的20%。这意味着，新规下的新房得房率，可能提高到110%，甚至120%。

合肥新政放宽阳台、露台计容规则，扩展了社区公共休闲空间，提升住宅得房率。

各地计容新规直接推动了楼市开发商们产品力的打造。

在成都，得房率最夸张的项目是成都滨江郦城采用错层的设计，家家户户都能有自己的花园，70%赠送率，200%最大得房率，79平米可实得140平米。

在合肥，绿城在董铺湖畔的咏溪雲庐项目部分产品得房率直逼120%，掀起了开发商卷得房率的风潮。

根据浙报传媒地产研究院，目前来看，提高“得房率”的方式主要有两种，一种是修改规划条件，部分以前需要计算公摊的面积现在不算入了，而另一种是通过各种合规的建筑设计增加业主的实际可用空间。

在浙江绍兴、温州、金华、湖州等地市计容新规中，内容包括：“空中花园绿化阳台、小区景观绿化亭廊、开放式风雨连廊等不计容积率，挑高客厅只算单层面积等。”

浙报传媒地产研究院报告称，只要合理利用新规，理论上，“得房率”（实得率）可以达到100%，甚至达到120%。

不过新房市场提升得房率，对当下二手房市场是个压力。

中原地产研究院首席总监张大伟表示，2024年全国各地得房率100%已经不新鲜了。卷得房率情况下，楼市一二手房销售也发生变化。70%得房率的二手房遇到同面积100%得房率的新房，其价差大概率能到30%以上。新房市场由于高得房率、创新设计和丰富的产品亮点，逐渐开始全面压制了二手房市场。